№ 21 (119)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1720 6 0.35 7033 -337 -4.57
Типы
Панель 1547 12 0.78 3528 -202 -5.42
Кирпич 1880 1 0.05 2413 -125 -4.93
Монолит 1924 -15 -0.77 1092 -10 -0.91
Форматы
1-комн 1631 6 0.37 1546 -105 -6.36
2-комн 1661 2 0.12 2310 -208 -8.26
3-комн 1746 11 0.63 2466 -38 -1.52
4-комн 2005 -20 -0.99 671 14 2.13
5-комн 2162 -275 -11.28 40 0 0.00
Районы
Алм 1802 -9 -0.50 1528 -13 -0.84
Жет 1229 -7 -0.57 435 -52 -10.68
Ауэ 1466 11 0.76 1824 -137 -6.99
Мед 2317 -23 -0.98 945 5 0.53
Тур 1152 15 1.32 351 -20 -5.39
Бос 1828 0 0.00 1914 -124 -6.08

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделею снизился на 337 квартир (-4.57%);
— максимум распределения сдвинулся вправо, уровень предложения в максимуме заметно меньше, чем на прошлой неделе;
— характер изменения предложения (Рис. 2) показывает наличие оттока квартир в среднем ценовом диапазоне и общее смещение предложения в сторону удорожания (правый дрейф);

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю увеличился на 6$;
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен +0.35%;
— отметим, что медленное падение индекса в течение двух недель сменилось небольшим ростом;

— панель показывает значительный рост индекса (+0.78%);
— индеек кирпича практически не изменился;
— монолит продолжает показывать падение своего индекса (было −1.37%, сегодня −0.77%);
— сегменты 1- и 2-комнатных квартир, в которых на прошлой неделе было падение индексов, сегодня показали небольшое увеличение стоимости квадратного метра (+0.37% и +0.12% соответственно);
— в сегменте 3-комнатных квартир продолжается рост индекса (+0.63%);
— сегмент 4-комнатных квартир, в котором на прошлой неделе было сильное увеличение индекса, сегодня наблюдается значительное снижение (-0.99%);

— два района показали рост индексов: Ауэзовский (+0.76%) и Туркскибский (+1.32%);
— заметное снижение стоимости квадратного метра наблюдается в трех районах: Алмалинскоом (-0.50%), Жетысуском (-0.57%) и Медеуском (-0.98%);
— в Бостандыкском районе индекс за неделю не изменился.

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения упал более, чем на 4.5%;

— все типы строений сегодня демонстрируют падение объемов;
— примерно одинаково уменьшилось предложения в сегментах панели и кирпича (около −5%);
— значительно меньше, но тоже снизилось, предложение по монолиту (-0.91%);
— сегодня все типы строений поменяли знак тренда объема предложения;

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали уменьшение объемов предложения (темпы изменения от −8.26% до −1.52%);
— 4-комнатных квартир стало больше на 2.13%;

— основной отток предложения произошел в четырех районах: Жетысуском (-10.7%), Ауэзовском (-7%), Турксибском (-5.4%) и Бостандыкском (-6.1%);
— практисчески не изменились объемы предложения в Алмалинском (-0.84%) и Медеуском (+0.53%) районах.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 50.61 50.16 -0.45 -1
Кирпич 34.44 34.31 -0.13 -2
Монолит 14.95 15.53 0.57 9
Форматы
1-комн 22.40 21.98 -0.42 -5
2-комн 34.17 32.85 -1.32 -21
3-комн 33.98 35.06 1.09 23
4-комн 8.91 9.54 0.63 10
5-комн 0.54 0.57 0.03 -1
Районы
Алм 20.91 21.73 0.82 13
Жет 6.61 6.19 -0.42 -6
Ауэ 26.61 25.93 -0.67 -7
Мед 12.75 13.44 0.68 13
Тур 5.03 4.99 -0.04 0
Бос 27.65 27.21 -0.44 -8
Алат 0.43 0.51 0.08 1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам составил 0.57% (на прошлой неделе было 1.36%);
— панель и кирпич потеряли часть рынка (-0.45% и −0.13% соответственно);
— монолит значительно увеличил (+0.57%) место, занимаемое им на рынке;
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— панель и кирпич, уменьшив доли рынка, дали небольшие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно −3$);
— монолит, несмотря на падение своего индекса, дал за счет увеличения доли рынка большой положительный вклад (+9$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.72% (на прошлой неделе было 1.46%);
— на прошедшей неделе произошло обратное перераспределение долей рынка между форматами;
— квартиры малого формата (1- и 2-комнатные) уменьшили свои доли рынка (-0.42% и −1.32% соответственно);
— сегменты 3- и 4-комнатных квартир увеличили свои места на рынке продаж (+1.09% и +0.63% соответственно);
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали сегменты 1- и 2-комнатных квартир (суммарно −26$);
— основные положительные вклады дали сегменты 3- и 4-комнатных квартир (суммарно +33$);
— в результате суммирования больших вкладов с разными знаками, общий тренд среднего по городу индекса оказался сравнительно небольшим (+6$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.58% (на прошлой неделе было 1.77%);
— два района заметно увеличили свои места на рынке: Алмалинский (+0.82%) и Медеуский (+0.68%);
— три района заметно подвинулись на рынке: Жетысуский (-0.42%), Ауэзовский (-0.67%) и Бостандыкский (-0.44%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— основные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Жетысуский, Ауэзовский и Бостандыкский районы (суммарно −21$);
— основные положительные вклады дали Алмалинский и Медеуский районы (суммарно +26$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 668 -20 -2.85 2043 -50 -2.39
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 408 -10 -2.39 714 10 1.42
2-комн 597 -21 -3.40 753 -53 -6.58
3-комн 922 -42 -4.36 468 -11 -2.30
4-комн 1780 2 0.11 108 4 3.85

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА очень сильно снизился (-20$ или −2.85%);

— во всех основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдается значительное снижение арендной платы;
— есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем выше темп падения стоимости аренды;
— минимальное снижение стоимости аренды в сегменте 1-комнатных (-2.4%);
— максимальное снижение стоимости аренды в сегменте 3-комнатных (-4.4%);
— в сегменте 4-комнатных квартир стоимость аренды почти не изменилась (+0.11%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю изменился незначительно (-50 квартир или −2.39%);

— основной отток предложения произошел в сегменте 2-комнатных (-53 квартиры или −6.6%);
— в остальных форматах темпы изменения объемов значительно меньше (от −2.3% до +3.8%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.64 34.95 1.31 2
2-комн. 38.51 36.86 -1.65 -18
3-комн. 22.89 22.91 0.02 -9
4-комн. 4.97 5.29 0.32 5
Сумма 100.00 100.00 0.00 -20

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.65% (на прошлой неделе было 1.84%);
— огромную часть рынка потерял сегмент 2-комнатных квартир (-1.65%);
— остальные форматы расширили свои места на рынке аренды;
— основную часть приобрели форматы 1- и 4-комнатных квартир (+1.31% и +0.32% соответственно);
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.985 комнаты (-0.007 за неделю).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов рынка в динамику ОИА сегодня определялись как изменением стоимости аренды, так и перераспределением долей рынка;
— 2- и 3-комнатные квартиры дали отрицательные вклады в динамику ОИА (суммарно −27$);
— положительные вклады дали сегменты 1- и 4-комнатных квартир (суммарно +7$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов сегментов в динамику ОИА имели противоположные знаки;
— итоговое значение тренда ОИА составило очень значительную величину −20$.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.
Очевидно изменение характера общей эволюции рынка: быстрый рост индекса и объема в первом квартале 2010 года сменился «топтанием на месте» в апреле-мае.
Последние два месяца рынок продаж эволюционирует в довольно ограниченной области vi-диаграммы: интервал индексов 1715$...1742$, интервал предложения 6200...7400 квартир.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz