Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1615 12 0.75 5331 -155 -2.91

Похоже, что в конце года рынок стал себя вести в соответствии с классической схемой «меньше предложение — больше цена». В преддверии многочисленных праздников активность рынка постепенно сворачивается. Объем предложения за неделю упал еще на 155 квартир, что соответствует довольно высокому темпу изменения −2.91%.

Средний по городу индекс снова, как и на прошлой неделе, увеличился. В этот раз рост составил +12$. Темп увеличения равен +0.75%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения заметно уменьшился;
— уровень предложения в максимуме распределения снизился, а сам максимум остался на прежнем месте в спектре;
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что недельная динамика спектра обусловлена выраженным правым дрейфом;
— весь рынок, как целое, медленно смещается в сторону более дорогих индексов;
— изменений спектра предложений вне интервала 1000$...2600$ практически нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1441 18 1.26 2808 -115 -4.10
кирпич 1794 0 0.00 1812 -61 -3.37
монолит 1844 -5 -0.27 711 21 2.95
Форматы
1-комн. 1509 27 1.82 1139 -52 -4.57
2-комн. 1585 23 1.47 1812 -39 -2.15
3-комн. 1623 -5 -0.31 1872 -83 -4.43
4-комн. 1903 -39 -2.01 472 27 5.72
5-комн. 2280 152 7.14 36 -8 -22.22
Районы
Алмал. 1660 21 1.28 1348 13 0.96
Жетыс. 1152 14 1.23 237 -4 -1.69
Ауэзов. 1343 3 0.22 1244 -166 -13.34
Медеус. 2168 10 0.46 761 -55 -7.23
Турксиб. 1018 10 0.99 246 -21 -8.54
Бостан. 1690 -18 -1.05 1491 87 5.84
Алат. 1067 -131 -10.93 4 -9 -225.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
панель 1.26 -4.10 -0.61 1
кирпич 0.00 -3.37 -0.15 -3
монолит -0.27 2.95 0.76 14

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— панель показала увеличение индекса (+1.26%);
— монолит немного снизил свой средний индекс (-0.27%);
— есть закономерность: панель (самый дешевый сегмент) подорожала, кирпич (занимающий среднее положение между панелью и монолитом) не изменил индекс, а монолит (относительно дорогой сегмент) — подешевел;
— упали объемы предложения в популярных сегментах панели и кирпича (-4.1% и −3.37% соответственно);
— монолита стало больше почти на 3%;
— в полном соответствии с динамкой объемов предложения изменились доли рынка, занимаемые различными сегментами;
— панель и кирпич потеряли заметные части (-0.61% и −0.15%), а монолит приобрел дополнительно 0.76% рынка продажи недвижимости;
— изменения индексов типов и динамика долей рынка определила слагаемые динамики среднего по городу индекса;
— монолит дал большое положительное слагаемое (+14$), что и определило итоговое значение тренда среднего по городу индекса (+12$).



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
1-комн. 1.82 -4.57 -0.34 1
2-комн. 1.47 -2.15 0.25 12
3-комн. -0.31 -4.43 -0.52 -10
4-комн. -2.01 5.72 0.74 11
5-комн. 7.14 -22.22 -0.13 -2

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— в сегментах 1- и 2-комнатных квартир наблюдается заметное повышение индексов (+1.82% и +1.47% соответственно);
— более крупные форматы показали уменьшение стоимости квадратного метра: у 3-комнатных тренд −0.31%, а у 4-комнатных −2.01%;
— значительно изменились за неделю объемы предложения;
— в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдается падение объемов от −2.15% до −4.57%;
— больших 4-комнвтных квартир стало больше почти на 6%;
— сегменты 1- и 3-комнатных квартир, показавшие максимальные темпы снижения объемов, потеряли заметные доли рынка (-0.34% и −0.52% соответственно);
— почти всю потерянную часть рынка приобрел сегмент 4-комнвтых квартир (+0.74%), показавший немаленький рост объема предложения;
— те сегменты, которые увеличили свои доли рынка, дали значительные положительные слагаемые в динамику среднего по городу индекса;
— 2-комнатные дали вклад в размере +12$, 4-комнатные дали +11$;
— сегмент 3-комнатных квартир, показавший уменьшение индекса и большую потерю доли рынка, дал большое отрицательное слагаемое (-10$);
— в результате суммирования больших по величине, но разных по знакам слагаемых, общий рост среднего по городу индекса оказался равным +12$.



Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
Алмал. 1.28 0.96 0.95 21
Жетыс. 1.23 -1.69 0.05 1
Ауэзов. 0.22 -13.34 -2.37 -31
Медеус. 0.46 -7.23 -0.60 -12
Турксиб. 0.99 -8.54 -0.25 -2
Бостан. -1.05 5.84 2.38 37
Алат. -10.93 -225.00 -0.16 -2

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— во всех районах, кроме Бостандыкского, наблюдается увеличение индексов;
— наибольший подъем виден в Турксибском (+0.99%), Жетысуском (+1.23%) и Алмалинском (+1.28%) районах;
— в Бостандыкском районе за неделю произошло снижение индекса на 1.05%;
— объемы предложения в четырех районах снизились от −1.69% (Жетысуский) до −13.34% (Ауэзовский);
— значительный подъем предложения наблюдается только в Бостандыкском районе (+5.84%);
— сильно различающиеся по величине и направлению тренды объемов привели к значительной перестройке долей рынка;
— Ауэзовский район, показавший максимальное снижение объема предложения, потерял огромную часть рынка (-2.37%);
— Медеуский район тоже потерял очень заметную часть рынка (-0.60%);
— основные получатели дополнительного места на рынке — Алмалинский (+0.95%) и Бостандыкский (+2.38%) районы;
— эти районы дали огромные положительные слагаемые в динамику среднего по городу индекса — их суммарный вклад составил +58$;
— два района, потерявшие большие доли рынка (Ауэзовский и Медеуский) дали большие по величине, но отрицательные слагаемые (суммарно −33$);
— в результате сложения огромных по величине, но имеющих разные знаки, слагаемых, итоговое значение тренда среднего по городу индекса стало равным относительно небольшой величине в +12$.

среднего по городу индекса стало равным +10$.

Выводы по городу:

— общий объем предложения продолжает устойчиво уменьшаться: недельное падение составило −2.91% (причина — скорее всего сезонное уменьшение активности);
— средний по городу индекс за неделю снова увеличился, на этот раз на 12$;
— относительно небольшое увеличение среднего по городу индекса скрывает огромные разнонаправленные тренды стоимости квадратного метра в сегментах;
— рынок в целом постепенно дрейфует в сторону удорожания;
— в относительно дешевой части спектров предложения наблюдаются дополнительные оттоки квартир.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 441 9 2.08 700 -30 -4.11
2-комн 644 3 0.47 886 -18 -1.99
3-комн 918 -41 -4.28 533 -23 -4.14
4-комн 1878 -155 -7.62 120 5 4.35
Всего       2239 -66 -2.86

За неделю более чем на 2% подорожала аренда 1-комнатных квартир. Менее, чем на полпроцента, но тоже выросла арендная плата в сегменте 2-комнатных.

Форматы «более-2» показали существенное снижение арендной платы: −4.28% (3-комнатные) и −7.62% (4-комнатные). Сегодняшняя закономерность: арендная стоимость маленьких квартир растет, больших — падает.

Объемы предложения снизились в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры). Темп снижения объемов предложения в этих форматах составил от −2% до −4%.

В сегменте 4-комнатных квартир наблюдается увеличение предложения на 4.25%.

Общий объем предложения на рынке аренды за неделю снизился на 66 квартир, что соответствует темпу изменения −2.86%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 31.67 31.26 -0.41 1
2-комн 39.22 39.57 0.35 3
3-комн 24.12 23.81 -0.32 -12
4-комн 4.99 5.36 0.37 -1
Сумма 100.00 100.00 0.00 -9
 
средн комн 2.024 2.033  
изм средн комн   0.009  
ОИА 721 712  
изменение ОИА   -9 -1.26

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— сегменты, показавшие максимальное снижение объемов (1- и 3-комнатные квартиры), потеряли заметные части рынка (-0.41% и −0.32% соответственно);
— потерянную этими форматами часть рынка захватили 2-комнатные (+0.35%) и 4-комнатные (+0.37%) квартиры;
— вклады сегментов в динамику ОИА (последний столбец табл. 7) определились как изменением стоимости аренды по форматам, так и динамикой долей рынка;
— форматы, показавшие рост объемов предложения, дали небольшие положительные слагаемые (суммарно +4$);
— сегмент 3-комнатных квартир, в котором произошло значительное удешевление аренды и заметное уменьшение доли рынка, дал большое отрицательное слагаемое (-12$), что и определило общий тренд ОИА в размере −9$.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 712$. Темп снижения ОИА сегодня равен −1.26%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры незначительно увеличилась (+0.009). Сегодня средняя комнатность стала равной 2.033.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в октябре