№ 29 (127)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1669 -3 -0.18 6483 -126 -1.91
Типы
Панель 1520 -6 -0.39 3460 -32 -0.92
Кирпич 1825 15 0.83 2095 -55 -2.56
Монолит 1872 -17 -0.90 928 -39 -4.03
Форматы
1-комн 1599 8 0.50 1538 18 1.18
2-комн 1624 -5 -0.31 2226 -10 -0.45
3-комн 1688 4 0.24 2164 -66 -2.96
4-комн 1952 -3 -0.15 516 -73 -12.39
5-комн 2210 -137 -5.84 39 5 14.71
Районы
Алм 1771 -11 -0.62 1423 -7 -0.49
Жет 1223 8 0.66 459 -13 -2.75
Ауэ 1443 -2 -0.14 1765 -4 -0.23
Мед 2206 2 0.09 723 -50 -6.47
Тур 1153 15 1.32 294 -39 -11.71
Бос 1801 -1 -0.06 1794 -16 -0.88

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

 

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделю упал почти на два процента;
— недельное уменьшение объема составило 126 квартир;
— уровень предложения в максимуме за неделю стал выше, сам максимум остался на прежнем месте в спектре;
— недельное изменение предложения (Рис. 2) имеет разные знаки в разных частях спектра: меньше квартир стало в интервалах 1100$...1500$ и 1900$..2200$, больше — в интервалах 1600$...1800$ и 2200$...2400$;
— на общих картинах динамики города (Рис.1 и 2) признаков дрейфов не наблюдается.

 

Динамика индексов:

По городу:
— средний по городу индекс за неделю снизился на 3$;
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −0.18% (на прошлой неделе наблюдалось небольшое падение с темпом −0.06%).

По типам:
— индекс панели за неделю заметно снизился (-0.39%), что значительно больше, чем на прошлой неделе (-0.13%);
— кирпич сменил падение (-0.39% на прошлой неделе) на значительный рост (+0.83% на этой неделе);
— монолит, наоборот, поменял рост (+1.72% на прошлой неделе) на значительное падение (-0.90% на этой неделе).

По форматам:
— в сегменте 1-комнатных квартир наблюдается смена знака тренда индекса: падение прошлой недели (-0.38%) сменилось ростом (+0.50% на этой неделе);
— в сегменте 2-комнатных квартир продолжается падение стоимости квадратного метра (на прошлой неделе было −0.61%, сегодня −0.31%);
— индекс в сегменте 3-комнатных квартир увеличился на 0.24%;
— сильный рост индекса 4-комнатных квартир (+1.3% на прошлой неделе) перешел в небольшое падение (-0.15% на этой неделе).

По районам:
— Алмалинский район: после небольшого роста (+0.11% на прошлой неделе) наблюдается заметное снижение (-0.62% на этой неделе);
— Жетысуский район: продолжается рост индекса (+0.75% на прошлой неделе, +0.66% на этой неделе);
— Ауэзовский район: после небольшого роста (+0.28% на прошлой неделе) наблюдается столь же небольшое снижение (-0.14% на этой неделе);
— Медеуский район: продолжается рост индекса (+0.09% на прошлой неделе, +0.69% на этой неделе);
— Турксибский район: после небольшого падения (-0.35% на прошлой неделе) наблюдается сильный рост (+1.32% на этой неделе);
— Бостандыкский район: после незначительного падения (-0.06% на прошлой неделе) произошел небольшой подъем (+0.28% на этой неделе).

 

Динамика объемов предложения:

По городу:
— сильный рост объема предложений на прошлой неделе (+6.77%) на этой неделе сменился заметным падением (-1.91%).

По типам:
— все типы строений за неделю поменяли знаки трендов и показали падение объемов;
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем больше темп падения объема предложения;
— минимальное падение объема наблюдается в сегменте панели (-0.92%);
— максимальный темп падения в сегменте монолита (-4.03%).

По форматам:
— все рассматриваемые форматы, кроме 1-комнатных квартир, показали уменьшение объемов предложения и изменение знаков трендов;
— сегмент 1-комнатных квартир: сильный рост объема на прошлой неделе (+11.93%) перешел в гораздо более медленное увеличение (+1.18%) на этой неделе;
— сегмент 2-комнатных квартир: небольшой рост объема на прошлой неделе (+2.05%) сменился небольшим падением (-0.45%) на этой неделе;
— сегмент 3-комнатных квартир: сильный рост объема на прошлой неделе (+7.57%) перешел в заметное падение (-2.96%) на этой неделе;
— сегмент 4-комнатных квартир: огромное увеличение объема на прошлой неделе (+10.3%) и столь же сильное падение на этой (-12.39%).

По районам:
— все рассматриваемые районы показали смену знаков трендов и уменьшение объемов предложения — везде рост объемов сменился падением;
— Алмалинский район: после заметного роста объема (+4.23% на прошлой неделе) наблюдается небольшое снижение (-0.49% на этой неделе);
— Жетысуский район: огромный рост объема (+15.12% на прошлой неделе) перешел в заметное падение (-2.75% на этой неделе);
— Ауэзовский район: большое увеличение объема (+9.33% на прошлой неделе) перешло в очень незначительное снижение (-0.23% на этой неделе);
— Медеуский район: рост объема (+5.6% на прошлой неделе) сменился падением (-6.47% на этой неделе);
— Турксибский район: после огромного увеличения объема (+11% на прошлой неделе) наблюдается сильное падение (-11.71% на этой неделе);
— Бостандыкский район: после заметного роста объема (+4.26% на прошлой неделе) произошел незначительный спад (-0.88% на этой неделе).

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 52.84 53.37 0.53 5
Кирпич 32.53 32.32 -0.22 1
Монолит 14.63 14.31 -0.32 -9
Форматы
1-комн 23.00 23.72 0.72 13
2-комн 33.83 34.34 0.50 6
3-комн 33.74 33.38 -0.36 -5
4-комн 8.91 7.96 -0.95 -18
5-комн 0.51 0.60 0.09 1
Районы
Алм 21.64 21.95 0.31 3
Жет 7.14 7.08 -0.06 0
Ауэ 26.77 27.23 0.46 6
Мед 11.70 11.15 -0.54 -13
Тур 5.04 4.53 -0.50 -5
Бос 27.39 27.67 0.29 5
Алат 0.33 0.39 0.05 1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

По типам:
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.53% (на прошлой неделе было 1.33% — наблюдается падение объема перераспределения более чем в два раза);
— панель продолжает увеличивать свою долю рынка (на прошлой неделе прирост доли был равен +1.14%, сегодня +0.53%);
— кирпич продолжает терять рынок (на прошлой неделе было −1.33%, сегодня −0.22%);
— монолит, как и кирпич, уменьшил свое место на рынке (на прошлой неделе было +0.19%, сегодня −0.32%);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка. так и динамикой индексов;
— панель и кирпич дали небольшие положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +6$);
— подешевевший монолит дал значительный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-9$);
— конкуренция вкладов панели и монолита привела к незначительному результирующему тренду среднего по городу индекса (-3$).

По форматам:
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил значительную величину 1.31% (на прошлой неделе было 1.6%);
— сегмент 1-комнатных квартир: продолжается увеличение доли рынка (+1.06% на прошлой неделе, +0.72% на этой неделе);
— сегмент 2-комнатных квартир: произошла частичная компенсация потери рынка (-1.56% на прошлой неделе, +0.50% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: потеря заметной части рынка (+0.25% на прошлой неделе, −0.36% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: большая потеря рынка (+0.29% на прошлой неделе, −0.95% на этой неделе);
— есть закономерность: чем больше (и дороже) формат квартиры, тем меньше изменение доли рынка;
— как и на прошлой неделе, на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— форматы 1-и 2-комнатных квартир дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +19$);
— форматы 3- и 4 комнатных квартир дали отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно −23$);
— конкуренция вкладов от 1-2-комнатных квартир с одной стороны, и 3-4-комнатных квартир с другой стороны, определила значение небольшого результирующего тренда (-3$).

По районам:
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.11% (на прошлой неделе было 1.34%);
— Алмалинский район: после заметного падения доли рынка (-0.53% на прошлой неделе) наблюдается заметное увеличение (+0.31% на этой неделе);
— Жетысуский район: значительное увеличение доли (+0.52% на прошлой неделе) сменилось маленькой динамикой (-0.06% на этой неделе);
— Ауэзовский район: продолжается рост доли рынка (+0.33% на прошлой неделе и +0.46% на этой неделе);
— Медеуский район: продолжается падение доли рынка (-013% на прошлой неделе и −0.54% на этой неделе);
— Турксибский район: после небольшого увеличения доли рынка (+0.19% на прошлой неделе) наблюдается сильное падение (-0.50% на этой неделе);
— Бостандыкский район: произошла небольшая компенсация потери рынка (-0.66% на прошлой неделе и +0.29% на этой неделе);
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским, Ауэзовкским и Бостандыкским районами (суммарно +14$) с одной стороны, и Медеуским и Турксибским районами (суммарно −18$) с другой стороны;
— итоговое небольшое значение тренда среднего по городу индекса (-3$) явилось результатом сложения больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов от разных районов города.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 651 -3 -0.39 1877 16 0.86
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 410 -9 -2.15 661 6 0.92
2-комн 609 12 2.01 728 5 0.69
3-комн 896 -30 -3.24 409 6 1.49
4-комн 1793 74 4.30 79 -1 -1.25

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды:

Общий индекс аренды:
— после сильного рывка вверх (+29$ на прошлой неделе) ОИА сегодня несколько снизился (-3$);
— темп снижения ОИА равен −0.39%.

По форматам:
— сегмент 1-комнатных квартир: после подорожания аренды (+5.81% на прошлой неделе) наблюдается заметное падение (-2.15% на этой неделе);
— сегмент 2-комнатных квартир: продолжается рост стоимости аренды (+0.84% на прошлой неделе, +2.01% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: рост стоимости аренды (+4.51% на прошлой неделе) сменился значительным падением (-3.24% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: продолжается сильный рост стоимости аренды (+5.65% на прошлой неделе и +4.30% на этой неделе).

 

Динамика объемов предложений:

Общий объем:
— общий объем рынка аренды за неделю незначительно увеличился (+16 квартир или +0.86%);

По форматам:
— все рассматриваемые форматы сменили знаки трендов объемов предложения;
— сегмент 1-комнатных квартир: сильное падение объема (-7.22% на прошлой неделе) сменилось незначительным ростом (+0.92% на этой неделе);
— сегмент 2-комнатных квартир: незначительное падение объема (-0.41% на прошлой неделе) сменилось столь же небольшим ростом (+0.69% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: значительное падение объема (-2.42% на прошлой неделе) перешло в заметный рост (+1.49% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: большой рост объема (+3.90% на прошлой неделе) сменился заметным падением (-1.25% на этой неделе).

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 35.20 35.22 0.02 -3
2-комн. 38.85 38.79 -0.06 4
3-комн. 21.66 21.79 0.14 -6
4-комн. 4.30 4.21 -0.09 2
Сумма 100.00 100.00 0.00 -3

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил маленькую величину 0.16% (на прошлой неделе было гораздо больше 1.54%);

— сегмент 1-комнатных квартир: произошла приостановка падения доли рынка (-1.54% на прошлой неделе, +0.02% на этой неделе);
— сегмент 2-комнатных квартир: произошла приостановка роста доли рынка (+1.08% на прошлой неделе, −0.06% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: продолжается небольшой рост доли рынка (+0.17% на прошлой неделе, +0.14% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: рост доли рынка (+0.29% на прошлой неделе) сменился небольшой потерей (-0.09% на этой неделе);
— средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю изменилась очень незначительно (-0.001) и стала равной 1.950.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— значений вкладов форматов в динамику ОИА определялись не только изменениями стоимости аренды по форматам, но и изменениями долей рынка;
— положительные вклады в динамику ОИА дали сегменты 2- и 4-комнатных квартир (суммарно +6$);
— отрицательные вклады в динамику ОИА дали сегменты 1- и 3-комнатных квартир (суммарно −9$).

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

 

 

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).
В третьей неделе июня индекс снова снизился (-8$) при практически неизменном общем объеме предложения.
В течение последней недели июня продолжается снижение среднего по городу индекса (-12$), сопровождающееся заметным падением общего объема предложения (-2.17%).
Эволюция города в июне постепенно вывела город из области относительной стабильности, в которой он находился последние два месяца. Индекс и объем предложения постепенно монотонно снижаются. Город на vi-диаграмме в июне двигался по траектории «влево-вниз».

В переходной неделе от июня к июлю значение среднего по городу индекса практически не изменилось (+0.18%), а общий объем предложения заметно снизился (-2.74%).
За первую неделю июля индекс потерял 18$ (-1.06%), а общий объем предложения снизился на 387 квартир (-5.88%). Продолжается начавшееся пять недель назад движение рынка по траектории «влево-вниз»: падение индекса на фоне снижающихся объемов предложения.
В течение второй недели июля средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), а объем предложения значительно вырос (+419 квартир или +6.77%). Город прекратил достаточно долгое движение по траектории «влево-вниз» и направился по новому вектору («вправо»).
Третья неделя июля не принесла значительной динамики рыночных параметров: индекс упал на 3$ (-0.18%), общий объем снизился на 126 квартир (-1.91%). Похоже, что город нащупывает очередной «островок стабильности» в vi-пространстве.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz