№39 (137)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1720	-1	-0.06	6883	42	0.61
Типы
Панель	1572	13	0.83	3532	26	0.74
Кирпич	1857	-18	-0.96	2323	15	0.65
Монолит	1920	-8	-0.41	1028	1	0.10
Форматы
1-комн.	1633	2	0.12	1671	19	1.15
2-комн.	1677	-8	-0.47	2379	37	1.58
3-комн.	1752	6	0.34	2282	-28	-1.21
4-комн.	2028	-20	-0.98	516	8	1.57
5-комн.	2082	34	1.66	35	6	20.69
Районы
Алм.	1804	13	0.73	1539	74	5.05
Жет.	1236	9	0.73	395	-18	-4.36
Ауэз.	1468	-1	-0.07	1891	5	0.27
Мед.	2280	-33	-1.43	850	32	3.91
Туркс.	1168	16	1.39	335	12	3.72
Бост.	1865	-13	-0.69	1836	-62	-3.27

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— общий объём предложения за неделю незначительно увеличился (+42 квартиры или +0.61%);
— уровень предложения в максимуме за неделю не изменился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения (рис. 1);
— основной приток предложения произошёл в интервале индексов от 1 500$ до 2 600$;
— на графике недельного изменения предложения (рис. 2) видно, что в области индексов 1 200$...1 400$ и 2 800$...3 100$ есть небольшой отток предложения.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	0.17	-0.06	Средний по городу индекс почти не изменился
Типы
Панель	-0.26	0.83	Панель показывает значительный рост стоимости квадратного метра
Кирпич	0.43	-0.96	Кирпич за неделю сильно подешевел
Монолит	0.78	-0.41	Индекс монолита после сильного роста показывает заметное снижение
Форматы
1-комн.	0.12	0.12	Формат продолжает постепенно дорожать с небольшим трендом
2-комн.	0.60	-0.47	Формат показывает заметное снижение индекса после сильного роста
3-комн.	-0.63	0.34	Быстрое падение индекса сменилось ростом
4-комн.	0.94	-0.98	Тренд индекса поменял знак – быстрый рост сменился столь же быстрым падением
Районы
Алм.	-0.22	0.73	Район показывает быстрый рост стоимости квадратного метра
Жет.	-0.57	0.73	Район показывает быстрый рост стоимости квадратного метра после значительного падения
Ауэз.	0.34	-0.07	Рост индекса приостановился
Мед.	1.00	-1.43	Очень быстрый рост индекса перешёл в столь же быстрое падение
Туркс.	-0.95	1.39	Район показывает очень быстрый рост стоимости квадратного метра после значительного падения
Бост.	1.24	-0.69	Очень быстрый рост индекса сменился быстрым падением

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-3.10	0.61	Приостановился процесс падения общего объёма предложения
Типы
Панель	-2.77	0.74	Тренд объёма предложения панели поменял знак – падение сменилось заметным ростом
Кирпич	-5.56	0.65	Тренд объёма предложения кирпича поменял знак – падение сменилось заметным ростом
Монолит	1.68	0.10	Продолжается увеличение объёма предложения монолита, темп значительно снизился
Форматы
1-комн.	-5.82	1.15	Приостановился процесс падения объёма предложения сегмента
2-комн.	-4.91	1.58	Приостановился процесс падения объёма предложения сегмента
3-комн.	0.87	-1.21	Тренд объёма предложения формата поменял знак – рост сменился заметным падением
4-комн.	-0.97	1.57	Тренд объёма предложения формата поменял знак – падение сменилось заметным ростом
Районы
Алм.	-6.51	5.05	Тренд объёма предложения района поменял знак – быстрое падение сменилось заметным ростом
Жет.	-1.90	-4.36	Продолжается процесс уменьшения объёма предложения в районе
Ауэз.	-2.43	0.27	Падение объёма предложения в районе приостановилось
Мед.	-7.26	3.91	Тренд объёма предложения района поменял знак – быстрое падение сменилось заметным ростом
Туркс.	1.57	3.72	Продолжается увеличение объёма предложения в районе
Бост.	-0.63	-3.27	Продолжается процесс уменьшения объёма предложения в районе

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	Прошлая неделя (%)	Сегодня (%)	Динамика долей (%)	Вклады сегментов ($)
Типы
Панель	51.25	51.31	0.07	8
Кирпич	33.74	33.75	0.01	-6
Монолит	15.01	14.94	-0.08	-3
Форматы
1-комн.	24.15	24.28	0.13	3
2-комн.	34.23	34.56	0.33	3
3-комн.	33.77	33.15	-0.61	-9
4-комн.	7.43	7.50	0.07	0
5-комн.	0.42	0.51	0.08	2
Районы
Алм.	21.41	22.36	0.94	20
Жет.	6.04	5.74	-0.30	-3
Ауэз.	27.57	27.47	-0.10	-2
Мед.	11.96	12.35	0.39	5
Туркс.	4.72	4.87	0.15	2
Бост.	27.74	26.67	-1.07	-23
Алат.	0.56	0.54	-0.02	0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Типы
Панель	0.17	0.07	Продолжается процесс расширения панели на рынке
Кирпич	-0.88	0.01	Приостановилось уменьшение доли рынка кирпича
Монолит	0.71	-0.08	Приостановилось быстрое расширение монолита на рынке
Форматы
1-комн.	-0.70	0.13	Приостановилось уменьшение доли рынка формата, есть небольшое расширение сегмента
2-комн.	-0.65	0.33	Уменьшение доли рынка перешло в значительное расширение сегмента
3-комн.	1.33	-0.61	Сегмент после огромного расширения потерял большую часть рынка
4-комн.	0.16	0.07	Продолжается процесс расширения формата на рынке
5-комн.	-0.14	0.08	Незначительное изменение доли рынка
Районы
Алм.	-0.78	0.94	Компенсация с запасом потери рынка на прошлой неделе
Жет.	0.07	-0.30	Потеря районом заметной части рынка
Ауэз.	0.19	-0.10	Незначительное изменение доли рынка района
Мед.	-0.54	0.39	Почти полная компенсация потери рынка на прошлой неделе
Туркс.	0.22	0.15	Продолжается захват рынка районом
Бост.	0.69	-1.07	Огромная потеря рынка после значительного расширения на прошлой неделе
Алат.	0.14	-0.02	Незначительное изменение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.08% (на прошлой неделе было значительно больше — 0.88%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.61% (на прошлой неделе было значительно больше — 1.49%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.48% (на прошлой неделе было несколько меньше — 1.32%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.83	0.07	8	Удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
Кирпич	-0.96	0.01	-6	Удешевление сегмента при неизменной доле рынка
Монолит	-0.41	-0.08	-3	Одновременное удешевление сегмента и потеря небольшой части рынка
Форматы
1-комн.	0.12	0.13	3	Одновременное небольшое подорожание сегмента и увеличение доли рынка
2-комн.	-0.47	0.33	3	Компенсация удешевления сегмента значительным расширением места на рынке
3-комн.	0.34	-0.61	-9	Потеря большой части рынка компенсировала с запасом небольшое удорожание сегмента
4-комн.	-0.98	0.07	0	Полная компенсация расширением рынка значительного удешевления сегмента
5-комн.	1.66	0.08	2	Одновременное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм.	0.73	0.94	20	Одновременное значительное удорожание сегмента и огромное увеличение доли рынка
Жет.	0.73	-0.30	-3	Компенсация с запасом удорожания сегмента значительным уменьшением места на рынке
Ауэз.	-0.07	-0.10	-2	Одновременное удешевление сегмента и потеря небольшой части рынка
Мед.	-1.43	0.39	5	Компенсация с запасом удешевления сегмента значительным расширением места на рынке
Туркс.	1.39	0.15	2	Одновременное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
Бост.	-0.69	-1.07	-23	Одновременное удешевление сегмента и потеря огромной части рынка
Алат.	1.11	-0.02	0	Полная компенсация потерей рынка значительного удорожания сегмента

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— конкуренция панели с одной стороны (+8$) и кирпича с монолитом с другой стороны (суммарно −9$) привела к небольшому результирующему значению тренда индекса −1$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 3-комнатных квартир с одной стороны (-9$) и остальных форматов с другой стороны (суммарно +8$) определила значение результирующего тренда −1$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским районом с одной стороны (+20$) и Бостандыкским районом (-23$) с другой стороны;
— сложение разнознаковых вкладов районов привело к небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса −1$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	850	-8	-0.97	1983	108	5.76
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	455	-5	-1.09	597	42	7.57
2-комн.	737	8	1.10	734	36	5.16
3-комн.	1158	-5	-0.43	511	35	7.35
4-комн.	1991	-3	-0.15	141	-5	-3.42

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-0.34	-0.97	Общий индекс аренды продолжает падать, темп заметно вырос
Форматы
1-комн.	0.22	-1.09	Формат показывает значительное снижение стоимости арендной платы
2-комн.	1.96	1.10	Формат продолжает быстро дорожать, темп роста снизился
3-комн.	1.48	-0.43	Тренд стоимости аренды поменял знак – рост сменился заметным падением
4-комн.	-2.78	-0.15	Продолжается удешевление сегмента, темп падения сильно снизился

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-1.06	5.76	Общий объём предложения за неделю сильно вырос
Форматы
1-комн.	2.97	7.57	Формат продолжает быстро увеличивать объём предложения
2-комн.	-2.10	5.16	Тренд объёма предложения поменял знак – падение сменилось быстрым ростом
3-комн.	-3.05	7.35	Тренд объёма предложения поменял знак – падение сменилось быстрым ростом
4-комн.	-3.95	-3.42	Продолжается уменьшение объёма предложения в сегменте, темп практически не изменился

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Прошл. нед.	Сегодня	Изменение (%)	Вклад формата ($)
1-комн.	29.60	30.11	0.51	1
2-комн.	37.23	37.01	-0.21	1
3-комн.	25.39	25.77	0.38	3
4-комн.	7.79	7.11	-0.68	-13
Сумма	100.00	100.00	0.00	-8

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	1.16	0.51	Продолжается процесс активного захвата сегментом рынка, темп остаётся высоким
2-комн.	-0.40	-0.21	Продолжается процесс потери рынка, темп потери снизился
3-комн.	-0.52	0.38	Частичное восстановление доли рынка, потерянной на прошлой неделе
4-комн.	-0.23	-0.68	Продолжается процесс потери рынка, темп потери рынка увеличился

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 0.89% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.16%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно уменьшилась (-0.015 за счёт перераспределения предложения) и стала равной 2.099.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-1.09	0.51	1	Полная компенсация удешевления сегмента значительным увеличением доли рынка
2-комн.	1.10	-0.21	1	Полная компенсация удорожания сегмента заметным уменьшением доли рынка
3-комн.	-0.43	0.38	3	Небольшое удешевление сегмента и значительное увеличение доли рынка
4-комн.	-0.15	-0.68	-13	Одновременное удешевление сегмента и потеря большой части рынка
Всего			-8

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Конкуренция вкладов от 1-2-3-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +5$) и 4-комнатных квартир с другой стороны (-13$) определила большое значение результирующего тренда ОИА −8$.

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.

Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).

Четвёртая неделя сентября не принесла большого изменения среднего по городу индекса (+3$ или +0.17%). Общий объём заметно снизился (-219 квартир или −3.1%).

За последнюю неделю сентября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), объём предложения незначительно вырос (+42 квартиры или +0.61%).

Город в своей эволюции на vi-диаграмме зашёл в область относительной стабильности и продолжает в ней оставаться.

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города. По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик.

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz