№ 18 (116)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1724 -21 -1.20 6423 -642 -9.09
Типы
Панель 1547 -12 -0.77 3206 -282 -8.08
Кирпич 1864 -24 -1.27 2231 -276 -11.01
Монолит 1982 -37 -1.83 986 -84 -7.85
Форматы
1-комн 1647 -21 -1.26 1449 -157 -9.78
2-комн 1668 -17 -1.01 2103 -196 -8.53
3-комн 1734 -27 -1.53 2227 -219 -8.95
4-комн 2028 -14 -0.69 605 -68 -10.10
5-комн 2300 -84 -3.52 39 -2 -4.88
Районы
Алм 1802 -40 -2.17 1362 -185 -11.96
Жет 1242 17 1.39 381 -4 -1.04
Ауэ 1464 -2 -0.14 1688 -128 -7.05
Мед 2343 5 0.21 857 -121 -12.37
Тур 1132 -11 -0.96 328 0 0.00
Бос 1838 -3 -0.16 1772 -209 -10.55

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— наблюдается общее снижение предложения — кривая распределения на этой недели полностью лежит ниже кривой распределения прошлой недели (Рис. 1);
— основной отток предложения произошел на нисходящей ветви (относительно дорогое жилье);
— максимум оттока предложения находится в области индексов около 2000$ (Рис. 2);
— на восходящей ветви изменение распределения гораздо меньше;
— максимум предложения остался на прежнем месте в спектре, уровень предложения в максимуме заметно снизился;
— общего дрейфа не наблюдается.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю снизился на 21$;
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −1.20%;
— сильное снижение среднего по городу индекса обусловлено значительным оттоком относительно дорогих квартир с рынка;
— этот отток носит, скорее всего, кратковременный характер и связан с очередным праздником;

— все типы строений за неделю уменьшили индексы;
— сегодняшняя тенденция изменения индексов по типам строений такова: чем дороже тип строения, тем выше темп падения индекса;
— минимальный темп падения индекса у панели (-0.77%), максимальный — у монолита (-1.83%);
— напомним, что и на прошлой неделе монолит показал снижение индекса (-0.25%);

— во всех рассматриваемых форматах индекс за неделю уменьшился;
— темы снижения индексов лежат в пределах от −0.69% (4-комнатные) до −1.53% (3-комнатные);

— в Ауэзовском, Межеуском и Босьандыкском районах за неделю произошли незначительные изменения индексов (от −0.16% до +0.09%);
— в Жетысуском районе темп изменения индекса поменял знак (на прошлой неделе было снижение −0.65%, на этой — увеличение на 1.39%);
— в Алмалинском районе рост индекса на прошлой неделе (+0.93%) сменился значительным падением индекса на этой (-2.17%).

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения за неделю продолжает снижаться (на прошлой неделе было −2.5%, сегодня −9.1%);

— все типы строений показали снижение объемов предложения;
— у панели и монолита примерно одинаковые темпы снижения объемов (около −8%);
— максимальный темп снижения объема показал кирпич (-11%);

— во всех рассматриваемых форматах наблюдается падение объемов;
— темпы падения объемов лежат в небольших пределах от −8.53% (2-комнатные квартиры) до −10.1% (4-комнатные квартиры);

— небольшие изменения объемов предложения произошли в самых дешевых районах: Жетысуском (-1.04%) и Турксибском (0%);
— наибольшие оттоки квартир наблюдаются в самых дорогих районах: Алмалинском (-12%), Медеуском (-12.4%) и Бостандыкском (-10.6%);
— за счет преимущественного оттока квартир из более дорогих районов город в целом за неделю стал более дешевым.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 49.37 49.91 0.54 2
Кирпич 35.48 34.73 -0.75 -22
Монолит 15.15 15.35 0.21 -1
Форматы
1-комн 22.73 22.56 -0.17 -8
2-комн 32.54 32.74 0.20 -2
3-комн 34.62 34.67 0.05 -8
4-комн 9.53 9.42 -0.11 -3
5-комн 0.58 0.61 0.03 0
Районы
Алм 21.90 21.21 -0.69 -21
Жет 5.45 5.93 0.48 7
Ауэ 25.70 26.28 0.58 8
Мед 13.84 13.34 -0.50 -11
Тур 4.64 5.11 0.46 5
Бос 28.04 27.59 -0.45 -9
Алат 0.42 0.54 0.12 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам составил 0.75%;
— панель и монолит увеличили свои доли рынка (+0.54% и +0.21% соответственно);
— кирпич уменьшил свою долю рынка на 0.75%;
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись не только изменениями долей рынка, но и динамикой индексов;
— панель дала небольшой положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+2$);
— монолит дал небольшой отрицательный вклад (-1$);
— основную динамику среднего по городу индекса обеспечил кирпичный сегмент: он дал огромный отрицательный вклад (-22$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил небольшую величину 0.28%;
— квартиры среднего формата (2- и 3-комнатные) увеличили свои доли рынка;
— сегменты 1- и 4-комнатных квартир немного подвинулись на рынке продаж;
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись не только изменениями долей рынка, но и динамикой индексов;
— все форматы дали отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса;

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил значительную величину 1.64%;
— три относительно дешевых района значительно увеличили свои доли рынка: Жетысуский (+0.48%), Ауэзовский (+0.58%) и Турксибский (+0.46%);
— три относительно дорогих района уменьшили свои доли рынка: Алмалинский (-0.69%), Медеуский (-0.5%) и Бостандыкский (-0.45%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— три недорогих района, расширившие свои места на рынке, дали положительные вклады (суммарно +20$);
— остальные относительно дорогие районы дружно и сильно тянули индекс вниз (суммарно −41$);
— конкуренция вкладов дорогих и недорогих районов города привела к результирующему значению тренда индекса −21$.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 676 -22 -3.11 1946 -145 -6.93
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 419 -19 -4.34 654 -29 -4.25
2-комн 619 14 2.31 750 -77 -9.31
3-комн 935 -34 -3.51 459 -25 -5.17
4-комн 1777 -179 -9.15 83 -14 -14.43

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА упал более чем на три процента (-22$ иди −3.11%);
— рынок аренды качнулся вниз: напомним, что на прошлой неделе ОИА показал рост на +18$;

— аренда 2-комнатных квартир за неделю подорожала на 2.3%;
— остальные форматы сдаваемых квартир показали снижение арендной платы;
— максимальное снижение платы за аренду наблюдается в сегменте больших 4-комнатных квартир (-9.15%).

Динамика объемов предложений:

— все рассматриваемые форматы показали снижение объемов предложения;
— наибольшее снижение произошло в сегментах 2-комнатных (-9.3%) и 4-комнатных (-14.4%) квартир;
— примерно одинаково снизились объемы в сегментах 1- и 3-комнатных квартир (около −4.5%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 32.66 33.61 0.94 -2
2-комн. 39.55 38.54 -1.01 -1
3-комн. 23.15 23.59 0.44 -4
4-комн. 4.64 4.27 -0.37 -15
Сумма 100.00 100.00 0.00 -22

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил заметную величину 1.38%;
— потеряли часть рынка сегменты 2-комнатных (-1.01%) и 4-комнатных (-0.37%) квартир;
— расширили свои места на рынке аренды сегменты 1-комнатных (+0.94%) и 3-комнатных (+0.44%) квартир;
— рынок аренды в целом сдвинулся в сторону небольших форматов;
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.985 комнаты (-0.013 за неделю).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— все форматы дали отрицательные вклады в динамику ОИА;
— наибольший отрицательный вклад дал сегмент 4-комнатных (-15$)$
— итоговое значение тренда ОИА составило значительную величину −22$.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.

В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны. Если это так, то объем предложения будет в среднем расти до середины лета.

Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.

В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz