№ 8 (106)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1690 15 0.90 5700 -276 -4.62
Типы
Панель 1515 12 0.80 2986 -110 -3.55
Кирпич 1846 24 1.32 1873 -129 -6.44
Монолит 1962 16 0.82 841 -37 -4.21
Форматы
1-комн 1620 11 0.68 1261 43 3.53
2-комн 1643 25 1.55 1914 -130 -6.36
3-комн 1698 13 0.77 1970 -128 -6.10
4-комн 1968 31 1.60 530 -46 -7.99
5-комн 2271 -11 -0.48 25 -15 -37.50
Районы
Алм 1759 17 0.98 1243 -89 -6.68
Жет 1232 25 2.07 286 -53 -15.63
Ауэ 1427 3 0.21 1568 11 0.71
Мед 2252 -5 -0.22 781 8 1.03
Тур 1099 3 0.27 250 -33 -11.66
Бос 1798 12 0.67 1562 -110 -6.58

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— продолжается рост среднего по городу индекса;
— недельное изменение индекса +15$, что соответствует темпу роста +0.9%;
— увеличение среднего по году индекса связано с оттоком предложения в относительно недорогой части спектра и постепенным удорожанием рынка целом (правый дрейф);

— все типы строений показали увеличение своих индексов;
— максимальный рост индекса произошел в кирпичном сегменте (+1.32%);
— индексы панели и монолита показали примерно одинаковое увеличение (+0.8%);

— все рассматриваемые форматы квартир показали недельное увеличение своих индексов;
— максимальный рост индексов произошел в форматах 2-комнатных (+1.55%) и 4-комнатных (+1.6%) квартир;
— в сегментах 1- и 3-комнатных квартир наблюдается примерно одинаковое увеличение индексов (около +0.7%);

— все районы, кроме Медеуского, за неделю увеличили стоимость квадратного метра;
— значительный рост индекса был в Жетысуском (+2.07%), Алмалинском (+0.98%) и Бостандыкском (+0.67%) районах;
— в Медеуском районе индекс незначительно снизился (-0.22%).

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения за неделю снова снизился;
— недельное уменьшение составило −276 квартир (-4.62%);
— причинами снижения объема предложения могут быть снижение общей активности и временное ограничение приема объявлений с сайта (происходит внедрение новой версии сайта);

— все типы строений показали снижение объемов;
— снова, как и на прошлой неделе, максимальное снижение показал кирпич (-6.44%);
— панель и монолит уменьшили свои объемы предложения примерно одинаково (около −4%);

— все форматы, кроме 1-комнатных, показали уменьшение объемов предложения;
— наблюдается примерно одинаковое падение объемов предложения в 2-3-4-комнатных квартирах (около −6%...-8%);
— в сегменте 1-комнатных квартир стало больше на 3.53%;

— два района незначительно увеличили предложение: Ауэзовский (+0.71%) и Медеуский (+1.03%);
— остальные районы показали снижение объемов;
— очень значительно упало предложение в Жетысуском (-15.63%) и Турксибском (-11.66%) районах;
— примерно одинаково снизилось предложение в Алмалинском и Бостандыкском районах (примерно по −6.5%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 4 доля рынка доля рынка    
  прош. неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.81 52.39 0.58 15
Кирпич 33.50 32.86 -0.64 -4
Монолит 14.69 14.75 0.06 4
Форматы
1-комн 20.38 22.12 1.74 30
2-комн 34.20 33.58 -0.62 -2
3-комн 35.11 34.56 -0.55 -5
4-комн 9.64 9.30 -0.34 -4
5-комн 0.67 0.44 -0.23 -4
Районы
Алм 22.29 21.81 -0.48 -5
Жет 5.67 5.02 -0.66 -7
Ауэ 26.05 27.51 1.45 23
Мед 12.94 13.70 0.77 17
Тур 4.74 4.39 -0.35 -4
Бос 27.98 27.40 -0.58 -7
Алат 0.33 0.18 -0.16 -2


Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— панель продолжает захватывать рынок: сегодня ее доля увеличилась на значительную величину +0.58%;
— потерял заметную часть своей доли кирпич (-0.64%);
— доля монолита незначительно увеличилась (+0.06%);
— положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали сегменты, увеличившие свои доли рынка;
— панель и монолит тянули средний по городу индекс вверх (суммарно +19$);
— кирпич дал небольшой отрицательный вклад (-4$);

