№05 (154)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1753 -17 -0.96 5617 -256 -4.36
Типы
Панель 1605 -4 -0.25 2880 -32 -1.10
Кирпич 1912 -9 -0.47 1940 -101 -4.95
Монолит 1900 -45 -2.31 797 -123 -13.37
Форматы
1-комн. 1691 8 0.48 1338 -58 -4.15
2-комн. 1724 0 0.00 1901 -75 -3.80
3-комн. 1764 -36 -2.00 1870 -72 -3.71
4-комн. 1974 -73 -3.57 483 -25 -4.92
5-комн. 2194 152 7.44 25 -26 -50.98
Районы
Алм. 1866 20 1.08 1227 -92 -6.97
Жет. 1300 25 1.96 350 -33 -8.62
Ауэз. 1523 -15 -0.98 1584 65 4.28
Мед. 2321 -25 -1.07 658 -78 -10.60
Туркс. 1165 -9 -0.77 298 -7 -2.30
Бост. 1887 -17 -0.89 1480 -107 -6.74

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.17 -0.96 Средний по городу индекс резко пошёл вниз. Темп падения очень высокий.
Типы
Панель 0.19 -0.25 Панель показывает относительно небольшой темп снижения индекса.
Кирпич -0.21 -0.47 Кирпич продолжает дешеветь. Темп падения индекса заметно вырос.
Монолит 0.78 -2.31 Монолит, после быстрого подъёма на прошлой неделе, сегодня показывает огромное снижение индекса.
Форматы
1-комн. 0.48 0.48 Формат продолжает дорожать. Темп роста индекса не изменился.
2-комн. -0.40 0.00 Остановилось падение индекса формата. 
3-комн. 0.95 -2.00 Формат, после быстрого роста на прошлой неделе, сегодня показывает огромное снижение индекса.
4-комн. -1.73 -3.57 Продолжается очень быстрое удешевление формата. Темп падения индекса увеличился вдвое.
Районы
Алм. 0.82 1.08 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса увеличился и стал очень высоким.
Жет. -0.70 1.96 Район, после сильного падения на прошлой неделе, сегодня показывает очень быстрый рост индекса.
Ауэз. 0.46 -0.98 Значительный рост индекса района на прошлой неделе сменился очень быстрым падением на этой неделе.
Мед. 0.86 -1.07 Быстрый рост индекса района на прошлой неделе сменился столь же быстрым падением на этой неделе.
Туркс. -0.09 -0.77 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса стал очень большим.
Бост. -1.14 -0.89 Продолжается удешевление района с очень высоким темпом падения индекса.

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений за неделю подешевели;
— есть закономерность: чем дороже тип строения, тем выше темп падения индекса;
— панель и монолит поменяли направления трендов индексов, кирпич продолжает дешеветь;

— в небольших форматах (1-2-комнатные квартиры) индексы не уменьшились;
— индексы 3- и 4-комнатных квартир сильно снизились;

— за неделю два района подорожали, четыре — подешевели;
— два района (Турксибский и Бостандыкский) продолжают дешеветь;
— Алмалинский район продолжает дорожать;
— три района поменяли направления трендов индексов (Жетысуский, Ауэзовский и Медеуский);

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Жетысуском районе (+1.96%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-3.57%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.69% (на прошлой неделе был гораздо меньше — 0.23%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.47% (на прошлой неделе был больше в три раза — 1.43%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 2.45% (на прошлой неделе был меньше более чем в два раза — 1.13%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.25 1.69 25 Небольшое удешевление панели и захват огромной части рынка
Кирпич -0.47 -0.21 -7 Одновременное удешевление кирпича и потеря заметной части рынка
Монолит -2.31 -1.48 -35  Одновременное очень сильное удешевление монолита и потеря огромной части рынка
Форматы
1-комн. 0.48 0.05 3 Удорожание формата при практически неизменной доле рынка
2-комн. 0.00 0.20 3 Заметное увеличение доли рынка при неизменном индексе
3-комн. -2.00 0.23 -8 Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
4-комн. -3.57 -0.05 -7 Одновременное очень сильное удешевление формата при практически неизменной доле рынка
5-комн. 7.44 -0.42 -8 Очень сильное удорожание  формата и потеря значительной части рынка
Районы
Алм. 1.08 -0.61 -7 Очень сильное удорожание района и потеря очень большой части рынка
Жет. 1.96 -0.29 -2 Очень сильное удорожание района и потеря значительной части рынка
Ауэз. -0.98 2.34 31 Очень сильное удешевление района и захват огромной части рынка
Мед. -1.07 -0.82 -22 Одновременное очень сильное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Туркс. -0.77 0.11 1 Очень сильное удешевление района и захват заметной части рынка
Бост. -0.89 -0.67 -17 Одновременное очень сильное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Алат. -3.41 -0.05 -1 Одновременное очень сильное удешевление района при практически неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дала панель (+25$);
— кирпич и монолит дали большие отрицательные вклады (суммарно −42$);
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −17$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1-2 -комнатных квартир с одной стороны (+6$), и сегменты 3-4-5-комнатных квартир с другой стороны (-23$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −17$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были Ауэзовский район с одной стороны (+31$), и Медеуский, Бостандыкский и Алмалинский районы с другой стороны (суммарно −46$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −17$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 750 -63 -7.77 2420 277 12.93
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 397 -74 -15.71 732 107 17.12
2-комн. 652 -51 -7.25 908 89 10.87
3-комн. 1008 -90 -8.20 641 53 9.01
4-комн. 2054 16 0.79 139 28 25.23

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -2.03
 -7.77
 Общий индекс аренды продолжает быстро уменьшаться. Темп падения увеличился более, чем в три раза
Форматы
1-комн. 0.86 -15.71 Формат, после сильного роста арендной платы на прошлой неделе, сегодня показывает  огромное снижение
2-комн. -1.82 -7.25 Формат продолжает дешеветь. Темп падения арендной платы резко увеличился
3-комн. 1.29 -8.20 После значительного подъёма арендной платы на прошлой неделе, сегодня наблюдается очень сильное снижение
4-комн. -5.74 0.79 Огромное падение арендной платы на прошлой неделе сменилось небольшим ростом на этой неделе

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 1.65% (на прошлой неделе был практически такой же — 1.63%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю уменьшилась (-0.009) за счёт большого перераспределения предложения.

Сегодня этот показатель равен 2.077.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -15.71 1.08 -17 Огромное удешевление формата и захват очень большой части рынка
2-комн. -7.25 -0.70 -24 Сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
3-комн. -8.20 -0.95 -34 Огромное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
4-комн. 0.79 0.56 12  Значительное удорожание формата и приобретение большой части рынка
Всего     -63

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов сегментов 1-2-3-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −75$), и положительного вклада 4-комнатных квартир с другой стороны (+12$).

Сложение больших по величине отрицательных вкладов привело к значительному итоговому тренду общего индекса аренды (-63$).

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведенный в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что

— векторы сдвига всех типов строений направлены «влево-вниз» (падение индексов при уменьшении объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города по направлению практически совпадает с направлением вектора смещения панели.

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что

— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 1- и 2-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «влево-вверх» (индексы не падают, объёмы предложения уменьшаются);
— вторая: форматы 3- и 4-комнатных квартир также развиваются примерно в одном направлении «влево-вниз» (индексы падают, объёмы предложения уменьшаются);
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены влево (падение объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города определилось конкуренцией двух групп форматов.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что

— выделяются три группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский и Жетысуский районы), вторая (Турксибский, Бостандыкский и Медеуский районы), третья — Ауэзовский район;
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «влево-вверх» (рост индексов и падение объёмов предложения);
— вторая группа районов движется в направлении «влево-вниз» (падение индекса и падение объёмов предложения);
— Ауэзовский район смесился «вправо-вниз» (падение индекса при росте объёма предложения);
— движение города в целом определилось конкуренцией всех трех групп и совпадает с преимущественным направлением второй группы районов.

 

Николай Стекольников, аналитик.