Весна... Солнце... Всё растет!
(наблюдение из окна)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1611 14 0.88 5865 115 1.96

Маятник рынка раскачивается. На этой неделе общегородской индекс «в зеленом» — он стал больше сразу на 14$, что соответствует темпу +0.88%.

Предложение продолжает увеличиваться. За неделю на рынке дополнительно появилось 115 квартир (темп роста +1.96%).

Город: динамика распределения предложения


Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) почти в точности повторяет картину прошлой недели:
— общий объем предложений заметно вырос;
— в области «до среднего индекса» (менее 1611$) наблюдается заметный отток предложения;
— в области «после среднего индекса» (более 1611$) есть довольно широкая часть спектра, в которой предложение стало значительно больше;
— появились признаки правого дрейфа.

Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1387 5 0.36 3090 35 1.13
кирпич 1808 14 0.78 2002 87 4.35
монолит 1997 38 1.94 773 -7 -0.91
форматы
1-комн. 1484 28 1.92 1352 21 1.55
2-комн. 1545 18 1.18 2035 124 6.09
3-комн. 1648 7 0.43 1926 -23 -1.19
4-комн. 2019 8 0.40 510 -14 -2.75
5-комн. 2227 7 0.32 42 7 16.67
районы
Алмал. 1696 25 1.50 1283 28 2.18
Жетыс. 1238 13 1.06 388 10 2.58
Ауэзов. 1301 0 0.00 1493 -24 -1.61
Медеус. 2278 -4 -0.18 790 50 6.33
Турксиб. 1028 -13 -1.25 270 -14 -5.19
Бостан. 1693 -4 -0.24 1630 64 3.93
Алат. 1037 -55 -5.04 11 1 9.09

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— сегодняшняя картина динамики индексов по типам прямо противоположна прошлой неделе: все индексы в плюсе, причем чем дороже сегмент, тем темп роста больше;
— лидер подъема индекса — монолит (+1.94%);
— предложение панели и кирпича заметно выросло, монолита — упало почти на процент;
— отметим, что предложение по панели и кирпичу продолжает тенденцию прошлой недели.

По форматам:
— индексы всех форматов за неделю увеличились;
— сегодняшняя тенденция: чем больше формат, тем меньше темп роста индекса;
— отметим, что динамика индексов 1-и 4-комнатных не изменилась с прошлой недели (рост), а в сегментах 2- и 3-комнатных спад индекса сменился заметным увеличением;
— предложение выросло только в малоформатных сегментах 1- и 2-комнатных квартир (сохранился тренд прошлой недели);
— в сегментах 3- и 4-комнатных на этой неделе наблюдается падение объемов предложения (на прошлой неделе был рост);
— лидер роста объема предложения сегодня — 2-комнатные квартиры (+6.09%).

По районам:
— в Алмалинскои и Жетысуском районах наблюдается значительный рост индексов (+1.5% и +1.06%);
— в Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском районах изменения индексов за неделю незначительные;
— в Турксибском районе наблюдается заметное падение стоимости квадратного метра (-1.25%), но из-за небольшого объема предложения это падение не сказалось на общей картине;
— отметим, что в Медеуском районе приостановилось сильное снижение индекса;
— предложение увеличилось во всех районах, кроме Ауэзовского и Турксибского;
— лидером роста является Медеуский район (+6.33%).

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -0.45 -4
кирпич 0.83 20
монолит -0.39 -2
Cумма 0.00 14
 
1-комн. -0,10 5
2-комн. 1.46 29
3-комн. -1.06 -15
4-комн. -0.42 -8
5-комн. 0.11 3
Сумма 0.00 14
 
Алмал. 0.05 6
Жетыс. 0.04 1
Ауэзов. -0.93 -12
Медеус. 0.60 13
Турксиб. -0.34 -4
Бостан. 0.56 10
Алат. 0.01 0
 Сумма 0.00 14

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— значительно расшилось место на рынке, занимаемое кирпичом (+0.83%);
— доли панели и монолита соответственно уменьшились (-0.45% и -0.39%);
— кирпич, за счет сильного увеличения доли на рынке и роста индекса, дал огромный положительный вклад (+20$) в изменение общегородского индекса;
— панель, хотя и показала небольшой рост индекса, но снижение доли рынка привело к появлению отрицательного слагаемого (-4$);
— монолит, хотя и потерял часть рынка, по значительное увеличение его индекса оказало свое влияние и соответствующее слагаемое в последней колонке табл. 3 стало хотя и отрицательным, но небольшим (-2$).
— общее значительное увеличение общегородского индекса есть результат, как структурной перестройки предложения, так и заметного роста индексов кирпича и монолита.

По форматам:
— сегодня удивил сегмент 2-комнатных: он прибавил сразу 1.46% рынка;
— все остальные сегменты потеснились, особенно 3-комнатные (-1.06%);
— основная конкуренция во вкладах от сегментов развернулась между 2- и 3-комнатными квартирами;
— 2-комнатные, увеличив долю на рынке и индекс, дали очень большой положительный вклад (+29$);
— 3-комнатные, заметно уменьшив долю и почти не увеличив индекс, дали значительный отрицательный вклад (-15$);
— в остальных сегментах наблюдаются небольшие слагаемые с разными знаками;
— общее значительное увеличение общегородского индекса есть результат, как структурной перестройки предложения, так и заметного роста индекса 2-комнатных квартир.

По районам:
— Медеуский и Бостандыкский районы примерно одинаково увеличили свои доли рынка (+0.6% и +0.56% соответственно);
— остальные районы потеснились, особенно Ауэзовский (-0.93%);
— структура вкладов районов в динамику общегородского индекса отражает, в основном, динамику долей рынка;
— отметим заметный вклад Алмалинского района (+6$), который обусловлен только ростом индекса района.

Выводы по городу:

— рынок явно оживился;
— наблюдаются значительные недельные изменения рыночных параметров в отдельных сегментах;
— детальный анализ показывает наличие дрейфов;
— сегодня наблюдается разнонаправленная динамика: дешевые сегменты в основном дрейфуют влево (дешевеют), дорогие — вправо (дорожают);
— в целом, за счет увеличения предложения в области индексов «больше среднего», общегородской индекс заметно вырос;
— является ли наблюдаемый рост индекса тенденцией и это просто «эффект маятника» покажет ближайшее будущее.

Рынок аренды

Стоимость аренды и объемы предложения


В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 385 -4 -1.03 1309 13 1.00
2-комн 598 -26 -4.17 1258 29 2.36
3-комн 977 -50 -4.87 780 -2 -0.26
4-комн 2018 44 2.23 148 -17 -10.30
Всего       3495 23 0.66

За неделю арендная стоимость во всех форматах двигалась вниз. Особенно это заметно для 2- и 3-комнатных квартир — здесь наблюдается снижение до -5%.

Предложение увеличилось для небольших форматов (1- и 2-комнатные) и снизилось в 3- и 4-комнатных сегментах.

В целом, объем рынка аренды изменился незначительно (+23 квартир или +0.66%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 37.33
37.45
0.13
-1
2-комн 35.40
 35.99
 0.60
 -6
3-комн 22.52
 22.32
 -0.21
 -13
4-комн 4.75
 4.23
 -0.52
 -8
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -28
 
средн. комн 1.947
 1.933
    
изм средн комн   -0.014
  
средн.индекс 691 663
  
изм средн индекса   -28 -4.09

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— 1-и 2-комнатные стали занимать на рынке аренды несколько большее место;
— потеснились форматы 3- и 4-комнатных.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды снова, как и на прошлой неделе, стали большие форматы (3- и 4-комнатные квартиры). 3-комнатные, являясь лидером по снижению стоимости аренды и к тому же потерявшие часть рынка, дали большой отрицательный вклад (-13$) в динамику общего индекса аренды.
4-комнатные, хотя и показали рост стоимости аренды на 2.23%, но, потеряв значительную долю рынка, тоже дали заметный отрицательный вклад (-8$).

В целом, все форматы, дав отрицательные слагаемые, вместе значительно уменьшили (-28$) общий индекс аренды.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 663$.
Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен -4.09%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась за счет изменения структуры предложения в пользу малых форматов на 0.014 и стала равна 1.933.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в марте