№ 36 (134)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1714 9 0.53 7092 768 12.14
Типы
Панель 1556 6 0.39 3602 375 11.62
Кирпич 1866 17 0.92 2447 213 9.53
Монолит 1902 -12 -0.63 1043 180 20.86
Форматы
1-комн. 1610 -6 -0.37 1753 209 13.54
2-комн. 1670 0 0.00 2425 169 7.49
3-комн. 1750 19 1.10 2297 246 11.99
4-комн. 2049 7 0.34 592 141 31.26
5-комн. 2122 -92 -4.16 25 3 13.64
Районы
Алм. 1809 14 0.78 1556 225 16.90
Жет. 1216 -8 -0.65 464 60 14.85
Ауэз. 1468 5 0.34 1915 202 11.79
Мед. 2300 8 0.35 856 71 9.04
Туркс. 1140 -10 -0.87 356 37 11.60
Бост. 1858 25 1.36 1909 172 9.90

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— на прошлой неделе объём предложения резко снизился из-за праздника (-7.04%), а сегодня город «отрабатывает назад» — наблюдается сильное увеличение предложения (+12.14%);
— недельный приток предложения составил 768 квартир;
— уровень предложения в максимуме за неделю увеличился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения;
— на графике недельного изменения предложения (рис. 2) видно, что в широком интервале индексов от 1 100$ до 3 400$ наблюдается значительный приток квартир;
— спектр изменения предложения (рис. 2) имеет максимум при 1 900$, в то время как максимум спектра самого предложения находится в области индексов около 1 700$;
— на рис. 1 и 2 видно, что основной приток предложения произошёл на ниспадающей ветви распределения, то есть в области относительно высоких индексов;
— явных признаков дрейфов на рис. 1 и 2 не наблюдается.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.06 0.53 Средний по городу индекс продолжает расти, темп значительно увеличился
Типы
Панель 0.39 0.39 Сегмент сохраняет высокий темп роста индекса
Кирпич -0.32 0.92 Индекс сегмента после заметного падение снова стал расти с большим темпом
Монолит -0.16 -0.63 Продолжается снижение индекса сегмента, темп падения увеличился
Форматы
1-комн. 0.25 -0.37 Тренд индекса поменял направление
2-комн. 0.24 0.00 Приостановился небольшой рост индекса
3-комн. 0.52 1.10 Продолжается ускоренный рост индекса с большим темпом
4-комн. -0.49 0.34 Тренд индекса поменял направление: значительное падение сменилось заметным ростом
Районы
Алм. -0.50 0.78 Тренд индекса поменял направление: значительное падение сменилось сильным ростом
Жет. 0.08 -0.65 После небольшой положительной динамики наблюдается сильное падение индекса 
Ауэз. -0.20 0.34 Тренд индекса поменял направление: падение сменилось ростом 
Мед. 0.35 0.35 Сегмент сохраняет высокий темп роста индекса
Туркс. 0.00 -0.87 После остановки наблюдается сильное падение индекса
Бост. -0.27 1.36 Тренд индекса поменял направление: падение сменилось ростом

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -7.04 12.14 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения
Типы
Панель -7.64 11.62 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп примерно равен городскому
Кирпич -5.14 9.53 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп ниже города
Монолит -9.54 20.86 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп значительно выше города 
Форматы
1-комн. -6.99 13.54 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп примерно равен городскому
2-комн. -4.89 7.49 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп значительно ниже города
3-комн. -8.15 11.99 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп примерно равен городскому
4-комн. -10.34 31.26 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп значительно выше города
Районы
Алм. -9.95 16.90 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп заметно выше города
Жет. -11.01 14.85 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп выше города
Ауэз. -9.79 11.79 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп примерно равен городскому 
Мед. -6.77 9.04 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп ниже города
Туркс. -5.06 11.60 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп примерно равен городскому
Бост. -1.14 9.90 Наблюдается послепраздничное восстановление общего объёма предложения, темп ниже города

Отметим, что на прошедшей неделе все без исключения сегменты рынка показали увеличение объёмов предложения.

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  Прошлая неделя (%) Сегодня (%) Динамика
долей (%)		 Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 51.03 50.79 -0.24 -1
Кирпич 35.33 34.50 -0.82 -9
Монолит 13.65 14.71 1.06 19
Форматы
1-комн. 24.41 24.72 0.30 4
2-комн. 35.67 34.19 -1.48 -25
3-комн. 32.43 32.39 -0.04 5
4-комн. 7.13 8.35 1.22 25
5-комн. 0.35 0.35 0.00 0
Районы
Алм. 21.05 21.94 0.89 19
Жет. 6.39 6.54 0.15 2
Ауэз. 27.09 27.00 -0.09 0
Мед. 12.41 12.07 -0.34 -7
Туркс. 5.04 5.02 -0.02 -1
Бост. 27.47 26.92 -0.55 -3
Алат. 0.55 0.51 -0.05 -1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель -0.33 -0.24 Продолжается процесс потери рынка сегментом
Кирпич 0.71 -0.82 Полная компенсация расширения рынка на прошлой неделе
Монолит -0.38 1.06 Активный захват рынка после заметной потери на прошлой неделе
Форматы
1-комн. 0.01 0.30 Активизировался процесс захвата рынка
2-комн. 0.81 -1.48 Огромная потеря рынка, перекрывающая расширение сегмента на прошлой неделе
3-комн. -0.39 -0.04 Приостановился процесс потери рынка сегментом
4-комн. -0.26 1.22 Активный захват рынка после заметной потери на прошлой неделе
5-комн. -0.17 0.00 Приостановился процесс потери рынка сегментом
Районы
Алм. -0.68 0.89 Полная компенсация расширения рынка на прошлой неделе
Жет. -0.29 0.15 Заметная потеря рынка на прошлой неделе и небольшое расширение доли на этой неделе
Ауэз. -0.83 -0.09 Приостановился процесс активной потери рынка сегментом
Мед. 0.04 -0.34 Небольшое расширение сегмента на прошлой неделе и заметная потеря рынка на этой неделе
Туркс. 0.11 -0.02 Небольшая динамика доли рынка
Бост. 1.64 -0.55 Сегмент отдал значительную часть большого куска рынка, захваченного на прошлой неделе
Алат. 0.01 -0.05 Небольшая динамика доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.06% (на прошлой неделе было несколько меньше — 0.71%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.52% (на прошлой неделе было значительно меньше — 0.82%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.05% (на прошлой неделе было заметно больше — 1.79%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.39 -0.24 -1 Увеличение индекса и потеря доли рынка компенсировали друг друга 
Кирпич 0.92 -0.82 -9 Огромная потеря рынка перевесила значительный рост индекса
Монолит -0.63 1.06 19 Очень сильное увеличение доли рынка с запасом компенсировало снижение индекса сегмента 
Форматы
1-комн. -0.37 0.30 4 Заметное увеличение доли рынка перевесило влияние падающего индекса
2-комн. 0.00 -1.48 -25 Очень большая потеря рынка при неизменном индексе
3-комн. 1.10 -0.04 5 Сильный рост индекса при практически неизменной доле  рынка
4-комн. 0.34 1.22 25 Одновременное увеличение индекса и очень большое увеличение доли рынка
5-комн. -4.16 0.00 0 Нулевой вклад сегмента
Районы
Алм. 0.78 0.89 19 Одновременное увеличение индекса и очень большое увеличение доли рынка
Жет. -0.65 0.15 2 Даже небольшое увеличение доли смогло полностью компенсировать падение индекса
Ауэз. 0.34 -0.09 0 Рост индекса  полностью компенсировался уменьшением доли рынка
Мед. 0.35 -0.34 -7 Потеря рынка перекрыла влияние роста индекса
Туркс. -0.87 -0.02 -1 Уменьшение индекса при практически неизменной доле рынка
Бост. 1.36 -0.55 -3 Значительная потеря рынка почти полностью компенсировалась большим ростом индекса
Алат. -4.03 -0.05 -1 Незначительный вклад от сегмента

 

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений, как и на прошлой неделе, полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели и кирпича с одной стороны (суммарно -10$) и монолита с другой стороны (+19$) привела к результирующему значению тренда индекса (+9$).

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир, как и на прошлой неделе, почти полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 2-комнатных квартир с одной стороны (-25$) и 1-3-4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно +34$) определила значение результирующего тренда (+9$).

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов, как и на прошлой неделе, практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским и Жетысуским районами с одной стороны (суммарно +21$) и Медеуским и Бостандыкским районами (суммарно −10$) с другой стороны;
— сложение разнознаковых вкладов районов привело к значению результирующего тренда среднего по городу индекса +9$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 842 70 9.09 1976 93 4.94
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 458 16 3.62 575 30 5.50
2-комн. 732 35 5.02 755 14 1.89
3-комн. 1110 66 6.32 509 15 3.04
4-комн. 2062 314 17.96 137 34 33.01

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.53 9.09 ОИА растёт с большим ускорением
Форматы
1-комн. -1.12 3.62 Стоимость аренды заметно выросла после небольшого падения
2-комн. 1.01 5.02 Продолжается значительный рост с ускорением стоимости аренды в сегменте
3-комн. 5.14 6.32 Продолжается рост стоимости аренды, темп остаётся очень высоким
4-комн. -6.32 17.96 Резкий рост стоимости аренды после значительного спада

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -11.97 4.94 Наблюдается восстановление общего объёма предложения после праздничного спада
Форматы
1-комн. -17.05 5.50 Частичное восстановление объёма сегмента
2-комн. -8.41 1.89 Небольшое восстановление объёма сегмента
3-комн. -10.51 3.04 Небольшое восстановление объёма сегмента
4-комн. -14.88 33.01 Огромный рост объёма сегмента, компенсировавший с запасом снижение на прошлой неделе

Основной причиной сильного уменьшения предложения является наличие праздника на прошедшей неделе, что обычно значительно снижает активность рынка.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Прошл. нед. Сегодня    
Формат Доля рынка (%) Доля рынка (%) Изменение (%) Вклад в общий
индекс
1-комн. 28.94 29.10 0.16 6
2-комн. 39.35 38.21 -1.14 5
3-комн. 26.23 25.76 -0.48 12
4-комн. 5.47 6.93 1.46 47
Сумма 100.00 100.00 0.00 70

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн. -1.77 0.16 Остановка процесса активной потери рынка
2-комн. 1.53 -1.14 Частичная компенсация очень большого расширения сегмента на прошлой неделе
3-комн. 0.43 -0.48 Полная компенсация увеличения доли рынка на прошлой неделе
4-комн. -0.19 1.46 Огромное увеличение доли рынка, занимаемое сегментом

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.62% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.96%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю снова значительно увеличилась (+0.023 за счёт перераспределения предложения в пользу 4-комнатных квартир) и стала равной 2.105.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 3.62 0.16 6 Одновременное увеличение стоимости аренды и доли рынка
2-комн. 5.02 -1.14 5 Большая потеря рынка с запасом компенсировалась ростом стоимости аренды 
3-комн. 6.32 -0.48 12 Значительная потеря рынка с запасом компенсировалась ростом стоимости аренды
4-комн. 17.96 1.46 47 Одновременное огромное увеличение стоимости аренды и доли рынка
Всего     70

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка. Все без исключения форматы дали положительные вклады в динамику ОИА.

Максимальный вклад дал сегмент 4-комнатных, в котором на фоне огромного роста стоимости аренды наблюдается сильное увеличение доли рынка. Совместными усилиями всех форматов ОИА показал рекордное недельное приращение +70$ (+9.09%).

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя августа дала дальнейшее увеличение индекса (+7$) и неизменность общего объёма предложения — город на vi-диаграмме немного сдвинулся вверх.

Вторая неделя августа принесла заметный рост среднего по городу индекса (+4$) и сильное увеличение общего объёма предложения (+6.74%). Город за неделю сдвинулся вправо-вверх.

Во время третьей недели августа город довольно резко двинулся по траектории вверх-вправо, и индекс прибавил сразу 15$ (+0.89%), и общий объём предложения вырос на 201 квартиру (+3.05%).

Город в последнюю неделю лета снова, как и на прошлой неделе, показал рост индекса (+6$ или +0.35%) и небольшое увеличение общего объёма предложения (+15 квартир или +0.22%).

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.
Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город «весь в зелёном»: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за последние полтора месяца представляет собой почти прямую линию вправо-вверх (если исключить влияние праздника).

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz