№ 27 (125)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1673 -18 -1.06 6190 -387 -5.88
Типы
Панель 1528 1 0.07 3200 -183 -5.41
Кирпич 1817 -15 -0.82 2096 -102 -4.64
Монолит 1857 -79 -4.08 894 -102 -10.24
Форматы
1-комн 1597 -20 -1.24 1358 -58 -4.10
2-комн 1639 5 0.31 2191 -42 -1.88
3-комн 1684 -17 -1.00 2073 -224 -9.75
4-комн 1930 -63 -3.16 534 -61 -10.25
5-комн 2269 -208 -8.40 34 -2 -5.56
Районы
Алм 1780 -15 -0.84 1372 -62 -4.32
Жет 1206 -7 -0.58 410 -28 -6.39
Ауэ 1441 -1 -0.07 1618 -57 -3.40
Мед 2189 -49 -2.19 732 -55 -6.99
Тур 1142 2 0.18 300 -18 -5.66
Бос 1797 -17 -0.94 1736 -162 -8.54

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения продолжает снижаться уже достаточно продолжительное время (сегодня падение составило −387 квартир, на прошлой неделе было −185 квартир);
— темп падения объема предложения существенно вырос (сегодня −5.88%, на прошлой неделе было −2.74%);
— уровень предложения в максимуме за неделю заметно снизился, сам максимум практически не изменил своего положения в спектре;
— на Рис.2 (изменения предложения) видно, что произошло уменьшение предложения в двух широких интервалах индексов: 1200$...2100$ и 2400$...3300$;
— на общих картинах динамики города признаков дрейфов не наблюдается.


Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю резко снизился (-18$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −1.06% (на прошлой неделе был рост +0.18%);

— индекс панели за неделю снова, как и на прошлой неделе, практически не изменился (темп изменения сегодня равен +0.07%);
— кирпич демонстрирует смену направления тренда: рост прошлой недели на 0.49% поменялся на существенное падение индекса на этой неделе −0.82%;
— индекс монолита продолжает падать: неделю назад темп уменьшения был равен −0.97%, а сегодня он стал гораздо больше −4.08%;
— существенное удешевление относительно дорогих типов строений явилось одной из причин сильного падении среднего по городу индекса;

— рост индекса показал только формат 2-комнатных квартир (+0.31%);
— в остальных рассматриваемых форматах наблюдается падение индексов;
— примерно одинаково подешевели сегменты 1- и 3-комнатных квартир (темп падения около −1.1%);
— лидер падения индекса сегодня — сегмент 4-комнатных квартир (-3.16%);

— рост индекса наблюдается только в одном Турксибском районе (+0.18%);
— в остальных районах произошло падение индексов;
— в трех районах падение индексов было менее процента: Алмалинский (-0.84%), Жетысуский (-0.58%) и Бостандыкский (-0.94%);
— лидер падения индекса — самый дорогой Медеуский район (-2.19%);
— в Ауэзовском районе индекс практически не изменился (-0.07%).


Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения по городу продолжает снижаться, причем темп снижения возрастает: две недели назад темп был −2, 17%, на прошлой неделе −2.74%, сегодня темп падения −5.88%;

— все типы строений за неделю снизили объемы предложения;
— панель и кирпич, как и на прошлой неделе, показывают падение объемов с ускоряющимся темпом;
— монолит сменил увеличение объема на прошлой неделе (+2.05%) на огромное снижение на этой (-10.24%);

— все рассматриваемые форматы показали уменьшение объемов предложения;
— наибольшие темпы падения наблюдаются в сегментах 3- и 4-комнатных квартир (-9.75% и −10.25% соответственно);
— в сегменте 1- и 2-комнатных квартир темп снижения за неделю практически не изменился (-4.1% и −1.88% соответственно);

