№ 22 (120)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1713 -7 -0.41 7124 91 1.29
Типы
Панель 1547 0 0.00 3651 123 3.49
Кирпич 1856 -24 -1.28 2455 42 1.74
Монолит 1967 43 2.23 1018 -74 -6.78
Форматы
1-комн 1632 1 0.06 1616 70 4.53
2-комн 1664 3 0.18 2385 75 3.25
3-комн 1723 -23 -1.32 2488 22 0.89
4-комн 2043 38 1.90 597 -74 -11.03
5-комн 2396 234 10.82 38 -2 -5.00
Районы
Алм 1796 -6 -0.33 1547 19 1.24
Жет 1233 4 0.33 437 2 0.46
Ауэ 1465 -1 -0.07 1854 30 1.64
Мед 2304 -13 -0.56 891 -54 -5.71
Тур 1139 -13 -1.13 348 -3 -0.85
Бос 1830 2 0.11 2012 98 5.12

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделю незначительно вырос (+91 квартира, или +1.29%);
— максимум распределения сдвинулся влево, уровень предложения в максимуме заметно выше, чем на прошлой неделе;
— характер изменения предложения (Рис. 2) показывает наличие притока квартир в нижнем и среднем индексном диапазоне.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю уменьшился на 7$;
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −0.41%;

— панель не изменила свой индекс;
— индекс кирпича значительно снизился (-1.28%);
— монолит сменил заметное падение индекса на прошлой неделе (-0.77%) на большой рост этого показателя на этой (+2.23%);

— на этой неделе наблюдается очень маленькая динамика индексов в младших форматах (1- и 2-комнатные квартиры): +0.06% и +0.18% соответственно;
— тренды индексов в старших форматах (3- и 4-комнатные квартиры) на прошедшей неделе поменяли знаки;
— сегмент 3-комнатных квартир, показавший на прошлой неделе рост индекса (+0.63%), сегодня подешевел на 1.32%;
— сегмент 4-комнатных, наоборот, сменил падение прошлой недели (-0.99%) на рост +1.9%;

— три района показали уменьшение индексов: Алмалинский (-0.33%), Медеуский (-0.56%) и Туркскибский (-1.13%);
— заметное увеличение стоимости квадратного метра наблюдается только в Жетысуском (+0.33%) районе;
— в остальных районах изменение индексов незначительное.

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения вырос почти на 1.3%;

— панель и кирпич заметно увеличили объемы предложения (+3.49% и +1.74% соответственно);
— значительно снизилось предложение по монолиту (-6.78%);
— панель и кирпич поменяли знак тренда объема предложения — падение сменилось ростом;
— объем предложения монолита, как и на прошлой неделе, продолжает уменьшаться;
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем меньше темп изменения объема;

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали увеличение объемов предложения (темпы изменения от +0.89% до +4.53%);
— 4-комнатных квартир стало меньше на 11.3%;
— все форматы на этой неделе поменяли знаки трендов объемов предложения;
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем меньше темп изменения объема;

— основной отток предложения произошел в Медеуском (-5.7%) районе;
— значительно вырос объем предложения в Бостандыкском (+5.12%) районе;
— в остальных районах объемы предложения изменились в пределах 2%.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 50.16 51.25 1.09 17
Кирпич 34.31 34.46 0.15 -5
Монолит 15.53 14.29 -1.24 -19
Форматы
1-комн 21.98 22.68 0.70 12
2-комн 32.85 33.48 0.63 12
3-комн 35.06 34.92 -0.14 -10
4-комн 9.54 8.38 -1.16 -21
5-комн 0.57 0.53 -0.04 0
Районы
Алм 21.73 21.72 -0.01 -1
Жет 6.19 6.13 -0.05 0
Ауэ 25.93 26.02 0.09 1
Мед 13.44 12.51 -0.93 -23
Тур 4.99 4.88 -0.11 -3
Бос 27.21 28.24 1.03 19
Алат 0.51 0.49 -0.02 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам составил 1.24% (на прошлой неделе было 0.57%);
— панель и кирпич захватили часть рынка (+1.09% и +0.15% соответственно);
— монолит потерял значительную часть рынка (-1.24%);
— отметим, что на этой неделе поменялись знаки трендов долей рынка для всех типов строений;
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— панель дала большой положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+17$);
— кирпич и монолит дали большие отрицательные вклады (суммарно −24$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.33% (на прошлой неделе было 1.72%);
— на прошедшей неделе снова, как и на прошлой неделе, произошло обратное перераспределение долей рынка между форматами;
— квартиры малого формата (1- и 2-комнатные) восстановили свои доли рынка (+0.70% и +0.63% соответственно);
— сегменты 3- и 4-комнатных квартир отдали заметные части рынка (-0.14% и −1.16% соответственно);
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали сегменты 3- и 4-комнатных квартир (суммарно −31$);
— основные положительные вклады дали сегменты 1- и 2-комнатных квартир (суммарно +24$);
— в результате суммирования больших вкладов с разными знаками, общий тренд среднего по городу индекса оказался сравнительно небольшим (-7$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.12% (на прошлой неделе было 1.58%);
— заметно увеличил свое место на рынке только Бостандыкский район (+1.03%);
— заметно подвинулся на рынке только Медеуский район (-0.93%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— основной отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал Медеуский район (-23$);
— основной положительный вклад дал Бостандыкский район (+19$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 673 5 0.74 2194 151 7.39
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 409 1 0.25 746 32 4.48
2-комн 605 8 1.34 833 80 10.62
3-комн 913 -9 -0.98 504 36 7.69
4-комн 1866 86 4.83 111 3 2.78

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА показал рост на +5$, что соответствует темпу изменения +0.74%;

— во всех форматах, кроме 3-комнатных квартир, наблюдается увеличение арендной платы;
— в сегменте 3-комнатных квартир произошло заметное снижение стоимости аренды (-0.98%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю значительно вырос (+151 квартира или 7.39%);

— все форматы квартир показали увеличение объемов предложения;
— наибольший подъем наблюдается в сегментах 2- и 3-комнатных квартир (+10.6% и +7.7% соответственно).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 34.95 34.00 -0.95 -4
2-комн. 36.86 37.97 1.11 10
3-комн. 22.91 22.97 0.06 -1
4-комн. 5.29 5.06 -0.23 0
Сумма 100.00 100.00 0.00 5

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.17% (на прошлой неделе было 1.65%);
— значительные части рынка потеряли сегменты 1-комнатных (-0.95%) и 4-комнатных (-0.23%) квартир;
— расширили свои места на рынке аренды 2- и 3-комнатные квартиры (+1.11% и +0.06% соответственно);
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.991 комнаты (+0.006 за неделю).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов рынка в динамику ОИА сегодня определялись как изменением стоимости аренды, так и перераспределением долей рынка;
— 1- и 3-комнатные квартиры дали отрицательные вклады в динамику ОИА (суммарно −5$);
— большой положительный вклад дал сегмент 2-комнатных квартир (+10$);
— в результате суммирования вкладов с разными знаками, общий тренд ОИА оказался сравнительно небольшим (+5$);

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.

Очевидно изменение характера общей эволюции рынка: быстрый рост индекса и объема в первом квартале 2010 года сменился «топтанием на месте» в апреле-мае.

Более двух месяцев рынок продаж эволюционирует в довольно ограниченной области vi-диаграммы: интервал индексов 1715$…1742$, интервал предложения 6200…7400 квартир.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz