№50 (148)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1759	23	1.32	4623	-1185	-20.40
Типы
Панель	1593	15	0.95	2252	-626	-21.75
Кирпич	1899	24	1.28	1644	-367	-18.25
Монолит	1954	30	1.56	727	-192	-20.89
Форматы
1-комн.	1659	-3	-0.18	1146	-245	-17.61
2-комн.	1723	29	1.71	1560	-456	-22.62
3-комн.	1772	6	0.34	1461	-447	-23.43
4-комн.	2090	84	4.19	424	-29	-6.40
5-комн.	2072	190	10.10	32	-8	-20.00
Районы
Алм.	1835	18	0.99	1013	-311	-23.49
Жет.	1285	7	0.55	318	-6	-1.85
Ауэз.	1506	17	1.14	1207	-306	-20.22
Мед.	2332	82	3.64	587	-181	-23.57
Туркс.	1176	15	1.29	232	-80	-25.64
Бост.	1913	38	2.03	1241	-293	-19.10

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-0.69	1.32	Город в целом значительно подорожал в основном из-за преимущественного оттока предложения в относительно дешёвом секторе
Типы
Панель	-0.88	0.95	Панель показывает быстрый рост индекса после сильного снижения
Кирпич	-1.37	1.28	Кирпич показывает быстрый рост индекса после сильного снижения
Монолит	-0.10	1.56	Монолит показывает очень быстрый рост индекса после небольшого снижения
Форматы
1-комн.	-0.84	-0.18	Формат продолжает дешеветь. Темп падения индекса сильно снизился
2-комн.	-0.70	1.71	Формат показывает очень быстрый рост индекса после столь же быстрого снижения
3-комн.	0.06	0.34	Продолжается удорожание сегмента. Виден заметный темп роста индекса
4-комн.	-1.43	4.19	Формат показывает огромный рост индекса после значительного снижения
Районы
Алм.	-0.16	0.99	Район быстро дорожает после небольшого снижения индекса
Жет.	0.16	0.55	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса значительно вырос
Ауэз.	-0.33	1.14	Район быстро дорожает после заметного снижения индекса
Мед.	-1.45	3.64	Район очень быстро дорожает после сильного снижения индекса
Туркс.	-0.26	1.29	Район быстро дорожает после заметного снижения индекса
Бост.	-0.58	2.03	Район очень быстро дорожает после сильного снижения индекса

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений показали рост индексов;
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем выше темп роста индекса;

— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, подорожали;
— особенно сильно увеличили индексы форматы 2- и 4-комнатных квартир;

— все рассматриваемые районы за неделю значительно подорожали;
— больше остальных увеличили свои индексы наиболее дорогие районы города: Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский.

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.94% (на прошлой неделе было заметно больше — 1.49%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 2.21% (на прошлой неделе было значительно меньше — 1.45%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.79% (на прошлой неделе было меньше почти в два раза — 1.00%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.95	-0.84	-6	Сильное удорожание панели и потеря огромной части рынка
Кирпич	1.28	0.94	26	Одновременное сильное удорожание кирпича и захват огромной части рынка
Монолит	1.56	-0.10	3	Сильное удорожание монолита и потеря  небольшой части рынка
Форматы
1-комн.	-0.18	0.84	13	Небольшое удешевление формата и захват огромной части рынка
2-комн.	1.71	-0.97	-7	Сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
3-комн.	0.34	-1.25	-20	Заметное удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн.	4.19	1.37	35	Одновременное очень сильное удорожание формата и захват огромной части рынка
5-комн.	10.10	0.00	2	Сильное удорожание формата при неизменной доле рынка
Районы
Алм.	0.99	-0.88	-12	Большое удорожание района и потеря очень большой части рынка
Жет.	0.55	1.30	17	Одновременное значительное удорожание района и захват огромной части рынка
Ауэз.	1.14	0.06	5	Сильный рост индекса при практически неизменной доле рынка
Мед.	3.64	-0.53	-1	Очень значительное увеличение индекса и потеря большой части рынка
Туркс.	1.29	-0.35	-4	Значительное увеличение индекса и потеря заметной части рынка
Бост.	2.03	0.43	18	Одновременное сильное удорожание района и захват значительной части рынка
Алат.	1.59	-0.03	0.00	Сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— положительные вклады кирпича и монолита в динамику среднего по городу индекса (суммарно +29$) конкурировали с отрицательным вкладом панели (-6$), что и определило большое положительное итоговое значение тренда +23$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов 1- и 4-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +48$) и 2-, 3-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −27$) привела к большому положительному результирующему значению тренда индекса +23$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским районом с одной стороны (-12$) и Жетысуским, Бостандыкским районами с другой стороны (суммарно +35$);
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к большому положительному значению результирующего тренда среднего по городу индекса +23$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	871	53	6.50	1903	-217	-10.24
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	467	-9	-1.89	553	-98	-15.05
2-комн.	739	17	2.35	707	-93	-11.63
3-комн.	1130	39	3.57	501	-25	-4.75
4-комн.	2186	282	14.81	142	-1	-0.70

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-2.93	6.50	Общий индекс аренды в преддверии праздников резко увеличился
Форматы
1-комн.	3.03	-1.89	Формат после сильного удорожания на прошлой неделе сегодня показывает заметное снижение стоимости аренды
2-комн.	-2.43	2.35	После значительного снижения арендной платы формата на прошлой неделе сегодня наблюдается сильный рост
3-комн.	-1.36	3.57	После заметного снижения арендной платы формата на прошлой неделе сегодня наблюдается сильный рост
4-комн.	-6.25	14.81	После очень большого снижения арендной платы формата на прошлой неделе сегодня наблюдается огромный рост

Отметим, что на прошедшей неделе все форматы больше 1-комнатной показали значительный рост стоимости аренды.

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.23% (на прошлой неделе было значительно меньше −1.64%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно выросла (+0.046) за счёт перераспределения предложения в пользу квартир большого формата и стала равной 2.122.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-1.89	-1.65	-11	Одновременное заметное удешевление формата и потеря огромной части рынка
2-комн.	2.35	-0.58	2	Сильное удорожание формата и потеря большой части рынка
3-комн.	3.57	1.52	27	Одновременное сильное удорожание формата и захват огромной части рынка
4-комн.	14.81	0.72	35	Одновременное сильное удорожание формата и захват огромной части рынка
Всего			53

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

На прошедшей неделе была конкуренция положительных вкладов 2-3-4-комнатных квартир (+62$) с одной стороны и 1-комнатных квартир с другой стороны (-11$). В итоге результирующее значение тренда общего индекса аренды стало равно +53$.

 

Николай Стекольников, аналитик.