NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют декабрю-2013, красные — январю-2013.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл. 1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка декабрь январь индекса ($) индекса (%) декабрь январь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2034 2026 -8 -0,4 349 353 4 1,15
панель  2-комн. 1931 1928 -3 -0,15 421 487 66 15,68
панель  3-комн. 1841 1844 3 0,18 650 699 49 7,54
панель  4-комн. 1849 1829 -20 -1,06 94 99 5 5,32
панель  5-комн. 1986 1955 -31 -1,56 1 3 2 200
кирпич  1-комн. 2169 2202 33 1,5 348 370 22 6,32
кирпич  2-комн. 2188 2217 29 1,32 582 628 46 7,9
кирпич  3-комн. 2287 2297 10 0,42 494 513 19 3,85
кирпич  4-комн. 2300 2259 -41 -1,8 176 152 -24 -13,64
кирпич  5-комн. 2232 2617 384 17,22 18 11 -7 -38,89
монолит 1-комн. 1990 1877 -112 -5,65 72 59 -13 -18,06
монолит 2-комн. 2107 2059 -48 -2,27 164 181 17 10,37
монолит 3-комн. 2160 2178 18 0,82 174 171 -3 -1,72
монолит 4-комн. 2426 2364 -62 -2,56 58 47 -11 -18,97
монолит 5-комн. 1634 1674 40 2,46 6 7 1 16,67
все панель      1911 1907 -4 -0,19 1515 1641 126 8,32
все кирпич      2226 2244 18 0,8 1618 1674 56 3,46
все монолит     2142 2104 -37 -1,75 474 465 -9 -1,9
все 1-комн.     2091 2098 7 0,32 769 782 13 1,69
все 2-комн.     2083 2086 3 0,12 1167 1296 129 11,05
все 3-комн.     2050 2053 3 0,15 1318 1383 65 4,93
все 4-комн.     2193 2132 -60 -2,75 328 298 -30 -9,15
все 5-комн.     2079 2207 129 6,19 25 21 -4 -16
весь Алм. р-н   2082 2081 -2 -0,07 3607 3780 173 4,8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка декабрь январь индекса ($) индекса (%) декабрь январь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1534 1512 -22 -1,46 240 306 66 27,5
панель  2-комн. 1505 1520 15 1 206 231 25 12,14
панель  3-комн. 1543 1533 -11 -0,7 181 218 37 20,44
панель  4-комн. 1470 1479 9 0,61 44 57 13 29,55
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1485 1469 -15 -1,03 117 134 17 14,53
кирпич  2-комн. 1470 1464 -6 -0,42 148 152 4 2,7
кирпич  3-комн. 1459 1531 73 4,97 69 99 30 43,48
кирпич  4-комн. 902 1076 174 19,31 9 9 0 0
кирпич  5-комн. 4416 3352 -11 -24,1 5 2 -3 -60
монолит 1-комн. 1361 1375 14 1 151 161 10 6,62
монолит 2-комн. 1220 1240 20 1,62 133 126 -7 -5,26
монолит 3-комн. 1369 1438 70 5,08 64 97 33 51,56
монолит 4-комн. 988 871 -117 -11,84 3 6 3 100
монолит 5-комн. н/д  1464 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
все панель      1523 1517 -6 -0,41 671 812 141 21,01
все кирпич      1500 1483 -17 -1,15 348 396 48 13,79
все монолит     1305 1339 34 2,58 351 391 40 11,4
все 1-комн.     1471 1465 -6 -0,4 508 601 93 18,31
все 2-комн.     1416 1433 17 1,22 487 509 22 4,52
все 3-комн.     1489 1510 21 1,4 314 414 100 31,85
все 4-комн.     1352 1377 25 1,85 56 72 16 28,57
все 5-комн.     4416 2723 -17 -38,35 5 3 -2 -40
весь Жет. р-н   1461 1465 4 0,24 1370 1599 229 16,72

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка декабрь январь индекса ($) индекса (%) декабрь январь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1769 1773 4 0,22 803 856 53 6,6
панель  2-комн. 1666 1693 27 1,6 1047 1115 68 6,49
панель  3-комн. 1641 1650 9 0,56 960 1052 92 9,58
панель  4-комн. 1701 1715 14 0,82 198 222 24 12,12
панель  5-комн. 1751 1535 -216 -12,34 8 5 -3 -37,5
кирпич  1-комн. 1702 1709 7 0,4 284 278 -6 -2,11
кирпич  2-комн. 1692 1688 -5 -0,27 244 285 41 16,8
кирпич  3-комн. 1730 1764 34 1,96 230 237 7 3,04
кирпич  4-комн. 1878 1789 -89 -4,74 67 69 2 2,99
кирпич  5-комн. 2500 2259 -241 -9,64 4 3 -1 -25
монолит 1-комн. 1580 1551 -29 -1,86 292 335 43 14,73
монолит 2-комн. 1518 1537 19 1,27 409 431 22 5,38
монолит 3-комн. 1588 1602 14 0,86 351 365 14 3,99
монолит 4-комн. 1581 1649 68 4,33 91 96 5 5,49
монолит 5-комн. 1515 1300 -215 -14,19 8 7 -1 -12,5
все панель      1687 1701 13 0,79 3016 3250 234 7,76
все кирпич       1724 1725 0 0,03 829 872 43 5,19
все монолит     1560 1567 7 0,46 1151 1234 83 7,21
все 1-комн.     1715 1710 -5 -0,3 1379 1469 90 6,53
все 2-комн.     1634 1655 21 1,3 1700 1831 131 7,71
все 3-комн.     1642 1655 13 0,8 1541 1654 113 7,33
все 4-комн.     1703 1711 8 0,49 356 387 31 8,71
все 5-комн.     1806 1569 -236 -13,08 20 15 -5 -25
весь Ауэз. р-н  1664 1674 10 0,6 4996 5356 360 7,21

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка декабрь январь индекса ($) индекса (%) декабрь январь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2153 2189 35 1,64 50 61 11 22
панель  2-комн. 2081 2078 -3 -0,12 133 152 19 14,29
панель  3-комн. 1935 1965 29 1,51 219 220 1 0,46
панель  4-комн. 2136 2152 16 0,75 30 39 9 30
панель  5-комн. 2710 2612 -98 -3,6 3 5 2 66,67
кирпич  1-комн. 2440 2437 -4 -0,15 260 236 -24 -9,23
кирпич  2-комн. 2568 2516 -52 -2,03 335 350 15 4,48
кирпич  3-комн. 2576 2594 18 0,7 448 445 -3 -0,67
кирпич  4-комн. 2817 2716 -101 -3,58 132 181 49 37,12
кирпич  5-комн. 2696 2949 253 9,38 35 27 -8 -22,86
монолит 1-комн. 2520 2596 76 3 74 95 21 28,38
монолит 2-комн. 2606 2571 -35 -1,35 126 140 14 11,11
монолит 3-комн. 2556 2589 33 1,31 197 226 29 14,72
монолит 4-комн. 2804 2740 -64 -2,28 99 102 3 3,03
монолит 5-комн. 2966 2952 -13 -0,45 38 30 -8 -21,05
все панель      2023 2051 27 1,36 435 477 42 9,66
все кирпич      2574 2567 -7 -0,28 1210 1239 29 2,4
все монолит     2638 2630 -8 -0,29 534 593 59 11,05
все 1-комн.     2418 2436 18 0,75 384 392 8 2,08
все 2-комн.     2467 2424 -43 -1,73 594 642 48 8,08
все 3-комн.     2409 2437 28 1,17 864 891 27 3,13
все 4-комн.     2733 2655 -78 -2,85 261 322 61 23,37
все 5-комн.     2831 2923 92 3,26 76 62 -14 -18,42
весь Мед. р-н   2480 2476 -3 -0,13 2179 2309 130 5,97

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка декабрь январь индекса ($) индекса (%) декабрь январь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1499 1442 -57 -3,83 37 35 -2 -5,41
панель  2-комн. 1331 1386 55 4,17 106 119 13 12,26
панель  3-комн. 1338 1322 -15 -1,15 94 95 1 1,06
панель  4-комн. 1252 1326 74 5,91 13 10 -3 -23,08
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1460 1452 -8 -0,53 306 344 38 12,42
кирпич  2-комн. 1364 1368 4 0,28 346 382 36 10,4
кирпич  3-комн. 1279 1364 84 6,6 164 176 12 7,32
кирпич  4-комн. 1317 1160 -157 -11,91 6 15 9 150
кирпич  5-комн. н/д  1619 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1497 1514 16 1,1 58 46 -12 -20,69
монолит 2-комн. 1323 1248 -75 -5,64 30 39 9 30
монолит 3-комн. 1097 1090 -7 -0,66 28 24 -4 -14,29
монолит 4-комн. н/д  1066 н/д  н/д  0 3 3 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1354 1367 13 0,99 250 259 9 3,6
все кирпич      1382 1395 13 0,95 822 918 96 11,68
все монолит     1355 1318 -37 -2,73 116 112 -4 -3,45
все 1-комн.     1469 1457 -11 -0,75 401 425 24 5,99
все 2-комн.     1354 1363 9 0,65 482 540 58 12,03
все 3-комн.     1280 1328 48 3,72 286 295 9 3,15
все 4-комн.     1272 1209 -63 -4,97 19 28 9 47,37
все 5-комн.     н/д  1619 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
весь Турк. р-н  1373 1383 9 0,69 1188 1289 101 8,5

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка декабрь январь индекса ($) индекса (%) декабрь январь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2018 2039 21 1,03 334 350 16 4,79
панель  2-комн. 1980 1975 -6 -0,3 440 500 60 13,64
панель  3-комн. 1937 1926 -11 -0,55 698 745 47 6,73
панель  4-комн. 2033 1999 -34 -1,66 175 171 -4 -2,29
панель  5-комн. 1913 1893 -20 -1,07 6 7 1 16,67
кирпич  1-комн. 2074 2072 -2 -0,11 288 321 33 11,46
кирпич  2-комн. 2113 2142 28 1,34 636 644 8 1,26
кирпич  3-комн. 2209 2180 -29 -1,32 428 456 28 6,54
кирпич  4-комн. 2227 2301 74 3,33 152 134 -18 -11,84
кирпич  5-комн. 2361 2815 455 19,25 15 15 0 0
монолит 1-комн. 2187 2160 -27 -1,25 82 113 31 37,8
монолит 2-комн. 2310 2374 64 2,77 256 278 22 8,59
монолит 3-комн. 2473 2503 30 1,23 451 437 -14 -3,1
монолит 4-комн. 2727 2753 26 0,97 165 166 1 0,61
монолит 5-комн. 2534 2524 -10 -0,39 20 24 4 20
все панель      1975 1969 -6 -0,3 1653 1773 120 7,26
все кирпич      2146 2158 12 0,56 1519 1570 51 3,36
все монолит     2450 2471 21 0,86 974 1018 44 4,52
все 1-комн.     2060 2069 9 0,45 704 784 80 11,36
все 2-комн.     2107 2128 21 0,99 1332 1422 90 6,76
все 3-комн.     2164 2150 -13 -0,62 1577 1638 61 3,87
все 4-комн.     2325 2350 25 1,09 492 471 -21 -4,27
все 5-комн.     2379 2522 144 6,03 41 46 5 12,2
весь Бост. р-н  2149 2154 5 0,23 4146 4361 215 5,19

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка декабрь январь индекса ($) индекса (%) декабрь январь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1839 1831 -8 -0,42 1815 1965 150 8,26
панель  2-комн. 1765 1782 17 0,95 2358 2610 252 10,69
панель  3-комн. 1766 1765 -1 -0,03 2808 3035 227 8,08
панель  4-комн. 1825 1812 -13 -0,7 554 601 47 8,48
панель  5-комн. 1977 1992 15 0,74 18 20 2 11,11
кирпич  1-комн. 1913 1902 -12 -0,62 1660 1744 84 5,06
кирпич  2-комн. 1988 1990 2 0,09 2333 2478 145 6,22
кирпич  3-комн. 2136 2133 -3 -0,12 1857 1959 102 5,49
кирпич  4-комн. 2303 2297 -6 -0,28 551 569 18 3,27
кирпич  5-комн. 2624 2809 185 7,05 77 59 -18 -23,38
монолит 1-комн. 1725 1737 11 0,65 745 835 90 12,08
монолит 2-комн. 1859 1879 20 1,1 1141 1223 82 7,19
монолит 3-комн. 2091 2101 10 0,48 1297 1357 60 4,63
монолит 4-комн. 2419 2397 -22 -0,93 423 426 3 0,71
монолит 5-комн. 2573 2484 -89 -3,45 72 69 -3 -4,17
все  панель     1788 1790 2 0,13 7553 8231 678 8,98
все  кирпич     2045 2041 -4 -0,21 6478 6809 331 5,11
все  монолит    1992 1993 1 0,06 3678 3910 232 6,31
все 1-комн.     1848 1841 -7 -0,39 4220 4544 324 7,68
все 2-комн.     1873 1882 10 0,51 5832 6311 479 8,21
все 3-комн.     1952 1951 -1 -0,06 5962 6351 389 6,52
все 4-комн.     2162 2141 -21 -0,97 1528 1596 68 4,45
все 5-комн.     2532 2547 15 0,58 167 148 -19 -11,38
город           1925 1922 -2 -0,12 17709 18950 1241 7,01

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.78%, что немного больше, чем было в прошлом месяце (0.65%);
— основное перераспределение предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели;
— все типы строений за месяц поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.52%, что несколько меньше, чем было в прошлом месяце (0.61%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметные снижения долей объёма предложения в сегментах 3-, 4- и 5-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения;
— в форматах 3- и 5-комнатных квартир продолжается снижение долей объёма предложения;
— форматы 2- и 4-комнатных квартир за месяц поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 0.94%, что значительно больше, чем было в прошлом месяце (0.68%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского, Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского, Турксибского и Алатауского районов;
— Жетысуский и Турксибский район продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— Алмалинский район продолжает снижать свою долю объёма предложения;
— Ауэзовский и Бостандыкский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -2 7 -9 Цена предложения в среднем по городу значительно увеличилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм -2 3 -5 Цена предложения в среднем по району заметно увеличилась, структура предложения сильно изменилась в пользу относительно дешевого жилья.
Жет 4 4 0 Цена предложения в среднем по району заметно увеличилась, структура предложения практически не изменилась.
Ауэ 10 10 0 Цена предложения в среднем по району сильно выросла, структура предложения практически не изменилась.
Мед -3 -5 2 Цена предложения в среднем по району заметно снизилась, структура предложения несколько изменилась в пользу дорогого жилья.
Тур 9 9 0 Цена предложения в среднем по району сильно выросла, структура предложения практически не изменилась.
Бос 5 10 -5 Цена предложения в среднем по району сильно выросла, структура предложения сильно изменилась в пользу относительно дешевого жилья.
Ала 19 18 1 Цена предложения в среднем по району очень сильно выросла, структура предложения практически не изменилась.

 

Выводы по ноябрю:

— общая динамика среднего по городу индекса (-2$) определяется значительным общим увеличением уровня цен предложения (+7$) и большим изменением структуры предложения в пользу относительно дешевого жилья;

— все районы, кроме Медеуского, показали значительный рост цен предложения;
— в Медеуском районе наблюдается заметное падение цен предложения;

— в Алмалинском и Бостандыкском районах наблюдается значительное перераспределение предложения в пользу дешевого жилья;
— в остальных районах структура предложения практически не изменилась.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.9 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 815 -60 -6,86 10806 2636 32,26
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 509 -6 -1,14 3212 934 41,00
2-комн. 752 -28 -3,61 4355 1130 35,04
3-комн. 1064 -59 -5,24 2711 550 25,45
4-комн. 1919 -130 -6,35 528 22 4,35

 

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 2.67%, что значительно меньше, чем было в прошлом месяце (3.32%).

Основное перераспределение объёмов предложения: огромные снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Форматы 1- и 2-комнатных квартир продолжают увеличивать свои доли объёма предложения, а форматы 3- и 4-комнатных квартир продолжают снижать свои доли.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко снизилась (-0.059).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.051.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами январского изменения общего индекса аренды (-60$) являются
— резкое общее снижение цен предложения: −35$;
— огромное перераспределение предложения в пользу дешевых сегментов: −25$.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .