«Мир хижинам, война дворцам»
(из французской истории)

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс Изменение $/кв.м Изменение % Предложение Изменение к-ва квартир Изменение %
Весь город 1789 -28 -1.54 4767 138 2.89

Индекс по городу, после непродолжительной остановки на прошлой неделе (-1$), резко снизился (-28$ или -1.54%).

Предложение продолжает расти (+138 квартир или +2.89%). На прошлой неделе была прибавка +323 квартиры (или +6.98%); выходит, что темп замедлился, но все же остается достаточно высоким.

Город: динамика распределения предложения

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — нынешнему.

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— объем предложения снова несколько вырос;
— на общегородской картине дрейф в явном виде не просматривается;
— из Рис.2 следует, что в области индексов «до максимума» есть большой приток квартир, а в области «после максимума» — отток предложения;
— в областях индексов менее 900$ и более 4300$ в спектре предложения изменений практически нет.

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается здесь.

Город как совокупность типов строений

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1545 -4 -0.26 2561 100 3.90
кирпич 2015 -39 -1.90 1625 48 2.95
монолит 2232 -64 -2.79 581 -10 -1.72

Из таблицы 2-1 видно, что сегодня наблюдается тенденция «мир хижинам, война дворцам» — индекс дешевой панели практически стоит на месте, а более дорогие сегменты (кирпич и монолит) дружно полетели вниз.

Предложение значительно выросло в панельном и кирпичном сегментах (+3.9% и +2.95% соответственно). Монолита стало меньше (-1.72%).

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

Табл. 2-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф

Изменение
на восх. ветви

 Изменение
на нисход. ветви		 Изменение
до средн. индекса		 Изменение
после средн. индекса
Панель + Нет + +/- + +
Кирпич 0 Нет + - +/- -/+
Монолит + Нет + - + -

Основные моменты динамики типов:
— общий объем предложения увеличился для кирпича и, особенно, для панели;
— дрейф нигде не наблюдается;
— предложение заметно увеличилось в областях индекса «до максимума»;
— крайние части спектров практически не изменились.

Общее значительное изменение индекса обусловлено перераспределением — увеличился объем предложения в относительно недорогой области индексов и снизился в более высокой.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс

табл 2-3
тип

прош. неделя % рынка

 сегодня % рынка изменение доли рынка (%) вклад в общий
индекс ($/кв.м)
панель 53.16 53.72 0.56 6
кирпич 34.07 34.09 0.02 -13
монолит 12.77 12.19 -0.58 -21
сумма 100 100.00 0 -28

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Значимые изменения долей рынка произошли в панельном (+0.56%) и монолитном (-0.58%) сегментах.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что кирпич вместе с монолитом дали суммарный большой отрицательный вклад (-34$) в общую динамику индекса. Панель за счет увеличения своей доли на рынке несколько компенсировала снижение (+6$).

Город как совокупность форматов квартир

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1623 14 0.87 1156 79 6.83
2-комн. 1734 -27 -1.53 1526 42 2.75
3-комн. 1832 -53 -2.81 1619 -3 -0.19
4-комн. 2200 -48 -2.14 424 12 2.83
5-комн. 2480 134 5.71 42 8 19.05

 В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика, поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Сегодня индекс увеличился только в сегменте 1-комнатных квартир (+0.87%). В остальных форматах наблюдается заметное снижение индекса (от -1.53% до -2.81%).

Предложение значительно увеличилось в сегменте 1-комнатных (+6.83%). Примерно одинаково относительное увеличение объемов предложения в форматах 2- (+2.75%) и 4-комнатных (+2.83%) квартир.

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. + нет +/- + +/- +
2-комн. 0 нет +/- +/- +/- +/-
3-комн. + Нет + - + -
4-комн. + нет + - + -

 Основные моменты динамики форматов:
— во всех форматах, кроме 2-комнатных, продолжается рост объема предложения;
— основное увеличение предложения сосредоточено в области до максимума, что должно приводить к уменьшению среднего по сегменту значения индекса;
— признаков дрейфа нет;
— крайние части спектров практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что сегодняшнее заметное падение общего индекса по городу есть результат притока предложения в более низкой части спектра.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

табл 3-3
формат прош. неделя
% рынка		 сегодня
% рынка		 изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
1-комн. 23.27 24.25 0.98 19
2-комн. 32.06 32.01 -0.05 -9
3-комн. 35.04 33.96 -1.08 -38
4-комн. 8.90 8.89 -0.01 -4
5-комн. 0.73 0.88 0.15 4
сумма 100 100.00 0 -28

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 3-3 видно, что за неделю значительно увеличилась доля 1-комнантных (+0.98%) за счет уменьшения доли 3-комнатных (-1.08%). Доли остальных форматов изменились незначительно.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что самые популярные форматы на рынке (2- и, особенно, 3-комнатные) сильно потянули общий индекс вниз (суммарный вклад -47$). Сегмент 1-комнатных (за счет увеличения своей доли рынка) дал значительный положительный вклад (+19$).

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры уменьшилась на 0.017 и сегодня она равна 2.301.

Город как совокупность районов

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1916 0 0.00 965 51 5.28
Жетыс. 1398 -17 -1.20 310 9 2.90
Ауэзов. 1442 -3 -0.21 1310 60 4.58
Медеус. 2533 -57 -2.20 651 -15 -2.30
Турксиб. 1180 -7 -0.59 257 32 12.45
Бостан. 1889 -28 -1.46 1266 1 0.08
Алат. 1552 322 26.18 8 0 0.00

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

Из Рис. 17 видно, что
— продолжает быстро снижаться индекс Медеуского района (-2.20%);
— произошло примерно одинаковое относительное уменьшение индекса Жетысуского и Бостандыкского районов (около -1.5%);
— заметный рост индекса Ауэзовского района на прошлой неделе сменился небольшим падением (-0.21%);
— в Алмалинском районе индекс не изменился.

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 4-2.

Табл. 4-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. + Нет + +/- + +/-
Жетыс. 0 нет + 0/+ + 0/+
Ауэзов. 0 нет +/- + +/- +
Медеус. - нет +/- +/- +/- +/-
Турксиб. + нет + + + +
Бостан. +/0 Влево/0 + +/- + +/-

Основные моменты динамики индексов районов:
— объемы предложения изменились незначительно;
— небольшие признаки левого дрейфа есть только в Бостандыкском районе;
— почти во всех районах наблюдается увеличение предложения в нижней части спектра;
— крайние части спектров практически не изменились.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

табл 4-3
Районы прош. неделя
% рынка		 сегодня
% рынка		 изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Алмал. 19.75 20.24 0.50 10
Жетыс. 6.50 6.50 0.00 -1
Ауэзов. 27.00 27.48 0.48 6
Медеус. 14.39 13.66 -0.73 -27
Турксиб. 4.86 5.39 0.53 6
Бостан. 27.33 26.56 -0.77 -22
Алат. 0.17 0.17 -0.01 0
сумма 100 100 0 -28

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные изменения долей:
— примерно одинаково (около +0.5%) выросли доли Алмалинского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— примерно одинаково (около -0.8%) снизились доли Медеуского и Бостандыкского районов;
— практически не изменилась доля Жетысуского района.

Из последней колонки табл. 4—3 видно, что два района (Медеуский и Бостандыкский) за счет уменьшения своих долей на рынке сильно снижали общий индекс (суммарный вклад -49$). Три района (Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский) дали положительные, но небольшие слагаемые, что только частично компенсировало движение общего индекса вниз.

Выводы по городу:

— продолжает расти общий объем предложения, хотя темп роста несколько замедлился;
— снижение общего индекса вызвано оттоком квартир в среднем ценовом диапазоне и значительным притоком в нижнем диапазоне;
— сильно снижали общий индекс дорогие районы (Медеуский и Бостандыкский), пытались поднимать — относительно дешевые (Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский).

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 491 -15 -2.96 1282 -23 -1.76
2-комн 784 -7 -0.88 1291 -53 -3.94
3-комн 1207 -36 -2.90 772 -107 -12.17
4-комн 2013 -79 -3.78 194 13 7.18
Всего       3539 -170 -4.58

Данные таблицы 5-1 показывают, что арендная стоимость во всех форматах снизилась. Аренда 1-, 2- и 4-комнатных квартир стала дешевле на 3-4%, почти на процент упала стоимость аренды 2-комнатных.

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды квартир различного формата за прошедшую неделю.

Отметим очень сильное снижение объема предложения в сегменте 3-комнатных (-12.17%). 4-комнатных стало больше на рынке аренды на 7.18%.

В целом, после резкого расширения объемов предложения на прошлых неделях, сегодня рынок аренды сжался почти на 5%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

табл. 5-2 доля рынка %      
формат прошл. нед. сегодня %%
изменение		 вклад в
общий индекс
1-комн 35.18 36.22 1.04 0
2-комн 36.24 36.48 0.24 -1
3-комн 23.70 21.81 -1.89 -31
4-комн 4.88 5.48 0.60 8
сумма 100.00 100.00 0.00 -24
 
средн. комн 1.983 1.966  
изм средн комн   -0.017  
средн.индекс 861 838  
изм средн индекса   -23 -2.67

 Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Рост общего индекса аренды сменился значительным падением (-23$ или -2.67%). Это значительное падение обусловлено сильной перестройкой структуры предложения — доля 3-комнатных квартир резко (-1.89%) упала. Соответствующее слагаемое от сегмента 3-комнатных квартир на этой неделе было равно -31$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась на 0.017 за счет сильного уменьшение доли 3-комнатных квартир.
Сегодня средняя комнатность равна 1.966.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения-формат квартиры-район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в декабре и январе