№42 (140)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1727 9 0.52 6783 155 2.34
Типы
Панель 1570 6 0.38 3491 3 0.09
Кирпич 1874 -1 -0.05 2273 123 5.72
Монолит 1939 18 0.94 1019 29 2.93
Форматы
1-комн. 1653 12 0.73 1563 13 0.84
2-комн. 1675 -2 -0.12 2356 55 2.39
3-комн. 1746 10 0.58 2280 21 0.93
4-комн. 2065 24 1.18 537 62 13.05
5-комн. 2093 -41 -1.92 47 4 9.30
Районы
Алм. 1805 2 0.11 1603 29 1.84
Жет. 1233 2 0.16 397 36 9.97
Ауэз. 1491 11 0.74 1841 -9 -0.49
Мед. 2291 26 1.15 832 59 7.63
Туркс. 1169 9 0.78 345 27 8.49
Бост. 1871 6 0.32 1731 10 0.58

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределение общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— общий объём предложения за неделю снова увеличился (на прошлой неделе рост составил 2%, сегодня +2.34%);
— уровень предложения в максимуме за неделю не изменился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения (рис. 1);
— предложение увеличилось в широком интервале индексов 1 700$...3 300$ (рис.2 );
— очень небольшой отток предложения произошёл в достаточно узком интервале индексов 1 400$...1 500$ (рис. 2);
— на общей картине города (рис. 1 и 2) явных признаков дрейфа не наблюдается.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.06 0.52 После периода медленного уменьшения индекса наблюдается достаточно сильный подъём
Типы
Панель -0.19 0.38 Панель показывает заметный рост стоимости квадратного метра
Кирпич 0.54 -0.05 Остановился заметный рост индекса кирпича
Монолит 0.63 0.94 Продолжается быстрый рост стоимости квадратного метра монолита
Форматы
1-комн. -0.42 0.73 Формат после значительного падения индекса показывает сильный рост
2-комн. 0.00 -0.12 Незначительное изменение индекса формата
3-комн. 0.17 0.58 Продолжается удорожание формата, темп значительно увеличился
4-комн. -0.78 1.18 Сильное падение индекса формата сменилось очень быстрым ростом
Районы
Алм. -0.11 0.11 Небольшое падение индекса района перешло в столь же небольшой рост
Жет. 0.24 0.16 Продолжается удорожание района, темп роста несколько снизился
Ауэз. 0.34 0.74 Продолжается удорожание района, темп роста значительно вырос
Мед. -1.31 1.15 Сильное падение сменилось быстрым ростом индекса района
Туркс. 0.52 0.78 Продолжается удорожание района, темп роста заметно вырос
Бост. 1.08 0.32 Продолжается удорожание района, темп роста значительно снизился

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.95 2.34 Общий объём предложения продолжает расти, темп увеличился
Типы
Панель 5.00 0.09 Приостановился быстрый рост объёма предложения панели
Кирпич -3.54 5.72 Кирпич сегодня показывает значительный рост объёма предложения
Монолит 4.21 2.93 Продолжается увеличиваться объём предложения монолита, темп заметно снизился
Форматы
1-комн. -1.65 0.84 Формат показывает заметный рост объёма предложения после падения
2-комн. 2.86 2.39 Продолжается рост объёма предложения формата, темп практически не изменился
3-комн. 3.53 0.93 Продолжается рост объёма предложения формата, темп значительно снизился
4-комн. 1.50 13.05 Продолжается рост объёма предложения формата, темп резко вырос
Районы
Алм. 3.55 1.84 Продолжается рост объёма предложения района, темп заметно снизился
Жет. 7.76 9.97 Продолжается рост объёма предложения района, темп увеличился
Ауэз. 4.52 -0.49 Быстрый рост объёма предложения сменился небольшим падением
Мед. 0.26 7.63 Продолжается рост объёма предложения формата, темп резко вырос
Туркс. -1.85 8.49 Район показывает быстрый рост объёма предложения после небольшого падения
Бост. -1.54 0.58 Район показывает небольшой рост объёма предложения после незначительного падения

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Заметное уменьшение стоимости квадратного метра произошло в самом дорогом Медеуском районе.

Из рис. 4 видно, что падение объёма продолжается только в Турксибском и Бостандыкском районах. В остальных районах города падение объёмов сменилось ростом.

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  Прошлая неделя (%) Сегодня (%) Динамика
долей (%)		 Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 52.63 51.47 -1.16 -15
Кирпич 32.44 33.51 1.07 20
Монолит 14.94 15.02 0.09 4
Форматы
1-комн. 23.39 23.04 -0.34 -3
2-комн. 34.72 34.73 0.02 0
3-комн. 34.08 33.61 -0.47 -6
4-комн. 7.17 7.92 0.75 17
5-комн. 0.65 0.69 0.04 1
Районы
Алм. 23.75 23.63 -0.12 -2
Жет. 5.45 5.85 0.41 5
Ауэз. 27.91 27.14 -0.77 -8
Мед. 11.66 12.27 0.60 17
Туркс. 4.80 5.09 0.29 4
Бост. 25.97 25.52 -0.45 -7
Алат. 0.47 0.50 0.03 0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель 1.53 -1.16 Резкое увеличение доли панели на прошлой неделе и сильное уменьшение на этой неделе
Кирпич -1.85 1.07 Резкое уменьшение доли кирпича на прошлой неделе и сильное увеличение на этой неделе
Монолит 0.32 0.09 Продолжается неспешное расширение монолита на рынке, темп изменения доли снизился
Форматы
1-комн. -0.86 -0.34 Формат продолжает терять рынок, темп падения доли уменьшился
2-комн. 0.31 0.02 Формат продолжает увеличивать свою долю рынка, темп упал почти до нуля
3-комн. 0.52 -0.47 Формат после большого расширения на прошлой неделе сегодня показывает примерно такое же уменьшение доли
4-комн. -0.03 0.75 После приостановки падения наблюдается резкое увеличение доли рынка формата
5-комн. 0.06 0.04 Продолжается неспешное расширение места на рынке
Районы
Алм. 0.37 -0.12 После значительного увеличения доли рынка наблюдается небольшое снижение
Жет. 0.29 0.41 Продолжается увеличение доли рынка района, темп изменения увеличился
Ауэз. 0.69 -0.77 После большого увеличения доли рынка на прошлой неделе наблюдается столь же большая потеря на этой неделе
Мед. -0.20 0.60 После небольшого уменьшения доли рынка произошло значительное увеличение 
Туркс. -0.19 0.29 Заметное увеличение доли рынка после небольшого снижения
Бост. -0.92 -0.45 Район продолжает терять рынок, темп упал в два раза
Алат. -0.04 0.03 Незначительное изменение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.16% (на прошлой неделе было значительно больше — 1.85%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.81% (на прошлой неделе было практически столько же — 0.89%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.33% (на прошлой неделе было практически столько же — 1.35%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.38 -1.16 -15 Сильное уменьшение доли рынка и небольшой рост индекса
Кирпич -0.05 1.07 20 Практически неизменный индекс и огромное расширение места на рынке
Монолит 0.94 0.09 4 Одновременное сильное увеличение индекса и небольшой рост доли рынка
Форматы
1-комн. 0.73 -0.34 -3 Компенсация с запасом падением доли рынка значительного удорожания формата
2-комн. -0.12 0.02 0 Полная компенсация удешевления формата увеличением доли рынка
3-комн. 0.58 -0.47 -6 Компенсация с запасом падением доли рынка заметного увеличения индекса
4-комн. 1.18 0.75 17 Одновременное сильное удорожание формата и очень большое увеличение доли рынка
5-комн. -1.92 0.04 1 Почти полная компенсация роста индекса формата небольшим уменьшением доли рынка
Районы
Алм. 0.11 -0.12 -2 Почти полная компенсация роста индекса района небольшим уменьшением доли рынка
Жет. 0.16 0.41 5 Одновременное небольшое удорожание района и большое увеличение доли рынка
Ауэз. 0.74 -0.77 -8 Значительное удорожание района с большим запасом компенсировалось большим уменьшением доли рынка
Мед. 1.15 0.60 17 Одновременное сильное удорожание района и большое увеличение доли рынка
Туркс. 0.78 0.29 4 Одновременное сильное удорожание района и небольшое увеличение доли рынка
Бост. 0.32 -0.45 -7 Заметное удорожание района с большим запасом компенсировалось большим уменьшением доли рынка
Алат. -2.65 0.03 0 Полная компенсация удешевления района небольшим увеличением  доли рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели с одной стороны (-15$) и кирпича с монолитом с другой стороны (суммарно +24$) привела к результирующему значению тренда индекса +9$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция 4-комнатных квартир с одной стороны (+17$) и остальных форматов с другой стороны (суммарно −8$) привела к результирующему значению тренда индекса +9$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Медеуским, Жетысуским и Турксибским районами с одной стороны (суммарно +26$) и остальными районами (суммарно −17$) с другой стороны;
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к значению результирующего тренда среднего по городу индекса +9$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 861 9 1.11 1987 79 4.14
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 459 10 2.23 567 -4 -0.70
2-комн. 723 -4 -0.55 734 65 9.72
3-комн. 1137 -10 -0.87 538 15 2.87
4-комн. 2087 137 7.03 148 3 2.07

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.62 1.11 Продолжается рост общего индекса аренды, темп явно увеличился
Форматы
1-комн. 2.51 2.23 Продолжается удорожание формата, темп остался прежним и высоким
2-комн. -3.32 -0.55 Продолжается удешевление формата, темп падения стоимости арендной платы уменьшился
3-комн. -0.09 -0.87 Продолжается удешевление формата, темп падения стоимости арендной платы сильно вырос
4-комн. -3.37 7.03 Тренд стоимости аренды формата сменил  знак, падение перешло в быстрый рост

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -1.34 4.14 Общий объём предложения значительно увеличился, что косвенно свидетельствует о росте активности продавцов
Форматы
1-комн. -6.24 -0.70 Формат продолжает снижать объём предложения, темп падения сильно снизился
2-комн. -3.32 9.72 Значительное падение предложения формата на прошлой неделе сменилось быстрым подъёмом
3-комн. 6.52 2.87 Продолжается рост объёма предложения формата, темп заметно снизился
4-комн. 2.11 2.07 Продолжается рост объёма предложения формата, темп изменения остался прежним

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)    
Формат Прошл. нед. Сегодня Изменение (%) Вклад формата ($)
1-комн. 29.93 28.54 -1.39 -3
2-комн. 35.06 36.94 1.88 12
3-комн. 27.41 27.08 -0.33 -7
4-комн. 7.60 7.45 -0.15 7
Сумма 100.00 100.00 0.00 9

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн. -1.56 -1.39 Продолжается потеря рынка форматом, темп падения доли несколько снизился, но остаётся высоким
2-комн. -0.72 1.88 После потери рынка на прошлой неделе сегодня наблюдается сильное увеличение доли рынка
3-комн. 2.02 -0.33 После огромного расширения доли рынка на прошлой неделе сегодня наблюдается заметное уменьшение доли рынка
4-комн. 0.26 -0.15 После маленького расширения доли рынка на прошлой неделе сегодня наблюдается небольшое уменьшение доли рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.88% (на прошлой неделе несколько больше −2.28%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно увеличилась (+0.007) и стала равной 2.134.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 2.23 -1.39 -3 Большая потеря рынка компенсировала с запасом значительное удорожание формата
2-комн. -0.55 1.88 12 Огромное увеличение доли рынка компенсировало с большим запасом снижение арендной платы формата
3-комн. -0.87 -0.33 -7 Одновременное удешевление формата и потеря заметной части рынка
4-комн. 7.03 -0.15 7 Большое удорожание формата компенсировало с большим запасом потерю рынка
Всего     9

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Конкуренция вкладов от 2- и 4-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +19$) и 1- и 3-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −10$) определила значение результирующего тренда ОИА +9$.

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.

Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или -7.04%).

Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).

Четвёртая неделя сентября не принесла большого изменения среднего по городу индекса (+3$ или +0.17%). Общий объём заметно снизился (-219 квартир или -3.1%).

За последнюю неделю сентября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или -0.06%), объём предложения незначительно вырос (+42 квартиры или +0.61%).

Первая неделя октября принесла очень незначительное изменение среднего по городу индекса (-1$ или -0.06%) и довольно резкое уменьшение общего объёма предложения (-382 квартиры или -5.55%). Город на vi-диаграмме сместился строго влево.

Во второй неделе октября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или -0.06%), общий объём предложения вырос (+127 квартир или +1.95%). Город на vi-диаграмме сместился строго вправо.

Средний по городу индекс за третью неделю октября вырос (+9$ или +0.52%), общий объём предложения также увеличился (+155 квартир или +2.34%). Город на vi-диаграмме сместился вправо-вверх, оставаясь при этом в области относительной стабильности.

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик.

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz