№ 13 (111)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1730 2 0.12 6678 968 16.95
Типы
Панель 1546 7 0.45 3356 551 19.64
Кирпич 1865 -16 -0.85 2290 244 11.93
Монолит 2028 49 2.48 1032 173 20.14
Форматы
1-комн 1645 -1 -0.06 1387 156 12.67
2-комн 1677 8 0.48 2256 348 18.24
3-комн 1741 8 0.46 2385 377 18.77
4-комн 2040 -33 -1.59 602 72 13.58
5-комн 2252 -124 -5.22 48 15 45.45
Районы
Алм 1818 16 0.89 1461 193 15.22
Жет 1250 -11 -0.87 367 57 18.39
Ауэ 1469 12 0.82 1711 249 17.03
Мед 2336 51 2.23 907 140 18.25
Тур 1109 -24 -2.12 335 63 23.16
Бос 1816 -31 -1.68 1876 264 16.38

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю очень незначительно увеличился (+2$), что соответствует темпу изменения +0.12%;

— за неделю заметно выросли индексы самого дешевого и самого дорогого типов строений: панель (+0.45%) и монолит (+2.48%);
— сегмент кирпичных квартир показал значительное снижение индекса (-0.85%);
— отметим, что кирпич на прошлой неделе демонстрировал хороший рост индекса (+1.29%);

— наиболее многочисленные форматы (2- и 3-комнатные квартиры) показали одинаковый абсолютный прирост своих индексов (по +8$);
— жилье в остальных форматах подешевело;
— лидер падения стоимости квадратного метра — 4-комнатные квартиры (-1.59%);

— город в представлении по районам разделился: три района показали увеличение своих индексов, три — уменьшение;
— в Алмалинском и Ауэзовском районах индекс вырос примерно одинаково (около +0.85%);
— лидер роста индекса — Медеуский район (+2.23%);
— значительное снижение стоимости квадратного метра произошло в Жетысуском (-0.87%), Бостандыкском (-1.68%) и, особенно, Турксибском (-2.12%) районах.

Динамика объемов предложения:

— окончание всех мартовских праздников привело к активизации продавцов;
— общий объем предложения вырос на 968 квартир (+16.95%);

— все типы строений показали значительное увеличение объемов предложения;
— интересно, что те типы строений, в которых наблюдается увеличение индексов, показали максимальные увеличение объема предложения;
— панель и монолит увеличили свои объемы примерно одинаково (около +20%);
— темп роста объема кирпича заметно меньше (+12%);

— во всех рассматриваемых форматах объем предложения значительно увеличился;
— примерно одинаковые темпы роста объемов показали 1- и 4-комнатные (около +13%) квартиры;
— близкие по значению темпы изменения объемов наблюдаются также в сегментах 2- и 3-комнаитных квартир (около +17%);
— резко увеличилось предложение в 5-комнатном сегменте (+45%);

— во всех районах объем предложения значительно увеличился;
— во всех районах, кроме Турксибского, темпы роста объемов предложения находятся в интервале от +15% до +18%;
— в Турксибском районе сегодня наблюдается максимальный рост объема (+23%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прош. неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 49.12 50.25 1.13 21
Кирпич 35.83 34.29 -1.54 -34
Монолит 15.04 15.45 0.41 15
Форматы
1-комн 21.56 20.77 -0.79 -13
2-комн 33.42 33.78 0.37 9
3-комн 35.17 35.71 0.55 13
4-комн 9.28 9.01 -0.27 -9
5-комн 0.58 0.72 0.14 2
Районы
Алм 22.21 21.88 -0.33 -2
Жет 5.43 5.50 0.07 0
Ауэ 25.60 25.62 0.02 3
Мед 13.43 13.58 0.15 10
Тур 4.76 5.02 0.25 2
Бос 28.23 28.09 -0.14 -11
Алат 0.33 0.31 -0.02 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— панель вернула значительную часть рынка, потерянную неделю назад (тогда доля уменьшилась −1.63%, сегодня выросла на +1.13%);
— кирпич, наоборот, отдал обратно часть рынка, захваченную на прошлой неделе (тогда изменение доли составило +1.34%, сегодня потеря равна −1.54%);
— монолит продолжает расширять свое присутствие на рынке (темп роста доли был на прошлой неделе +0.29%, а сегодня — уже +0.41%);
— знаки вкладов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по типам строений;
— сегменты дали значительные по величине, но противоположные по знакам слагаемые;
— средний по городу индекс вверх тянули панель и монолит (суммарно +36$);
— огромный отрицательный вклад дал кирпич (-34$);

— самые объемные сегменты (2- и 3-комнатные квартиры) заметно увеличили свои, и без того большие, доли рынка (+0.37% и +0.55% соответственно);
— небольшое увеличение доли рынка есть и в сегменте больших 5-комнатных квартир (+0.14%);
— потеряли часть рынка сегменты 4-комнатных (-0.27%) и, особенно, 1-комнатных (-0.79%);
— знаки вкладов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по форматам;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса шла между сегментами 2- и 3-комнатных квартир с одой стороны (суммарный вклад +22$), и сегментами 1- и 4-комнатных квартир (суммарный вклад −22$) с другой стороны;

— в трех районах города произошли очень незначительные изменения долей рынка: Жетысуском (+0.07%), Ауэзовском (+0.02%) и Алатауском (-0.02%);
— наибольшая потеря рынка произошла в Алмалинском районе (-0.33%);
— наибольшие приобретения рынка — в Медеуском (+0.15%) и Турксибском (+0.25%) районах;
— основная конкуренция по вкладам районов в динамику среднего по городу индекса произошла между Медеуским (+10$) и Бостандыкским (-11$) районами.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 680 4 0.57 2161 527 32.25
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 410 6 1.49 721 189 35.53
2-комн 620 32 5.44 829 187 29.13
3-комн 948 5 0.53 510 127 33.16
4-комн 1738 -218 -11.15 101 24 31.17

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА, как и на прошлой неделе, изменился незначительно (+4$ или +0.57%);

— стоимость аренды выросла во всех основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры);
— лидер удорожания аренды — сегмент 2-комнатных (+5.44%);
— сильно снизилась арендная плата в сегменте 4-комнатных квартир (-11.15%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения после окончания мартовских праздников вырос на 527 квартир (+32.25%);

— значительное увеличение предложения прошло во всех форматах;
— темпы увеличения объемов предложения лежат в интервале от +29% до +35.5%.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 32.56 33.36 0.81 5
2-комн. 39.29 38.36 -0.93 7
3-комн. 23.44 23.60 0.16 3
4-комн. 4.71 4.67 -0.04 -11
Сумма 100.00 100.00 0.00 4

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— основные изменения долей произошли в сегментах 1-комнатных (+0.81%) и 2-комнатных (-0.93%);
— отметим, что в сегменте 2-комнатных снижение доли наблюдалось и на прошлой неделе (-0.42%);
— в сегментах 3- и 4-комнатных динамика долей рынка гораздо меньше;
— в целом рынок аренды сдвинулся в сторону небольших форматов.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) дали положительные вклады в динамику ОИА (суммарно +15$);
— сегмент 4-комнатных сильно тянул ОИА вниз (-11$);
— в результате небольшое итоговое значение тренда ОИА (+4$) определилось сложением больших по величине, но противоположных по знакам, слагаемых;
— вклады сегментов в динамику ОИА определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой арендной платы.

Выводы

Рынок продаж квартир:

— общий объем предложения вырос почти на 17%, что свидетельствует о возросшей активности продавцов;
— средний по городу индекс незначительно увеличился (+2$ или +0.12%);
— большое различие в темпах снижения объемов по сегментам привело к значительному перераспределению долей рынка между сегментами;
— дрейфовых движений не наблюдается.

Рынок аренды квартир:

— активность рынка аренды увеличивается, что видно по значительному росту общего объема предложения (+32%);
— ОИА снова, как и на прошлой неделе, незначительно вырос (+4$ или +0.57%);
— в основных сегментах рынка аренды (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдается рост стоимости аренды;
— рынок аренды в целом несколько сдвинулся в сторону небольших форматов;
— средняя комнатность за неделю уменьшилась (-0.007);
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.996 комнаты.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz