№ 16 (114)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1730 -2 -0.12 7244 56 0.78
Типы
Панель 1554 3 0.19 3626 -18 -0.49
Кирпич 1858 -13 -0.69 2543 20 0.79
Монолит 2024 -12 -0.59 1075 54 5.29
Форматы
1-комн 1649 -16 -0.96 1560 -22 -1.39
2-комн 1677 9 0.54 2422 46 1.94
3-комн 1753 5 0.29 2547 2 0.08
4-комн 1995 -54 -2.64 674 27 4.17
5-комн 2224 90 4.22 41 3 7.89
Районы
Алм 1825 -6 -0.33 1577 64 4.23
Жет 1233 -9 -0.72 450 34 8.17
Ауэ 1468 -2 -0.14 1835 -2 -0.11
Мед 2321 -2 -0.09 966 19 2.01
Тур 1142 2 0.18 365 6 1.67
Бос 1837 8 0.44 2027 -69 -3.29

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— наблюдается очень незначительное увеличение общего объема предложения;
— уровень предложения в максимуме распределения практически не изменился (Рис. 1);
— на восходящей и нисходящей ветвях распределения наблюдаются незначительные увеличения предложения;
— небольшой отток произошел в узком интервале индексов от 1800$ до 2000$ (Рис. 2);
— незначительные изменения распределения предложения оставили средний индекс по городу практически неизменным.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю почти не изменился (-2$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня очень маленький и равен −0.12%;
— незначительность темпа изменения индекса есть следствие практической неизменности распределения предложения;

— панель за неделю незначительно увеличила индекс (+3$ или +0.19%);
— кирпич и монолит показали снижение своих индексов (-0.69% и −0.59% соответственно);

— в сегментах 2- и 3-комнатных квартир заметно увеличились индексы (+0.54% и +0.29% соответственно);
— стоимость квадратного метра в 1- и 4-комнатных квартирах значительно снизилась (от −0.96% до −2.64%);

— в трех районах наблюдается падение индексов: Алмалинский (-0.33%), Жетысуский (-0.72%) и Ауэзовский (-0.14%);
— стоимость квадратного метра в Медеуском районе изменилась очень незначительно (-0.09%);
— в двух районах произошло увеличение индексов: Турксибский (+0.18%) и Бостандыкский (+0.44%).

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения за неделю вырост менее чем на процент (+56 квартир или +0.78%);
— незначительность темпа изменения объема предложения связана, возможно, с прохождением сезонного максимума;

— очень сильно вырос объем предложения монолита (+5.29%);
— почти на процент стало больше на рынке кирпича (+0.79%);
— панель показала снижение объема (-0.49%);

— вырос объем предложения в всех форматах «больше 1 комнаты»;
— темпы роста в этих сегментах сильно различаются (от +0.08% до +4.17%);
— заметно меньше на рынке стало 1-комнатных квартир (-1.39%);

— в Ауэзовском районе объем предложения практически не изменился (-0.11%);
— сильное снижение предложения наблюдается только в одном Бостандыкском районе (-3.29%);
— в остальных районах предложение растет: темпы изменения от +1.67% до +8.17%;
— лидер роста объема — Жетысуский район.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 50.70 50.06 -0.64 -8
Кирпич 35.10 35.10 0.00 -5
Монолит 14.20 14.84 0.64 11
Форматы
1-комн 22.01 21.54 -0.47 -10
2-комн 33.06 33.43 0.38 9
3-комн 35.41 35.16 -0.25 -3
4-комн 9.00 9.30 0.30 1
5-комн 0.53 0.57 0.04 1
Районы
Алм 21.05 21.77 0.72 12
Жет 5.79 6.21 0.42 5
Ауэ 25.56 25.33 -0.23 -4
Мед 13.17 13.34 0.16 3
Тур 4.99 5.04 0.04 1
Бос 29.16 27.98 -1.18 -20
Алат 0.28 0.33 0.05 1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— значительная часть рынка (0.64%) на этой неделе перешла от панельного сегмента к монолитному сегменту;
— доля кирпича не изменилась;
— город в целом сдвинулся в сторону более дорогого жилья;
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись не только изменениями долей, но и динамикой самих индексов;
— подешевевший кирпич, даже сохранив свое место на рынке, дал отрицательный вклад (-5$);
— панель, потерявшая значительную часть рынка и показавшая снижение индекса, также «работала» на снижение (-8$);
— монолит дал большой положительный вклад (+11$);

— часть рынка (-0.47%) была потеряна сегментом 1-комнатных квартир и почти полностью перешла в сегмент 2-комнатных (+0.38%);
— часть рынка (-0.25%) была потеряна сегментом 3-комнатных квартир и почти полностью перешла в сегмент 4-комнатных (+0.30%);
— в целом рынок сдвинулся в сторону более высоких форматов;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса произошла между сегментами 1-комнатных (-10$) и 2-комнатных (-9$) квартир;

— значительно увеличили свои места на рынке два района: Алмалинский (+0.72%) и Жетысуский (+0.42%);
— основные потери рынка произошли в двух районах: Ауэзовском (-0.23%) и Бостандыкском (-1.18%);
— основная конкуренция по вкладам в динамику среднего по городу индекса наблюдалась между Алмалинским и Жетысуским районами с одной стороны (суммарно +17$), и Бостандыкским районом (-20$) с другой стороны.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 679 -6 -0.93 2238 -118 -5.01
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 416 -8 -1.89 756 -21 -2.70
2-комн 612 2 0.33 850 -42 -4.71
3-комн 942 39 4.32 525 -28 -5.06
4-комн 1778 -26 -1.44 107 -27 -20.15

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА снизился почти на процент (-6$ или −0.93%);

— стоимость аренды снизилась в форматах 1- (-1.89%) и 4-комнатных (-1.44%);
— увеличилась арендная плата в сегментах 2- и 3-комнатных квартир (+0.33% и +4.32% соответственно);
— напомним, что на прошлой неделе динамика стоимости аренды по форматам была полностью противоположной.

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения снизился на 118 квартир (-5.01%);
— отметим, что темп изменения общего объема предложения на прошлой неделе был +6.08%;

— во всех форматах наблюдается падение объемов предложения;
— в 1-комнатных квартирах уменьшение объема минимальное (-2.7%);
— примерно одинаковое падение объемов наблюдается в сегментах 2- и 3-комнатныхз квартир (около −5%);
— значительно меньше на рынке стало больших 4-комнатных квартир (-20.15%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 32.98 33.78 0.80 1
2-комн. 37.86 37.98 0.12 1
3-комн. 23.47 23.46 -0.01 9
4-комн. 5.69 4.78 -0.91 -17
Сумма 100.00 100.00 0.00 -6

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— малые форматы (1-2-комнатные квартиры) частично возвратили потерянные на прошлой неделе части рынка (+0.80% и +0.12% соответственно);
— значительно потесниться пришлось сегменту больших 4-комнатных квартир (-0.91%);
— рынок аренды в целом сдвинулся на этой неделе в сторону малых форматов.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов в динамику ОИА определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой арендной платы;
— основной положительный вклад в динамику ОИА дал сегмент 3-комнатных (+9$) квартир, арендная плата в котором сильно выросла, а место на рынке не изменилось;
— основной отрицательный вклад (-17$) дал сегмент 4-комнатных квартир, в котором произошла большая потеря рынка и значительное снижение арендной платы;
— конкуренция вкладов сегментов 3- и 4-комнатных квартир определила результирующий тренд ОИА (-6$).

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.

В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны. Если это так, то объем предложения будет в среднем расти до середины лета.

Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz