Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1576 10 0.64 6040 -36 -0.60

Общий объем предложения практически не изменился, что может свидетельствовать о некоторой стабилизации рынка. За неделю предложение уменьшилось только на 36 квартир, что соответствует небольшому темпу изменения -0.6%.

Среднегородской индекс увеличился на 10$. Темп изменения этого показателя +0.64%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— предложение практически не изменилось;
— на кривой, показывающей спектр изменения предложения (Рис. 2) видно, что в средней части спектра (1300$..2200$) произошел небольшой отток, а в области более 2200$ — столь же небольшой приток квартир на рынок;
— это небольшое перераспределение квартир привело у положительному изменению среднегородского индекса (+10$);
— заметных признаков дрейфа не видно;
— все изменения спектра произошли в интервале индексов 1000$...4300$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1392 -5 -0.36 3225 -65 -2.02
кирпич 1744 7 0.40 2053 -5 -0.24
монолит 1903 59 3.20 762 34 4.46
Форматы
1-комн. 1449 -2 -0.14 1309 -55 -4.20
2-комн. 1533 13 0.86 2126 19 0.89
3-комн. 1605 0 0.00 2063 -40 -1.94
4-комн. 1922 30 1.59 503 33 6.56
5-комн. 2253 145 6.88 39 7 17.95
Районы
Алмал. 1632 20 1.24 1347 -13 -0.97
Жетыс. 1136 20 1.79 342 1 0.29
Ауэзов. 1316 -4 -0.30 1630 -18 -1.10
Медеус. 2153 32 1.51 869 12 1.38
Турксиб. 1004 -11 -1.08 278 -8 -2.88
Бостан. 1681 -3 -0.18 1560 -6 -0.38
Алат. 1142 21 1.87 14 -4 -28.57

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель -0.36 -2.02 -0.75 -13
кирпич 0.40 -0.24 0.12 4
монолит 3.20 4.46 0.63 19

Основные моменты:
— панель показала небольшое снижение индекса (-0.36%);
— два других типа строения продемонстрировали рост индекса — кирпич (+0.4%) и монолит (+3.2%);
— очень большой рост индекса монолита произошел из-за ощутимого роста предложения в очень широкой части верхнего диапазона индексов, что можно рассматривать как некоторое оживление продавцов достаточно дорогого сегмента жилья;
— объемы предложения кирпича и, особенно, панели уменьшились (-0.24% и — 2.02% соответственно), монолита — резко увеличились (+4.46%);
— разнонаправленность изменения объемов предложения привела к существенным перераспределениям долей рынка;
— панель потеряла существенную часть рынка (-0.75%), кирпич и монолит — расширили свои места на рынке (основная прибавка произошла в монолите +0.63%);
— знаки слагаемых вкладов сегментов в среднегородской индекс полностью соответствуют знакам изменениям долей рынка;
— панель тянула индекс вниз (-13$), кирпич дал небольшой положительный вклад (+4$), монолит обеспечил очень большое положительное слагаемое (+19$);
— для кирпича наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения», для панели и монолита — не наблюдается;
— для всех типов строений наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. -0.14 -4.20 -0.78 -12
2-комн. 0.86 0.89 0.52 12
3-комн. 0.00 -1.94 -0.46 -7
4-комн. 1.59 6.56 0.59 14
5-комн. 6.88 17.95 0.12 3

Основные моменты:
— индекс снизился только в сегменте 1-комнатных квартир (-0.14%), да и то незначительно;
— в остальных форматах наблюдается подъем индекса;
— лидер повышения индекса — 4-комантные квартиры (+1.59%);
— предложение снизилось заметно в сегменте 1-комнатных (-4.2%) и в сегменте 3-комнатных (-1.94%);
— 2-комнатных квартир на рынке стало больше почти на процент, резко увеличилось число 4-комнатных квартир (+6.56%);
— за неделю произошло существенное перераспределение долей рынка во всех сегментах;
— сегменты 1- и 3-комнатных квартир заметно сузили свои места на рынке (-0.78% и — 0.46% соответственно);
— расширились сегменты 2-комнатных (+0.52%) и 4-комнатных (+0.59%);
— из последней колонки табл. 4 видно, что различные сегменты дали большие, но разнознаковые вклады в динамику общего индекса;
— вниз тянули сегменты 1-комнатнх (-12$) и 3-комнатных (-7$);
— положительные слагаемые дали сегменты 2-комнатных (+12$) и 4-комнатных (+14$) квартир;
— во всех сегментах наблюдается нехарактерная корреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»-«динамика доли рынка»-«вклады сегментов».



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— в трех районах (Алмалинском, Жетысуском и Медеуском) наблюдается рост индексов (+1.24%, +1.79% и +1.51% соответственно);
— в остальных районах (Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском) индексы упали (-0.30%, -1.08% и -0.18% соответственно);
— отметим, что рост индексов прошел в центральных и предгорном (относительно дорогих) районах города, а заметное падение индекса прошло в относительно недорогих районах (Турксибском и Ауэзовском);
— предложение несколько выросло только в двух районах: Жетысуском (+0.29%) и Медеуском (+1.38%);
— в остальных районах наблюдается небольшой спад (до -2.88% в Турксибском);
— почти синхронно с динамикой предложения изменились и доли рынка, занимаемые различными районами;
— расширили свои доли Жетысуский (+0.05%), Медеуский (+0.28%) и Бостандыкский (+0.05%) районы;
— уменьшили доли Алмалинский (-0.05%), Ауэзовский (-0.14%), Турксибский (-0.1%) и Алатауский (-0.06%);
— знаки вкладов районов в общую динамику среднегородского индекса практически все совпадают со знаками динамики долей рынка;
— основной вклад дал Медеуский район (+11$).

Выводы по городу:

— общий объем предложения за неделю незначительно снизился;
— продолжается рост среднегородского индекса;
— наблюдается увеличение активности продавцов в дорогих сегментах рынка;
— признаков дрейфа нет.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 442 -5 -1.12 719 -57 -7.35
2-комн 674 0 0.00 979 -7 -0.71
3-комн 1060 29 2.81 675 24 3.69
4-комн 2032 146 7.74 141 20 16.53
Всего       2514 -20 -0.79

Стоимость аренды 2-комнатных за неделю не изменилась. Аренда 1-комнатных немного подешевела, а 3- и 4-комнатных — заметно подорожала. Наблюдается тенденция: чем дороже сегмент, тем выше темп изменения стоимости аренды.

Предложение в младших форматах (1- и 2-комнатные квартиры) снизилось. Значительно меньше стал объем рынка 1-комнатных (-7.35%). В старших форматах (3- и 4-комнатные квартиры) предложение выросло. Особенно сильно увеличилось предложение в сегменте 4-комнатных (+16.53%).

Общий объем рынка снова, как и на прошлой неделе, уменьшился на 20 квартир, что соответствует темпу изменения -0.79%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 30.62 28.60 -2.02 -11
2-комн 38.91 38.94 0.03 0
3-комн 25.69 26.85 1.16 20
4-комн 4.78 5.61 0.83 24
Сумма 100.00 100.00 0.00 33
 
средн комн 2.046 2.095  
изм средн комн   0.049  
ОИА 754 787  
изменение ОИА   33 4.43

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— резко снизилась доля 1-комнатных квартир (-2.02%);
— отметим, что сегмент 1-комнатных на прошлой неделе также резко увеличил свою долю (+2.12%) и сегодняшнее уменьшение доли можно рассматривать как некий откат в этом сегменте рынка;
— все форматы «более 1 комнаты», особенно старшие форматы, расширили свои доли рынка;
— динамика долей рынка определила знаки вкладов различных сегментов в динамику общего индекса аренды;
— сегмент 1-комнатных дал значительный отрицательный вклад (-11$);
— старшие форматы стали фактором сильного роста ОИА (суммарно +44$);
— результатом конкуренции форматов ОИА за неделю вырос на 33$.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 787$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры резко увеличилась (+0.049) за счет перераспределения предложения в пользу квартир формата «более 1 комнаты» и стала равной 2.095.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в августе