— большое увеличение доли рынка (+1.74%) произошло в сегменте 1-комнатных квартир (единственный из форматов, показавший рост объемов предложения);
— все остальные форматы уменьшили свои доли в пользу сегмента 1-комнатных квартир;
— сегмент 1-комнатных дал огромный положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+30$);
— все остальные форматы дали отрицательные слагаемые (суммарно −15$);

— значительные различия в темпах изменения объемов по районам, как и на прошлой неделе, привели к заметному перераспределению долей рынка;
— Ауэзовский и Медеуский районы, показавшие рост объемов предложения на фоне общего падения, значительно увеличили свои доли рынка (+1.45% и +0.77% соответственно);
— все остальные районы потеснились на рынке;
— наибольшие потери рынка произошли в Жетысуском (-0.66%), Бостандыкском (-0.585) и Алмалинском (-0.48%) районах;
— картина вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью соответствует изменениям долей рынка;
— Ауэзовский и Медеуский районы дали огромные положительные вклады (суммарно +40$);
— остальные районы дружно тянули индекс вниз (суммарно −25$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 656 -16 -2.39 2054 -376 -15.47
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 416 -3 -0.72 691 -149 -17.74
2-комн 598 -18 -2.92 784 -153 -16.33
3-комн 878 -38 -4.15 469 -68 -12.66
4-комн 1629 -197 -10.79 110 -6 -5.17

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— ОИА за неделю снизился на 16$, что соответствует темпу −2.39%;
— все форматы показали снижение стоимости аренды;
— есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем сильнее падение стоимости аренды;
— темпы снижения стоимости аренды находятся в широком интервале от −0.72% до −10.79%.

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения на рынке аренды снизился на 376 квартир (-15.47%);
— во всех рассматриваемых форматах снизился объем предложения;
— в основных сдаваемых форматах (1-и 2-комнатные квартиры) наблюдается примерно одинаковое снижение объемов (около −17%);
— в больших форматах (3- и 4-комнатные квартиры) темпы падения объемов несколько ниже (от −5.17% до −12.66%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 34.57 33.64 -0.93 -5
2-комн. 38.56 38.17 -0.39 -9
3-комн. 22.10 22.83 0.73 -2
4-комн. 4.77 5.36 0.58 0
Сумма 100.00 100.00 0 -16

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— значительные различия в темпах изменения объемов предложения по форматам привели к большому перераспределению долей рынка;
— основные сдаваемые форматы (1- и 2-комнатные квартиры) потеряли значительные части рынка (-0.93% и −0.39% соответственно);
— сегменты 3-и 4-комнатных смогли за счет этого увеличить свои доли (+0.73% и +0.58% соответственно);
— произошло общее перераспределения предложения в пользу квартир большого формата (3-и 4-комнатных).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— все форматы, кроме 4-комнатных квартир, дали отрицательные вклады в динамику ОИА;
— максимальный отрицательный вклад дал сегмент 2-комнатных (-9$);
— большое итоговое значение изменения ОИА (-16$) есть результат общего снижения стоимости аренды во всех рассматриваемых форматах.

Выводы

Рынок продаж квартир:

— общий объем предложения значительно уменьшился (-4.62%);
— уменьшение объема предложения связано с некоторым снижением активности и временным ограничением приема объявлений с сайта (происходит внедрение новой версии сайта);
— средний по городу индекс вырос почти на процент (+15$ или +0.9%);
— наблюдается небольшой отток предложения в нижнем ценовом диапазоне;
— в некоторых сегментах есть признаки правых дрейфов.

Рынок аренды квартир:

— общий объем предложения на рынке аренды значительно снизился (-15.47%);
— продолжается уменьшение ОИА — за неделю падение составило −16$ (-2.39%);
— произошло заметное перераспределение предложения в пользу квартир большого (3- и 4-комнатные) формата;
— средняя комнатность за неделю увеличилась на 0.028 (на прошлой неделе было +0.027);
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.999 комнаты.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников. Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz