Весна!
Жизнь продолжается!

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1617 -22 -1.34 5243 1133 21.61

В промежутке между 8-м марта и Наурызом рынок резко оживился. Продавцы используют все возможности, чтобы заявить о своих товарах — квартир на рынке стало больше почти на 22%. Такая большая прибавка перекрыла уменьшение предложения на прошлой неделе (почти -17%).

Несмотря на столь сильное увеличение объема предложения, индекс изменился весьма незначительно. За неделю общегородской индекс потерял 22$, что соответствует темпу снижения -1.34%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложений резко вырос;
— максимальный приток квартир произошел в максимуме распределения;
— во очень широком диапазоне индексов (от 1000$ до 3000$) наблюдается примерно одинаковое относительное увеличение объема предложения (около +25%), что означает пропорциональное увеличение активности всего рынка;
— признаков дрейфа нет;
— появился кластер со средним индексом 2200$ (это хорошо видно на Рис. 2);
— пропорциональное увеличение предложения и отсутствие дрейфа привело к незначительному изменению общегородского индекса;
— город фактически отработал назад общее понижение активности, наблюдавшееся на прошлой неделе.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1617 -22 -1.34 5243 1133 21.61
Типы
панель 1394 -24 -1.69 2869 613 21.37
кирпич 1818 -26 -1.41 1751 376 21.47
монолит 2077 -19 -0.91 623 144 23.11
форматы
1-комн. 1470 -11 -0.74 1251 333 26.62
2-комн. 1548 -8 -0.51 1728 336 19.44
3-комн. 1661 -26 -1.54 1812 399 22.02
4-комн. 2075 -51 -2.40 422 53 12.56
5-комн. 2562 190 8.01 30 12 40.00
районы
Алмал. 1726 -22 -1.26 1104 227 20.56
Жетыс. 1253 -55 -4.20 364 144 39.56
Ауэзов. 1308 -20 -1.51 1435 286 19.93
Медеус. 2370 16 0.68 643 124 19.28
Турксиб. 1054 -20 -1.86 295 97 32.88
Бостан. 1720 11 0.64 1386 249 17.97
Алат. 1126 -137 -10.85 16 6 37.50

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— сегодня все типы строений ведут себя примерно одинаково — все индексы падают, а наблюдаемые темпы падения отличаются незначительно;
— панель и кирпич продолжают тенденцию прошлой недели, а монолит сменил бурный рост индекса на небольшое падение;
— выросли объемы для всех типов строений;
— темпы увеличения объемов предложений также как и индексы, отличаются незначительно (от +21.37% до + 23.11%) для различных типов.

По форматам:
— индексы всех форматов пошли вниз;
— в сегментах 1- и 2-комнатных на этой неделе индексы упали незначительно (-0.5% ... -0.74%);
— в сегментах 3-и -4-комнатных падение индекса идет несколько быстрее (-1.54%...-2.4%);
— объемы предложения увеличились для всех форматов;
— самые популярные форматы (1-, 2- и 3-комнатные) показали очень высокий темп роста предложения (около +20%);
— 4-комнатных стало больше на 12.56%.

По районам:
— в двух районах (Медеуском и Бостандыкском) за неделю индекс «плыл против течения» — он вырос примерно на 0.7%;
— в остальных районах индексы снизились;
— лидер снижения — Жетысуский район (-4.2%), в котором на прошлой неделе наблюдалась аномально высокая скорость роста индекса (+4%);
— объемы предложения выросли во всех районах города;
— в четырех районах (Алмалинском, Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском) темп роста предложения примерно одинаков (около +20%);
— два района (Жетысуский и Турксибский) показывают значительные темпы роста предложения (+33%...+40%).

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -0.17 -15
кирпич -0.06 -10
монолит 0.23 3
Cумма 0.00 -22
 
1-комн. 1.52 20
2-комн. -0.91 -17
3-комн. 0.18 -6
4-комн. -0.93 -24
5-комн. 0.13 5
Сумма 0.00 -22
 
Алмал. -0.28 -9
Жетыс. 1.59 17
Ауэзов. -0.59 -13
Медеус. -0.36 -7
Турксиб. 0.81 8
Бостан. -1.23 -18
Алат. 0.06 0
 Сумма 0.00 -22

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— несмотря на сильное абсолютное увеличение объемов во всех типах, на этой неделе наблюдаются небольшие изменения доле рынка по типам строения;
— расширил свое место на рынке монолит (+0.23%), доли кирпича и панели — соответственно немного сжались;
— панель и кирпич (за счет более сильного снижения индекса и потери некоторой части своих долей) снижали общегородской индекс (суммарное воздействие составило -25$);
— у монолита индекс снизился меньше, чем у кирпича и панели и доля рынка несколько увеличилась — это и привело к положительному слагаемому в динамике общегородского индекса (+3$).

По форматам:
— сегмент 1-комнатных квартир за неделю частично восстановил прошлую потерю части рынка (-2.12%) — его доля увеличилась на 1.52%;
— сильно «похудели» сегменты 2-комнатных (-0.91%) и 4-комнатных (-0.93%) квартир;
— только сегмент 1-комнатных квартир внес значительный положительный вклад в динамику общего индекса (+20$);
— вниз общий индекс тянули сегменты 2- и 4-комнатных квартир (суммарное воздействие -41$).

По районам:
— наблюдается значительное расширение долей Жетысуского (+1.59%) и Турксибского (+0.81%) районов;
— значительно уменьшилась доля Бостандыкского района (-1.23%);
— Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский районы за неделю потеряли до 0.5% рынка каждый;
— вклады различных районов в динамику общегородского индекса полностью отражают картину изменения долей — поднимали индекс Жетысуский и Турксибский районы, опускали — все остальные.

Выводы по городу:

— на этой неделе наблюдается резкое увеличение (+21.61%) объема предложений на рынке, что напрямую связано с возросшей после праздника активностью продавцов;
— существенно изменилась структура предложения — на рынке стало значительно больше 1-комнатных квартир;
— заметно увеличились доли относительно дешевых Турксибского и Жетысуского районов;
— падение общегородского индекса на 22$ обусловлено, в основном, перечисленными структурными изменениями предложения.

Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 436 9 2.11 1433 327

29.57
2-комн 679 -4 -0.59 1350 307 29.43
3-комн 1018 -1 -0.10 831 173 26.29
4-комн 1919 23 1.21 180 40 28.57
Всего       3794 847 28.74

Праздник прошел и рынок аренды, как и рынок продажи, резко оживился. Во всех форматах наблюдается примерно одинаковый по значениям и большой по величине относительный рост объемов — темп составил примерно +30%. Падение прошлой недели с запасом перекрыто сегодняшним подъемом.

В сегменте 1-комнатных, несмотря на существенную прибавку объема, стоимость аренды значительно увеличилась (+2.11%). Есть небольшое увеличение стоимости аренды также и в сегменте 4-комнатьных (+1.21%).
Сегменты 2- и 3-комнатных квартир незначительно подешевели (-0.59% и -0.1% соответственно).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн

37.53

37.77

0.24

 4
2-комн 35.39
 35.58
 0.19
 0
3-комн 22.33
 21.90
 -0.42
 -4
4-комн 4.75
 4.74
 -0.01
 0
сумма 100.00
 100.00
 0.00 0
 
средн. комн 1.943
 1.936
    
изм средн комн   -0.007
  
средн.индекс 720 720
  
изм средн индекса   0 0

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Заметно уменьшилась доля 3-комнатных квартир (-0.42%). За счет этого увеличили свои доли 1- и 2-комнатные квартиры.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Несмотря на бурный рост объемов предложения, вклады различных форматом в динамике общего индекса аренды оказались небольшими и разнонаправленными. В итоге общий индекс аренды не изменился.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры немного снизилась (-0.007) за счет продолжения уменьшения на рынке доли 3-комнатных квартир.
Сегодня средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры равна 1.936.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в феврале