Мысль - это оргазм мозга.
Те, кто способен его испытать
- получают истинное наслаждение,
остальным приходится иммитировать.
(от Гоши)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1544 -16 -1.03 6126 -12 -0.20

Плавное снижение общего индекса рынка, наблюдавшееся на прошлой неделе, сегодня несколько ускорилось. За неделю индекс потерял 16$, достиг уровня 15444$. Темп изменения практически удвоился (-1.03% против -0.57% ).

Предложение очень незначительно снизилось (-12 квартира или -0.20%).

Город: динамика распределения предложения



Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения практически не изменился;
— на Рис.2 хорошо видно две области, в которых сосредоточена вся небольшая динамика предложения: 700$...1500$ и 1500$...3000$;
— первая область лежит левее среднего индекса, а вторая — правее;
— в области «меньше среднего индекса» предложение возросло, а в области «больше среднего индекса», что и привело к общему понижению среднего по городу индекса;
— явных признаков дрейфа нет.


Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1353 -6 -0.44 3338 80 2.40
кирпич 1730 -7 -0.40 1992 -106 -5.32
монолит 1885 -40 -2.08 796 14 1.76
форматы
1-комн. 1411 -14 -0.98 1370 9 0.66
2-комн. 1493 -13 -0.86 2132 -13 -0.61
3-комн. 1592 -16 -1.00 2105 26 1.24
4-комн. 1888 -16 -0.84 481 -47 -9.77
5-комн. 2251 -22 -0.97 38 13 34.21
районы
Алмал. 1622 -23 -1.40 1291 -48 -3.72
Жетыс. 1165 18 1.57 358 1 0.28
Ауэзов. 1276 -7 -0.55 1703 47 2.76
Медеус. 2207 -44 -1.95 790 4 0.51
Турксиб. 996 -16 -1.58 315 9 2.86
Бостан. 1632 -2 -0.12 1658 -23 -1.39
Алат. 1084 32 3.04 11 -2 -18.18

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— снизились индексы всех типов строений;
— панель и кирпич подешевели практически одинаково (примерно по -0.4%);
— особенно сильно упал индекс монолита (-2.08%);
— предложение заметно выросло в сегментах панели и монолита (примерно по +2%);
— сильно снизилось предложение кирпича (-5.32%).

По форматам:
— индексы всех форматов уменьшились примерно одинаково (от -1% до -0.84%);
— в основных форматах (1-, 2- и 3-комнатных) наблюдаются относительно небольшие (в пределах 1.24%) изменения объемов предложения;
— в больших форматах изменение предложения гораздо сильнее.

По районам:
 — в двух районах (Ауэзовском и Бостандыкском) наблюдается небольшое снижение индекса (до -0.55%);
— в трех районах (Алмалинском, Медеуском и Турксибском) индекс снизился примерно одинаково (в пределах -1.95%... -1.4%);
— в Жетысуском и Медеуском районах на этой неделе виден небольшой рост предложения (+0.28%...+0.51%);
— Бостандыкский и, особенно. Алмалинский район, показали заметное снижение объемов (до -3.7%);
— в двух районах (Ауэзовском и Турксибском) наблюдается рост объемов предлагаемого на продажу жилья (почти до +3%);

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель 1.41 -16
кирпич -1.66 -32
монолит 0.25 0
Cумма 0.00 -16
 
1-комн. 0.19 0
2-комн. -0.14 -17
3-комн. 0.49 2
4-комн. -0.75 -16
5-комн. 0.21 5
Сумма 0.00 -16
 
Алмал. -0.74 -17
Жетыс. 0.03 1
Ауэзов. 0.82 9
Медеус. 0.09 -4
Турксиб. 0.16 1
Бостан. -0.32 -6
Алат. -0.03 0
 Сумма 0.00 -16

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— падение общего объема предложения кирпича и рост объемов панели привело к перераспределению долей рынка в пользу панели (+1.41%);
— доля кирпича соответственно снилась на 1.66%;
— посегментный вклад типов полностью соответствует изменениям долей рынка: большое положительное слагаемое панели (+16$) и огромное отрицательное кирпича (-32$);
— конкуренция панели и кирпича обусловила общее падение среднегородского индекса на 16$.

По форматам:
— в представлении по форматам динамика не такая большая, как в представлении по типам;
— в форматах 1- и 2-комнатных видны небольшие колебания размеров долей рынка (в пределах 0.2%);
— основная динамика долей сосредоточена в форматах 3- (+0.49%) и 4-комнатных (-0.75%);
— основной вклад в динамику общегородского индекса дали сегменты 2-комнатных (-7$) и 4-комнатных (-16$).

По районам:
— в Жетысуском, Медеуском, Турксибском и Бостандыкском районах на прошедшей неделе наблюдаются небольшие фоновые изменения долей рынка;
— основная динамика долей находится в Алмалинском (-0.74%) и Ауэзовском (+0.82%) районах;
— картина вкладов районов (Рис. 6) полностью соответствует динамике долей рынка: положительный вклад Ауэзовского района (+9$) конкурирует с отрицательным вкладом Алмалинского (-17$);
— перераспределение долей рынка между Ауэзовским и Алмалинским районами определило итоговое снижение общегородского индекса.

Выводы по городу:

— рынок продолжает находиться в относительно спокойной фазе;
— индексы основных сегментов рынка изменились незначительно;
— за неделю произошло заметное перераспределение долей рынка, что и явилось причиной значительного снижения среднегородского индекса;
— признаков дрейфа нет.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 389 -3 -0.77 1154 -7 -0.60
2-комн 567 -17 -2.91 1251 49 4.08
3-комн 981 36 3.81 687 -6 -0.87
4-комн 1806 3 0.17 175 10 6.06
Всего       3267 46 1.43

Стоимость аренды 1- и 2-комнатных квартир за прошедшую неделю немного снизилась. Отметим, что в этих форматах на прошлой неделе наблюдался рост стоимости аренды.
В сегментах 3- и 4-комнатных, наоборот, снижение стоимости аренды сменилось заметным подъемом.
В целом, сегодняшняя динамика стоимости аренды прямо противоположна ситуации прошлой недели.

Общий объем предложения вырос на 46 квартир (+1.43%).

Большой вклад в положительную динамику общего объема предложения дали сегменты 2-комнатных (рост объема +4.08%) и 4-комнатные (рост +6.06%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 36.04
35.32
-0.72
-4
2-комн 37.32
 38.29
 0.97
 -1
3-комн 22.52
 21.03
 -0.49
 3
4-комн 5.12
 5.36
 0.23
 5
сумма 100.00
 100.00
 0.00 3
 
средн. комн 1.957
 1.964
    
изм средн комн   0.007
  
средн.индекс 655 658
  
изм средн индекса   3 0.40

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— сегменты 2-комнатных продолжает расширяться (+0.97%) за счет падения объемов в сегментах 1-комнатных (-0.72%) и 3-комнатных (-0.49%);
— заметно меньше расширился сегмент 4-комнаных (+0.23%).

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющим фактором общего изменения индекса аренды стала конкуренция малых (1- и 2-комнатных) и больших форматов (3- и 4-комнатных). Малые форматы тянули общий индекс аренды вниз (суммарно -5$), а большие — вверх (суммарно +8$). Вклады этих сегментов частично компенсировали друг друга, и в результате итоговое значение динамики общего индекса аренды за неделю стало равным +3$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 658$. Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен +0.40%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры изменилась незначительно (+0.007) и она стала равной 1.964.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в мае