Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1587 11 0.70 6058 18 0.30

На этой неделе город — «в зеленом». Растет индекс (+11$ или +0.7%), хоть ненамного, но увеличивается объем предложения (+18 квартир или +0.3%).

Есть ощущение, что рынок стабилизировался по объему и плавно дрейфует в сторону удорожания. Возможно, что сейчас имеет место период ожидания.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— объем предложения незначительно увеличился;
— уровень предложения в максимуме распределения остался прежним, сам максимум не почти не изменил своего положения в спектре (Рис. 1);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) имеет характерную для правого дрейфа волну;
— все изменения спектра произошли в интервале индексов 900$...3100$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1399 7 0.50 3177 -48 -1.51
кирпич 1769 25 1.43 2096 43 2.05
монолит 1864 -39 -2.05 785 23 2.93
Форматы
1-комн. 1459 10 0.69 1313 4 0.30
2-комн. 1560 27 1.76 2106 -20 -0.95
3-комн. 1614 9 0.56 2105 42 2.00
4-комн. 1894 -28 -1.46 504 1 0.20
5-комн. 2132 -121 -5.37 30 -9 -30.00
Районы
Алмал. 1629 -3 -0.18 1399 52 3.72
Жетыс. 1154 18 1.58 330 -12 -3.64
Ауэзов. 1317 1 0.08 1551 -79 -5.09
Медеус. 2137 -16 -0.74 927 58 6.26
Турксиб. 1018 14 1.39 262 -16 -6.11
Бостан. 1682 1 0.06 1577 17 1.08
Алат. 1108 -34 -2.98 12 -2 -16.67

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.50 -1.51 -0.95 -10
кирпич 1.43 2.05 0.61 19
монолит -2.05 2.93 0.34 1

Основные моменты:
— панель и кирпич увеличили индексы (+0.5% и +1.43% соответственно), монолит заметно подешевел (-2.05%);
— отметим, что панель и монолит поменяли знаки трендов индексов, кирпич продолжает расти, как и на пошлой неделе (+0.4%);
— объемы предложения выросли у кирпича и монолита (+2.05% и +2.93% соответственно), панель стало меньше (-1.51%);
— отметим, что монолит, как и на прошлой неделе, показывает заметный рост объемов предложения (+4.46%);
— в соответствии с трендами объемов произошло изменение долей рынка;
— панель потеряла очень значительную часть рынка (-0.95%), кирпич и монолит приобрели (+0.61% и +0.34% соответственно);
— отметим, что и на прошлой неделе наблюдалась подобная картина изменения долей рынка;
— то типам строений город смещается в сторону более дорогих сегментов;
— знаки слагаемых вкладов сегментов в среднегородской индекс полностью соответствуют знакам изменениям долей рынка;
— панель тянула индекс вниз (-10$), кирпич дал огромный положительный вклад (+19$), монолит — небольшое, но положительное, слагаемое (+1$);
— для всех типов строений наблюдается знаковая корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. 0.69 0.30 0.00 2
2-комн. 1.76 -0.95 -0.43 3
3-комн. 0.56 2.00 0.59 13
4-комн. -1.46 0.20 -0.01 -2
5-комн. -5.37 -30.00 -0.15 -4

Основные моменты:
— индекс увеличился в основных форматах (1—2-3-комнатные квартиры) и снизался в сегменте 4-комнатных (-1.46%);
— отметим, что в сегменте 4-комнатных на прошлой неделе был зафиксирован заметный подъем индекса (+1.59%);
— наибольший подъем индекса наблюдается в сегменте 2-комнатных (+1.76%);
— объем предложения снизился только в сегменте 2-комнатных — их стало меньше на 0.95%;
— в остальных сегментах виден рост объемов предложения;
— лидер увеличения предложения — 3-комнатные квартиры (+2%);
— на прошедшей неделе динамика долей рынка определилась изменениями объемов предложения;
— 3-комнатные квартиры заметно увеличили за счет остальных форматов свою долю рынка (+0.59%);
— наибольшую потерю места на рынке показали 2-комнатные квартиры (-0.43%);
— основной вклад в динамику среднегородского индекса дал сегмент 3-комнатных квартир (+13$), ему помогали 1- и 2-комнатные (суммарно +5$).



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:

— заметные изменения индексов произошли в Жетысуском (+1.58%) и Турксибском (+1.39%) районах (рост) и в Медеуском (-0.74%) районе (падение);
— в остальных районах города наблюдались небольшие разнознаковые изменения индексов;
— значительные изменения объемов предложения произошли почти во всех районах города;
— заметный рост наблдюдался в Алмалинском (+3.72%) и Медеуском (+6.26%) районах;
— снижение объемов предложения произошло в Жетысуском (-3.64%), Ауэзовском (-5.09%) и Турксибском (-6.11%) районах;
— почти во всех районах наблюдается знаковая антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»;
— синхронно с динамикой предложения изменились и доли рынка, занимаемые различными районами;
— расширили свои доли Алмалинский (+0.79%), Медеуский (+0.91%) и Бостандыкский (+0.2%) районы;
— остальные районы уменьшили свои доли рынка: Жетысуский (-0.21%), Ауэзовский (-1.38%), Турксибский (-0.28%) и Алатауский (-0.03%);
— знаки всех вкладов районов в общую динамику среднегородского индекса совпадают со знаками динамики долей рынка;
— основная конкуренция вкладов по районам: Медеуский +Алмалинский (суммарно 28$) и Ауэзовский (-18$).

Выводы по городу:

— общий объем предложения стабилизировался;
— продолжается плавный рост среднего по городу индекса;
— динамика среднего по городу индекса и общего объема предложения намного меньше динамики рыночных параметров по сегментам;
— в различных сегментах рынка наблюдаются разнонаправленные дрейфы, что находит отражение в значительно отличающихся друг от друга величинах изменения индексов по сегментам рынка.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 452 10 2.26 750 31 4.31
2-комн 658 -16 -2.37 965 -14 -1.43
3-комн 1016 -44 -4.15 684 9 1.33
4-комн 1964 -68 -3.35 129 -12 -8.51
Всего       2528 14 0.56

Прошедшая неделя принесла увеличение стоимости аренды в сегменте 1-комнатных квартир (+10$ или +2.26%). В остальных форматах наблюдается снижение стоимости аренды (от -2.37% до -4.15%).

Изменения объемов предложения в сегментах 2- и 3-комнат относительно небольшие (-1.43% и +1.33%). Значительные изменения объемов произошли в сегментах 1-комнатных (+4.31%) и 4-комнатных (-8.51%). Рынок аренды сдвинулся в сторону малых форматов.

Общий объем увеличился на 14 квартир (+0.56%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 28.60 29.67 1.07 8
2-комн 38.94 38.17 -0.77 -11
3-комн 26.85 27.06 0.21 -10
4-комн 5.61 5.10 -0.51 -14
Сумма 100.00 100.00 0.00 -27
 
средн комн 2.095 2.076  
изм средн комн   -0.019  
ОИА 787 760  
изменение ОИА   -27 -3.44

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— сегмент 1-комнатных значительно расширился (+1.07%), что, после падения на прошлой неделе (-2.02%), можно рассматривать как некоторое восстановление на рынке;
— сегмент 3-комнатных продолжает расширяться на рынке: на прошлой неделе доля выросла на 1.16% и сегодня наблюдается дальнейшее увеличение доли еще на 0.21%;
— значения вкладов в динамику общего индекса аренды определились сложной картиной значительных изменений стоимости аренды и большой динамикой долей рынка по форматам;
— сегмент 1-комнатных дал небольшой положительный вклад за счет увеличения стоимости аренды и значительного расширения доли рынка ;
— остальные форматы оказали отрицательное воздействие на ОИА (суммарный вклад -35$).
— в результате конкуренции форматов ОИА за неделю упал на 27$.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 760$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры немного снизилась (-0.019) за счет перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир, Сегодня средняя комнатность стала равной 2.076.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в августе