— все рассматриваемые районы показали сильное снижение объемов предложения;
— небольшой рост объемов, наблюдавшийся на прошлой неделе в Алмалинском и Жетысуском районах, сменился существенным падением на этой неделе;
— остальные районы, как и на прошлой неделе, продолжат процесс уменьшения объемов предложения;
— лидер снижения объема — Бостандыкский район (-8.54%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.44 51.70 0.26 4
Кирпич 33.42 33.86 0.44 3
Монолит 15.14 14.44 -0.70 -25
Форматы
1-комн 21.53 21.94 0.41 2
2-комн 33.95 35.40 1.44 25
3-комн 34.92 33.49 -1.44 -30
4-комн 9.05 8.63 -0.42 -14
5-комн 0.55 0.55 0.00 -1
Районы
Алм 21.80 22.16 0.36 3
Жет 6.66 6.62 -0.04 -1
Ауэ 25.47 26.14 0.67 9
Мед 11.97 11.83 -0.14 -9
Тур 4.84 4.85 0.01 0
Бос 28.86 28.05 -0.81 -19
Алат 0.41 0.36 -0.06 -1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.70% (на прошлой неделе было 0.71%, то есть, практически не изменился);
— панель и кирпич, потерявшие часть рынка на прошлой неделе, сегодня восстановили положение (+0.26% и +0.44% соответственно);
— монолит, увеличивший на 0.71% свою долю рынка на прошлой неделе, сегодня отдал примерно такую же часть (-0.70%);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— панель и кирпич дали небольшие положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +7$);
— сильно подешевевший и потерявший значительную часть рынка монолит дал огромный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-25$), что и определило высокое значение результирующего тренда (-18$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил значительную величину 1.85% (на прошлой неделе было гораздо меньше 0.50%);
— на прошедшей неделе часть рынка захватили сегменты малых форматов: 1-комнатные (+0.41%) и 2-комнатные (+1.44%) квартиры;
— потеряли часть рынка сегменты 3-комнатных (-1.44%) и 4-комнатных (-0.42%) квартир;
— город в целом сдвинулся в сторону малых форматов;
— как и на прошлой неделе, на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали сегменты 3- и 4-комнатных квартир (суммарно −44$);
— положительные вклады были получены от сегментов 1- и 2-комнатных квартир (суммарно +27$);
— конкуренция вкладов от 2-комнатных квартир с одной стороны, и 3-4-комнатных квартир с другой стороны, определила значение результирующего тренда;

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.04% (на прошлой неделе было 1.55%);
— заметную часть рынка потерял Бостандыкский (-0.81%) район;
— увеличили свои места на рынке Алмалинский (+0.836%) и Ауэзовский (+0.67%) районы;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Ауэзовским районом (+9$) с одной стороны, и Медеуским и Бостандыкским районами (суммарно −28$) с другой стороны.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 625 -40 -6.01 1922 -247 -11.39
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 396 -16 -3.88 706 -73 -9.37
2-комн 592 -14 -2.31 726 -50 -6.44
3-комн 886 -40 -4.32 413 -95 -18.70
4-комн 1627 -70 -4.12 77 -29 -27.36

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— продолжается падение ОИА: на прошлой неделе падение составило −7$, сегодня уже −40$;
— темп падения резко увеличился: неделю назад был равен −1.09%, а сегодня −6.01%;

— стоимость аренды во всех рассматриваемых сегментах рынка за неделю значительно уменьшилась;
— темпы снижения лежат в небольших пределах от −4.32% (3-комнатныне квартиры) до −2.31% (2-комнатные квартиры).


Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю очень сильно упал (-247 квартир или −11.39%);

— объем предложения уменьшился во всех рассматриваемых форматах;
— особенно сильное падение объемов наблюдается в сегментах 3- и 4-комнатных квартир (-19% и −27% соответственно)
— минимальное падение объема наблюдается в сегменте 2-комнатных квартир (-6.44%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 35.92 36.73 0.82 -3
2-комн. 35.78 37.77 2.00 7
3-комн. 23.42 21.49 -1.93 -26
4-комн. 4.89 4.01 -0.88 -18
Сумма 100.00 100.00 0.00 -40

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил огромную величину 2.82% (на прошлой неделе было 1.06%);
— заметные части рынка захватили младшие сегменты: 1-комнатные (+0.82%) и, особенно, 2-комнатные (+2.00%) квартиры;
— уменьшили свои места на рынке аренды 3- и 4-комнатные квартиры (-1.93% и −0.88% соответственно);
— напомним, что на прошлой неделе наблюдалась прямо противоположная динамика долей рынка аренды;
— за счет перераспределения долей рынка аренды в пользу квартир малого формата средняя комнатность сдаваемой квартиры уменьшилась на 0.045 и стала равной 1.928.


Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— основные большие отрицательные вклады в динамику ОИА дали сегменты старших форматов (3-4-комнатные квартиры — суммарно −44$);
— только сегмент 2-комнатных квартир, резко увеличивший свою долю рынка (+2%) дал небольшой положительный вклад (+7$);
— динамика изменения рыночных параметров в старших форматах (3-4-комнатные квартиры) привела к огромному итоговому значению тренда ОИА (-40$).

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).
В третьей неделе июня индекс снова снизился (-8$) при практически неизменном общем объеме предложения.
В течение последней недели июня продолжается снижение среднего по городу индекса (-12$), сопровождающееся заметным падением общего объема предложения (-2.17%).
Эволюция города в июне постепенно вывела город из области относительной стабильности, в которой он находился последние два месяца. Индекс и объем предложения постепенно монотонно снижаются. Город на vi-диаграмме в июне двигался по траектории «влево-вниз».

В переходной неделе от июня к июлю значение среднего по городу индекса практически не изменилось (+0.18%), а общий объем предложения заметно снизился (-2.74%).
За первую неделю июля индекс потерял 18$ (-1.06%), а общий объем предложения снизился на 387 квартир (-5.88%). Продолжается начавшееся пять недель назад движение рынка по траектории «влево-вниз»: падение индекса на фоне снижающихся объемов предложения.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz