№ 11 (109)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1707 -6 -0.35 6419 1938 43.25
Типы
Панель 1527 1 0.07 3258 930 39.95
Кирпич 1857 -30 -1.59 2214 750 51.23
Монолит 1974 -1 -0.05 947 258 37.45
Форматы
1-комн 1629 -6 -0.37 1326 362 37.55
2-комн 1650 -12 -0.72 2140 690 47.59
3-комн 1716 4 0.23 2289 675 41.82
4-комн 2000 -31 -1.53 619 192 44.96
5-комн 2190 -98 -4.28 45 19 73.08
Районы
Алм 1792 7 0.39 1430 404 39.38
Жет 1244 15 1.22 386 191 97.95
Ауэ 1447 5 0.35 1668 461 38.19
Мед 2287 1 0.04 824 220 36.42
Тур 1110 -21 -1.86 314 121 62.69
Бос 1822 13 0.72 1784 536 42.95

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс снизился за неделю на 6$, что соответствует темпу изменения −0.35%;

— на прошедшей неделе индексы панели и монолита практически не изменились;
— в кирпичном сегменте наблюдается огромное снижение стоимости квадратного метра жилья (-30$);

— все рассматриваемые форматы, кроме 3-комнатных квартир, показали недельное уменьшение своих индексов;
— максимальное падение индекса произошло в сегменте 4-комнатных квартир (-1.53%);
— индекс 3-комнатных квартир ненамного увеличился (+0.23%);

— все районы, кроме Турксибского, за неделю увеличили стоимость квадратного метра;
— заметный рост индекса наблюдался в Жетысуском (+1.22%) и Бостандакском (+0.72%) районах;
— в Алмалинском и Ауэзовском районах произошло примерно одинаковое увеличение индексов (около +0.37%);
— индекс Медеуского района практически не изменился;
— значительно снизился индекс в Турксибском районе (-1.86%).

Динамика объемов предложения:

ф- на рынок вернулись квартиры, снятые с продаж на время праздника;
— общее увеличение предложения составило +1938 квартир, что соответствует темпу изменения +43.25%;
— отметим, что общее понижение предложения на прошлой неделе (-1194 квартиры) значительно меньше сегодняшнего подъема;

— все типы строений показали резкое увеличение объемов предложения;
— темпы роста объемов панели и монолита примерно одинаковые (около +38..+40%);
— в сегменте кирпича увеличение значительно больше (+51.23%);

— все рассматриваемые форматы квартир показали значительное увеличение объемов предложения;
— максимальный рост показал сегмент 2-комнатных квартир (+47.6%);
— минимальный рост объемов — в сегменте 1-комнатных квартир (+37.6%);

— во всех районах города произошло огромное увеличение предложения;
— темпы рост объемов сильно различаются по районам;
— максимальный рост произошел в Жетысуском районе, где предложение за неделю почти удвоилось;
— минимальный темп роста объема — в Медеуском районе (+36.4%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прош. неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.95 50.76 -1.20 -18
Кирпич 32.67 34.49 1.82 24
Монолит 15.38 14.75 -0.62 -12
Форматы
1-комн 21.51 20.66 -0.86 -15
2-комн 32.36 33.34 0.98 13
3-комн 36.02 35.66 -0.36 -5
4-комн 9.53 9.64 0.11 -1
5-комн 0.58 0.70 0.12 2
Районы
Алм 22.90 22.28 -0.62 -9
Жет 4.35 6.01 1.66 21
Ауэ 26.94 25.99 -0.95 -12
Мед 13.48 12.84 -0.64 -15
Тур 4.31 4.89 0.58 6
Бос 27.85 27.79 -0.06 3
Алат 0.18 0.20 0.02 0


Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— за счет огромного увеличения предложения в кирпичном сегменте его доля рынка значительно увеличилась (+1.82%);
— монолит потерял 0.62% рынка;
— потери рынка у панели в два раза больше, чем у монолита (-1.2%);
— несмотря на то, что кирпич очень сильно подешевел, это сегмент рынка за счет значительного увеличения доли рынка оказал положительное воздействие на средний по городу индекс (+24$);
— панель и монолит, практически не изменившие свои индексы, но потерявшие большие части рынка, дали отрицательные вклады (суммарно −30$);

— за неделю значительно увеличилась доля рынка, занимаемая 2-комнатными квартирами (+0.98%);
— есть небольшие увеличения долей в сегментах больших форматов: 4- (+0.11%) и 5-комнатных (+0.12%) квартир;
— потеряли заметные части рынка сегменты 1-комнатных (-0.98%) и 3-комнатных (-0.36%) квартир;
— основные вклады в динамику среднего по городу индекса дали сегменты 1-комнатных (-15$) и 2-комнатных (+13$) квартир;

— два самых дешевых района города (Жетысуский и Турксибский) показали значительное увеличение своих долей рынка (+1.66% и +0.58% соответственно);
— большие потери в долях рынка понесли Алмалинский (-0.62%), Ауэзовский (-0.95%) и Медеуский (-0.64%) районы;
— основной положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дал Жетысуский район (+21$), который наряду с увеличением своего индекса (+1.22%) показал самое больше увеличение доли рынка;
— районы, потерявшие часть своих рыночных долей (Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский), дали отрицательные слагаемые (суммарно −36$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 672 46 7.38 1997 502 33.58
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 399 -3 -0.75 667 162 32.08
2-комн 605 31 5.40 793 215 37.20
3-комн 937 64 7.33 450 104 30.06
4-комн 2016 510 33.86 87 21 31.82

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю резко увеличился ОИА (+46$ или +7.38%);
— столь высокое значение темпа роста ОИА связано с большим ростом арендной платы в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир;

— только в сегменте самых маленьких квартир (1-комнатных) наблюдается небольшой снижение арендной платы (-0.75%);
— в остальных сегментах стоимость аренды значительно выросла;
— особенно высокий темп роста арендной платы наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+33.86%).

Динамика объемов предложений:

— на прошедшей неделе произошло послепраздничное восстановление общего объема предложения (на прошлой неделе было −551, сегодня +501 квартира);

— восстановление объемов предложения произошло во всех форматах;
— темпы роста объемов незначительно различаются по форматам (от +30% до +37%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.78 33.40 -0.38 -3
2-комн. 38.66 39.71 1.05 18
3-комн. 23.14 22.53 -0.61 9
4-комн. 4.41 4.36 -0.06 21
Сумма 100.00 100.00 0.00 46

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— значительное увеличение доли рынка произошло в сегменте 2-комнатных квартир (+1.05%);
— остальные форматы показали уменьшение своих рыночных долей;
— наибольшие потери рынка наблюдаются в сегментах 3-комнатных (-0.61%) и 1-комнатных (-0.38%).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— сегмент 1-комнатных квартир, в котором произошло небольшой снижение арендной платы и уменьшение доли рынка, дал небольшой отрицательный вклад в динамику ОИА (-3$);
— сегмент 2-комнатных, показавший наибольший темп роста объема и заметное увеличение арендной платы, дал большой положительный вклад (+18$);
— сегменты 3- и 4-комнатных квартир, хотя и потеряли части рынка, но за счет большого увеличения арендной платы, дали значительные положительные вклады в динамику ОИА (суммарно +30$);
— как и на прошлой неделе, вклады сегментов в динамику ОИА определялись изменениями, как стоимости аренды, так и долей рынка.

Выводы

Рынок продаж квартир:

— на прошедшей неделе произошло восстановление объемов предложения (+43.25%);
— среднее по городу значение индекса уменьшилось (-6$ или −0.35%);
— изменение индекса связано, скорее всего, с резким изменением объема и динамикой структуры предложения;
— из-за огромного увеличения объемов предложения невозможно определить наличие или отсутствие дрейфовых движений.

Рынок аренды квартир:

— как и на рынке продаж, на рынке аренды тоже прошло восстановление активности;
— объемы предложения во всех форматах значительно увеличились;
— стоимость аренды во всех форматах, кроме 1-комнатных, значительно выросла;
— ОИА за неделю резко увеличился (+46$ или +7.38%);
— средняя комнатность за неделю почти не изменилась (-0.004);
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.978 комнаты.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz