№49 (198)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1825
 -21
 -1.14
 5151
 -479
 -8.51
Типы
панель 1686 2 0.12 2465 -134 -5.16
кирпич 1952 -28 -1.41 1806 -190 -9.52
монолит 1951 -41 -2.06 880 -155 -14.98
Форматы
1-комн. 1765 13 0.74 1223 -125 -9.27
2-комн. 1774 -31 -1.72 1772 -153 -7.95
3-комн. 1850 -23 -1.23 1709 -127 -6.92
4-комн. 2080 -49 -2.30 412 -60 -12.71
5-комн. 2204 -71 -3.12 35 -14 -28.57
Районы
Алм. 1930 -12 -0.62 1199 -106 -8.12
Жет. 1345 -6 -0.44 362 -33 -8.35
Ауэз. 1599 -3 -0.19 1266 -96 -7.05
Мед. 2379 -36 -1.49 674 -60 -8.17
Туркс. 1262 8 0.64 366 -11 -2.92
Бост. 1973 -39 -1.94 1246 -162 -11.51

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения индексов на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город 0.49
 -1.14
Типы
панель 0.06 0.12
кирпич 0.15 -1.41
монолит 1.01 -2.06
Форматы
1-комн. -0.96 0.74
2-комн. 0.95 -1.72
3-комн. 0.59 -1.23
4-комн. 0.61 -2.30
Районы
Алм. 0.52 -0.62
Жет. 2.19 -0.44
Ауэз. 0.13 -0.19
Мед. 0.75 -1.49
Туркс. -0.32 0.64
Бост. 0.85 -1.94

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю сильно упала;
— основная причина большого снижения индекса — очень значительное удешевление практически во всех рассматриваемых сегментах рынка.

По типам:
— панель продолжает медленно дорожать, темп роста индекса заметно увеличился;
— кирпич и монолит поменяли направление изменения индекса: удорожание прошлой недели сменилось сильным удешевлением на этой неделе;
— особенно сильно снизился индекс в сегменте монолита.

По форматам:
— все рассматриваемые форматы на этой неделе поменяли направление изменения индекса;
— удешевление 1-комнатных квартир сменилось удорожанием, а форматы 2-, 3- и 4-комнатных квартир после удорожания на прошлой неделе сегодня показывают значительное удешевление.

По районам:
— подорожал на этой неделе только Турксибский район;
— остальные районы города показывают значительное удешевление;
— все рассматриваемые районы изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Турксибском районе (+0.64%);
— отметим, что на прошлой неделе только в Турксибском районе наблюдалось падение индекса;
— максимальное падение индекса в представлении по районам наблюдается в Бостандыкском районе (-1.94%).

Максимальные изменения индексов:
— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте 1-комнатных квартир (+0.74%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-2.30%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (30.11-07.12.2011)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.69% (на прошлой неделе было заметно меньше — 1.29%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое уменьшение доли объёма предложения монолита и кирпича в пользу панели;
— отметим, что на прошлой неделе перераспределение объёмов предложения было обратным: от панели к монолиту и кирпичу.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.78% (на прошлой неделе было больше почти в два раза — 1.55%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: уменьшение долей объёмов предложения форматов 1-, 4- и 5-комнатных квартир в пользу 2- и 3-комнатных;
— отметим, что на прошлой неделе перераспределение объёмов предложения было обратным: от 2- и 3-комнатных к 1-, 4- и 5-комнатным квартирам.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.95% (на прошлой неделе было немного больше — 1.14%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: сильное снижение доли объёма предложения Бостандыкского района в пользу Ауэзовского и Турксибского районов;
— отметим, что Алмалинский, Медеуский и Турксибский районы продолжают увеличивать свои доли объёмов предложения, а Бостандыкский — продолжает уменьшать.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.12 1.69 30 Одновременное небольшое увеличение цены предложения панели и огромный рост её доли объёма предложения.
кирпич -1.41 -0.39 -18 Одновременное большое снижение цены предложения кирпича и значительное падение его доли объёма предложения.
монолит -2.06 -1.30 -33 Одновременное резкое снижение цены предложения монолита и огромное падение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.74 -0.20 0 Значительное удорожание формата 1-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
2-комн. -1.72 0.21 -7 Резкое снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и заметное увеличение его доли объёма предложения.
3-комн. -1.23 0.57 3 Сильное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и большое увеличение его доли объёма предложения.
4-комн. -2.30 -0.39 -12 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
5-комн. -3.12 -0.19 -5 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 5-комнатных квартир и заметное уменьшение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. -0.62 0.10 -1 Значительное снижение цены предложения района и небольшое увеличение его доли объёма предложения.
Жет. -0.44 0.01 0 Значительное снижение цены предложения района и небольшое увеличение его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.19 0.39 5 Небольшое снижение цены предложения района и значительное увеличение его доли объёма предложения.
Мед. -1.49 0.05 -3 Сильное снижение цены предложения района и очень небольшое увеличение его доли объёма предложения.
Туркс. 0.64 0.41 6 Одновременное значительное увеличение цены предложения района и рост его доли объёма предложения.
Бост. -1.94 -0.82 -26 Одновременное резкое падение цены предложения района и очень большое уменьшение его доли объёма предложения.
Алат. -1.60 -0.13 -2 Одновременное резкое падение цены предложения района и небольшое снижение его доли объёма предложения.

 

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— во всех рассматриваемых типах строений наблюдается кумулятивный эффект: рост цены предложения сопровождается увеличением доли объёма предложения, а падение цен — уменьшением долей;
— кумулятивным эффектом объясняется появление значительных по величине вкладов всех типов строений.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой цены предложения;
— в форматах 4- и 5-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (падение цены предложения сопровождается уменьшением долей объёмов предложения);
— отрицательные вклады дали форматы, которые за неделю сильно подешевели без большого роста доли объёма предложения (2-комнатные квартиры) или подешевели одновременно с уменьшением долей объёмов (4-и 5-комнатные квартиры);
— небольшой положительный вклад дали формат 3-комнатых квартир, который хотя и подешевел, но значительно увеличил свою долю объёма предложения.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— в Бостандыкском и Алатауском районах наблюдается кумулятивный эффект (падение цены предложения сопровождается уменьшением долей объёмов предложения);
— положительные вклады дали Ауэзовский и Турксибский, которые за неделю увеличили свои доли объёмов предложения;
— огромный отрицательный вклад дали Бостандыкский район, в котором за неделю резко уменьшилась цена предложения и очень сильно снизилась доля объёма предложения.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 846 -29 -3.35 1533 74 5.07
формат
1-комн. 481 2 0.42 469 78 19.95
2-комн. 731 -21 -2.79 571 -1 -0.17
3-комн. 1152 -14 -1.20 393 5 1.29
4-комн. 2012 93 4.85 100 -8 -7.41

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 0.10
 -3.35
Форматы
1-комн. 3.46 0.42
2-комн. 3.16 -2.79
3-комн. -1.69 -1.20
4-комн. -0.05 4.85

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • на этой неделе общий индекс аренды резко снизился;
  • значительно подорожали за неделю 1- и 4-комнатные квартиры;
  • подешевели — 2- и 3-комнатные квартиры;
  • формат 1-комнатных продолжает дорожать, а 3-комнатных — дешеветь;
  • формат 2-комнатных квартир после огромного роста цены предложения на прошлой неделе, сегодня дешевеет;
  • формат 4-комнатных квартир после небольшой приостановки цены предложения на прошлой неделе, сегодня показывает значительный рост.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 3.79% (на прошлой неделе было не на много меньше — 3.55%). Основное перераспределение объёмов предложения: огромное уменьшение доли объёма предложения форматов 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень сильно снизилась (-0.065) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.081.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 0.42 3.79 19 Одновременное заметное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
2-комн. -2.79 -1.96 -22 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
3-комн. -1.20 -0.96 -15 Одновременное сильное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
4-комн. 4.85 -0.88 -11 Резкий рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
Всего     -29  

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись как изменением цены предложения, так и динамикой долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды на этой неделе:
— в форматах 1-, 2- и 3-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленные изменения цены предложения и объёма предложения): быстро дешевеющие сегменты показали огромное снижение долей объёмов, а дорожающий — огромное увеличение доли объёма;
— этим эффектом объясняется появление очень значительных по величине вкладов форматов 1-, 2- и 3-комнатных квартир;
— в сегменте 4-комнатных квартир резкое удорожание сопровождалось огромным падением его доли объёма предложения.

 

Николай Стекольников, аналитик.