"Вы же неграмотны, зачем вам подорожная?" -
стеклянным голосом произнес Румата.
(из современной классики)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2104 12 0,57 5188 -22 -0,42

Индекс падал недолго – сегодня снова зафиксирован рост, правда небольшой (+12$ или +0.57%).

Предложение упало, но незначительно (-22 квартиры или -0.42%).

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- в самом нижнем ценовом сегменте (до 1600$) предложение незначительно уменьшилось;
- объем главного максимума не изменился;
- положение главного максимума в спектре предложений не изменилось;
- на ниспадающей ветви распределения предложение несколько увеличилось.

На Рис.2 показана разность общегородских распределений предложения. Хорошо видно уменьшение предложения в самом дешевом диапазоне индексов и заметное увеличения предложения в средней и верхней областях индексов.

Произошедшие изменения в структуре предложения небольшие, но они все работали на повышение среднего общегородского индекса.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1840 -9 -0,49 2721 -24 -0,88
кирпич 2385 42 1,79 1897 -7 -0,37
монолит 2426 -8 -0,33 570 9 1,58

Сегодня герой дня – кирпич. На фоне падения индексов панели и монолита кирпич демонстрирует сильную положительную динамику индекса (+1.79%).

Предложение панели и кирпича снизились (-0.88% и -0.37%), монолита стало больше на 1.58%.

Рассмотрим подробнее сегмент кирпичных квартир.

На Рис. 3 показано распределение предложения кирпича для этой и прошлой недель, а на Рис.4 разность распределений, показывающая недельную динамику в зависимости от индекса.

Основная недельная динамика

- на восходящей ветви распределения (относительно дешевый сегмент) наблюдается значительное уменьшение предложения (ряд сильных отрицательных пиков на Рис. 4 в интервале индексов 900$…2300$);
- на нисходящей ветви распределения (относительно дорогой сегмент) в широком интервале индексов (2300$…4100$) предложение сегодня значительно выше, чем на прошлой неделе.
- главный максимум остался на месте.

Изменения распределения, несимметричные относительно положения главного максимума, привели к значительному положительному тренду среднего индекса кирпича.

На рынке в кирпичном сегменте стало заметно меньше дешевых квартир, но прибавилось квартир в широком среднем интервале цен.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. Неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 52,69 52,45 -0,24 -9
кирпич 36,55 36,57 0,02 16
монолит 10,77 10,99 0,22 5
сумма 100 100,00 0 12

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Видно, что доли рынка по типам строений за неделю изменились незначительно. Выросла доля монолита (+0.22%), примерно на столько же уменьшилась доля панели (-0.24%). Можно сказать, что структура предложения по типам практически не изменилась.

Изменения индексов типов при сохранении структуры предложения привели к вкладам, показанным в последней колонке таблицы 3. Кирпич и монолит увеличивали тренд общегородского индекса, панель – снижала.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1904 -10 -0,52 1153 38 3,30
2-комн. 2037 18 0,89 1661 -71 -4,27
3-комн. 2151 15 0,70 1796 -12 -0,67
4-комн. 2508 2 0,08 548 24 4,38
5-комн. 3286 240 7,88 30 -1 -3,33

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Из данных таблицы 4 следует, что средние индексы во всех форматах, кроме 1-комнатных, выросли. Особенно заметно увеличение индексов в сегментах 2- и 3-комнатных квартир. В этих же форматах наблюдается заметное падение предложения.

Самая большая динамика параметров сегодня в сегменте 2-комнтаных квартир.

Рассмотрим сегмент 2-комнатных квартир подробнее.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 2-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Кривая, изображенная на Рис. 6 – разность недельных распределений.

На Рис. 5 видно уменьшение предложения на восходящей ветви распределения – отток относительно дешевых квартир. В области средних и индексов сегодняшнее предложение немного выше прошлого. Положение самого главного максимума не изменилось.

Из Рис.6 следует, что отток в сравнительно дешевом интервале индексов значительно больше дополнительного предложения в области более 2000$.

В целом по сегменту 2-комнатных квартир можно сказать, что общее понижение объема предложения за неделю произошло неравномерно – существенно меньше стало дешевых квартир. Это и привело к увеличению среднего по сегменту индекса.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. Неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 21,40 22,22 0,82 13
2-комн. 33,24 32,02 -1,23 -19
3-комн. 34,70 34,62 -0,08 3
4-комн. 10,06 10,56 0,51 13
5-комн. 0,60 0,58 -0,02 2
сумма 100 100,00 0 12

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что за неделю сильно снизилась доля 2-комнатных, а доли 1- и 4-комнатных выросли. Доля 3-комнатных на рынке почти нее изменилась.

Вклад каждого форматного сегмента в изменение общегородского индекса зависит не только от тренда индекса сегмента, но и от изменения доли
этого сегмента на рынке. Вот почему, несмотря на то, что индекс 2-комнатных вырос, вклад этого сегмента оказался отрицательным (-19$). Все остальные форматы увеличивали индекс и общий тренд стал +12$.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры почти не изменилась (+0.001) и сегодня она равна 2.353.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2164 30 1,41 1044 -42 -4,02
Жетыс. 1702 -9 -0,53 340 -18 -5,29
Ауэзов. 1755 18 1,04 1313 38 2,89
Медеус. 2888 14 0,49 742 -28 -3,77
Турксиб. 1359 41 3,11 237 -9 -3,80
Бостан. 2192 3 0,14 1505 40 2,66
Алат. 1306 169 14,86 7 -3 -42,86

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой. Видно, что, как и на прошлой неделе, самые сильные изменения индекса произошли в Турксибском районе (+3.11%).

В двух районах (Ауэзовском и Бостандыкском) предложение увеличилось. В остальных районах наблюдается отток квартир с рынка.

Рассмотрим подробнее Турксибский район – в нем сегодня наблюдается значительное изменение индекса.

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель, а на Рис.9 – разность соответствующих недельных распределений.

За неделю кривая распределения предложения существенно изменилась. Главный максимум заметно сместился вправо. Это смещение привело к тому, что в интервале индексов 800$…1300$ предложение сильно упало, а в интервале 1300$…1600$ - выросло. Кроме этого, в узком интервале индексов 1800$…1900$ на Рис. 8 хорошо виден резкий пик дополнительного предложения. Такое необычное увеличение в узком интервале может быть связано с подачей "ложных" объявлений.

Но, даже без учета этого узкого пика, общий индекс района вырос за счет дрейфа всего предложения в сторону более высоких цен.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. Неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Районы % рынка
Алмал. 20,84 20,12 -0,72 -9
Жетыс. 6,87 6,55 -0,32 -6
Ауэзов. 24,47 25,31 0,84 19
Медеус. 14,78 14,30 -0,48 -12
Турксиб. 4,72 4,57 -0,15 0
Бостан. 28,12 29,01 0,89 20
Алат. 0,19 0,13 -0,06 0
Сумма 100 100 0 12

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Значительно увеличились доли на рынке Ауэзовского (+0.84%) и Бостандыкского (+0.89%) районов. Заметно уменьшились Алмалинский (-0.72%), Медеуский (-0.48%) и Жетысуский (-0.32%) районы.

Отметим, что динамика изменения долей различных районов сегодня очень похожа на ситуацию недельной давности: также растет доля Ауэзовского за счет уменьшения долей Алмалинского, Медеуского и Жетысуского районов. Темп изменения долей несколько снизился, но тенденция осталась.

По вкладам в динамику общегородского индекса тоже повторяется картина прошлой недели: Ауэзовский (+19$) и Бостандакский (+20$) тянут вверх, Алмалинский (-9$) и Медеуский (-12$) - вниз. Итоговое небольшое значение тренда общегородского индекса (+12$) образовалось в результате сложения значительных разнонаправленных слагаемых по районам.

 

Выводы по городу:

- рынок в самом нижнем ценовом сегменте отработал назад – предложение там сегодня снизилось;
- в среднем ценовом диапазоне наблюдается заметное оживление предложения;
- в результате описанной динамики структуры предложения общегородской индекс вырос;
- основная динамика общегородских параметров (индекса и предложения) связана с изменениями в кирпичном сегменте рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 577 -1 -0,17 909 -42 -4,42
2-комн 993 23 2,37 955 40 4,37
3-комн 1554 32 2,10 698 -32 -4,38
4-комн 2555 -42 -1,62 195 16 8,94
Всего       2757 -18 -0,65

На Рис. 10 показана недельная динамика стоимости аренды для квартир различных форматов. Видно, что в сегментах 1- и 4-комнатных квартир наблюдаются небольшое падение стоимости аренды, а 2- и 3-комнатные значительно (более чем на 2%) подорожали.

Динамика предложения сильно зависит от формата: больше стало 2- и 4-комнатных, меньше 1- и 3-комнатных квартир. Причем изменения предложения в каждом из форматов значительные (от -4.42% до +8.9%).

Рынок аренды в целом немного сжался (-0.65%), но как было показано – это результат разных по направлению, но значительных по величине, трендов предложения в разных форматах.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 34,27 32,97 -1,30 -8
2-комн 32,97 34,64 1,67 25
3-комн 26,31 25,32 -0,99 -7
4-комн 6,45 7,07 0,62 13
сумма 100,00 100,00 0,00 23
средн. комн 2,049 2,065  
изм средн комн   0,016  
средн.индекс 1086 1108  
изм средн индекса   22 2,08

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

За неделю общий индекс увеличился на 22$ и сегодня равен 1108$. Тренд индекса за неделю +2.08%. Напомним, что на прошлой неделе тренд был отрицательным (-2.43%). Аренда снова стала дорожать.

Расширили свое место на рынке 2- и 4-комнатные квартиры, сузили – 1- и 3-комнатные.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали сегменты 2- (+25$) и 4-комнатных (+13$) квартир. Небольшой отрицательный вклад от 1- (-8$) и 3-комнатных (-7$) не смог полностью компенсировать положительные вклады и общий индекс аренды поднялся на 22$.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю немного выросла (+0.016) и сегодня она стала равной 2.065.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 08.09.2008 по 15.10.2008. Недельный тренд 119.79 – 119.95 = -0.16 тенге или -0.1334%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик