Когда миф превращается в действительность,
чья это победа - материалистов или идеалистов?
Станислав Ежи Лец


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1531 0 0.00 5872 188 3.20

Затяжной подъем индекса (почти месяц) приостановился. За прошедшую неделю средний по городу индекс не изменился.

Объем предложения вырос более чем на три процента.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения немного вырос;
— основной приток квартир приходится на интервал индексов вблизи максимума;
— спектр дополнительного предложения (Рис. 2) практически повторяет спектр самого распределения, что и является причиной неизменности среднего индекса;
— дополнительное предложение не изменило форму спектра (Рис. 1);
— признаков дрейфа не наблюдается;
— предложение ниже 700$ и выше 2600$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1357 3 0.22 3205 155 4.84
кирпич 1707 1 0.06 2012 17 0.84
монолит 1842 12 0.66 655 16 2.44
Форматы
1-комн. 1408 -11 -0.78 1311 72 5.49
2-комн. 1487 -6 -0.40 2057 47 2.28
3-комн. 1567 21 1.36 2043 92 4.50
4-комн. 1883 1 0.05 433 -26 -6.00
5-комн. 2348 -129 -5.21 28 3 10.71
Районы
Алмал. 1610 5 0.31 1303 63 4.83
Жетыс. 1124 -13 -1.14 385 20 5.19
Ауэзов. 1279 11 0.87 1577 121 7.67
Медеус. 2155 -4 -0.19 718 -20 -2.79
Турксиб. 997 5 0.50 277 -19 -6.86
Бостан. 1629 13 0.80 1596 19 1.19
Алат. 1119 -10 -0.89 16 4 25.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— все индексы увеличились, но очень незначительно;
— лидером подъема индекса продолжает оставаться монолит (+0.66%), хотя на прошлой неделе динамика его индекса была заметно больше (+1.16%);
— объем предложения увеличился для всех типов;
— основной подъем предложения наблюдается в сегментах панели (+4.84%) и монолита (+2.44%);
— отметим, что панель и монолит на прошлой неделе показали значительное снижение объемов (-7.44% и -9.39% соответственно);
— объем предложения кирпича вырос значительно меньше (+0.84%).

По форматам:
— в младших форматах (1- и 2-комнатные) наблюдается небольшое падение индекса (-0.78% и -0.40% соответственно);
— старшие форматы (3- и 4-комнатные) показывают рост индекса, особенно 3-комнтаные (+1.36%);
— отметим, что сегмент 3-комнатных продолжает расти в цене уже достаточно продолжительное время;
— объем предложения заметно вырос во всех основных форматах (1—2-3-комнатные);
— 4-комнатных стало за неделю меньше на 6%.

По районам:
— в двух районах за неделю поменялся знак тренда индекса — в Ауэзовском падение сменилось ростом индекса, в Медеуском — наоборот;
— в Жетысуском районе продолжается заметное падение индекса (-1.14%);
— продолжает расти стоимость квадратного метра в Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском районах;
— объем предложения вырос более чем на 5% в трех районах (Алмалинском. Жетысуском и Ауэзовском);
— заметно упало предложение в Медеуском и Турксибском районах;
— в Бостандыкском изменение объема предложения незначительно.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель 0.92 14
кирпич -0.83 -14
монолит -0.09 0
Сумма 0.00 0
 
1-комн. 0.53 5
2-комн. -0.33 -7
3-комн. 0.47 15
4-комн. -0.70 -13
5-комн. 0.04 0
Сумма 0.00 0
 
Алмал. 0.37 7
Жетыс. 0.14 1
Ауэзов. 1.24 19
Медеус. -0.76 -17
Турксиб. -0.49 -5
Бостан. -0.56 -6
Алат. 0.06 1
Сумма 0.00 0

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— кирпич отдал захваченное на прошлой неделе рыночное пространство (было +1.63%, стало -0.83%);
— панель, наоборот, частично вернула назад утраченные на рынке позиции (было -1.18%, стало +0.92%);
— доля рынка монолита почт и не изменилась;
— основная динамика среднего по городу индекса сосредоточена в кирпичном и панельном сегментах;
— картина вкладов по типам (Рис. 6, первая треть) повторяет картину динамики долей рынка (Рис.5. первая треть): панель дала положительный вклад (+14$), кирпич — отрицательный (-14$);
— в представлении города по типам, основным фактором, определяющим динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу панели.

По форматам:
— два формата (1- и 3-комнатные квартиры) увеличили свои доли за счет уменьшения рыночного пространства, занимаемого 2- и 4-комнатными квартирами;
— картина вкладов по форматам (Рис.6, вторая треть) определяется сегодня динамикой долей рынка (Рис. 5, вторая треть);
— основная конкуренция по вкладам: 3-комнатные (+15$) и 4-комнатные (-13$);
— в представлении города по форматам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу 1- и 3-комнатных квартир.

По районам:
— Ауэзовский район за неделю восстановил потерю части рынка (было -1.69%, стало +1.24%);
— заметно увеличил присутствие на рынке также Алмалинский район (+0.37%);
— Медеуский, Турксибский и Бостандыкский районы потеряли значительные и примерно одинаковые доли рынка (от -0.49% до -0.76%);
— картина вкладов по районам (Рис.6, последняя треть) соответствует динамике долей рынка (Рис 5, последняя треть);
— в представлении города по районам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу Ауэзовского района.


Выводы по городу:

— общее предложение по городу незначительно выросло;
— основной приток предложения сосредоточен по индексу в области максимума распределения, по районам — в Ауэзовском, по типам — панель;
— отметим, что основная динамика рыночных параметров этой недели противоположна динамике предыдущей недели, что можно рассматривать как фоновые изменения;
— признаков дрейфа нет;
— отсутствие изменения среднегородского индекса есть результат значительного перераспределения долей рынка между различными сегментами.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 398 19 5.01 967 -102 -9.54
2-комн 595 11 1.88 985 -59 -5.65
3-комн 904 5 0.56 628 -23 -3.53
4-комн 1847 -51 -2.69 125 17 15.74
Всего       2705 -167 -5.81

Стоимость аренды в основных форматах (1—2-3-комнатные квартиры) за неделю выросла. Особенно заметен рост стоимости в сегменте 1-комнатных (+5.01%). Большие 4-комнатные квартиры арендовать стало немного дешевле (-2.69%).

Объем предложения снизился во всех основных форматах (1—2-3-комнатные). Наибольшее снижение количества предлагаемых квартир произошло в сегменте 1-комнатых (-9.54%).

Общий объем предложения снизился на 167 квартир или -5.81%.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 37.22 35.75 -1.47 1
2-комн 36.35 36.41 0.06 4
3-комн 22.67 23.22 0.55 6
4-комн 3.76 4.62 0.86 15
Сумма 100.00 100.00 0.00 26
 
средн комн 1.930 1.967  
изм средн комн   0.037  
средн индекс 628 654  
изм средн индекса   26 4.08

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— в сегменте 1-комнатных квартир из-за сильного падения предложения произошло значительное уменьшение доли рынка (-1.47%);
— расширили свое присутствие на рынке сегменту 3- и 4-комнатных (+0.55% и +0.86% соответственно);
— сильное увеличение доли дорогих 4-комнатных квартир привело к появлению большого положительного слагаемого от этого сегмента (+15$);
— остальные форматы дали хотя и не такие большие, но все-таки положительные вклады в динамику общего индекса аренды (суммарно +11$);
— в итоге общий индекс аренды вырос на значительную величину (+26$).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 654$. Темп изменения индекса аренды равен +4.08%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры значительно выросла (+0.037) за счет перераспределения долей рынка в пользу 3- и 4-комнатных квартир. Сегодняшнее значение стало равным 1.967.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июле