NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют апрелю-2013, красные — маю-2013.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка апрель май индекса ($) индекса (%) апрель май объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1934 1929 -5 -0,26 553 583 30 5,4
панель  2-комн. 1889 1888 -1 -0,05 751 726 -25 -3,3
панель  3-комн. 1843 1841 -2 -0,11 976 993 17 1,7
панель  4-комн. 1841 1783 -58 -3,15 136 140 4 2,9
панель  5-комн. 2008 2267 259 12,9 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2130 2106 -24 -1,13 568 576 8 1,4
кирпич  2-комн. 2185 2210 25 1,14 943 839 -104 -11
кирпич  3-комн. 2277 2240 -37 -1,62 626 563 -63 -10,1
кирпич  4-комн. 2369 2363 -6 -0,25 217 213 -4 -1,8
кирпич  5-комн. 2446 2554 108 4,42 14 21 7 50
монолит 1-комн. 1936 1851 -85 -4,39 142 120 -22 -15,5
монолит 2-комн. 1912 1966 54 2,82 270 218 -52 -19,3
монолит 3-комн. 2113 2078 -35 -1,66 268 239 -29 -10,8
монолит 4-комн. 2281 2298 17 0,75 67 68 1 1,5
монолит 5-комн. 2189 2129 -60 -2,74 8 12 4 50
все панель      1878 1873 -5 -0,27 2417 2444 27 1,1
все кирпич      2214 2209 -5 -0,23 2368 2213 -155 -6,5
все монолит     2023 2023 0 0 755 660 -95 -12,6
все 1-комн.      2022 2001 -21 -1,04 1263 1280 17 1,3
все 2-комн.     2034 2049 15 0,74 1964 1784 -180 -9,2
все 3-комн.     2026 1997 -29 -1,43 1870 1796 -74 -4
все 4-комн.     2184 2160 -24 -1,1 420 422 2 0,5
все 5-комн.     2337 2390 53 2,27 23 36 13 56,5
весь Алм. р-н   2041 2031 -10 -0,49 5540 5318 -222 -4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

Рис. 1 Спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

Рис. 2 Изменение за месяц спектра предложения в Алмалинском районе. 

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка апрель май индекса ($) индекса (%) апрель май объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1518 1496 -22 -1,45 423 418 -5 -1,2
панель  2-комн. 1513 1505 -8 -0,53 324 324 0 0
панель  3-комн. 1461 1470 9 0,62 258 272 14 5,4
панель  4-комн. 1412 1422 10 0,71 72 84 12 16,7
панель  5-комн. н/д  1335 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 1499 1447 -52 -3,47 181 184 3 1,7
кирпич  2-комн. 1415 1434 19 1,34 214 205 -9 -4,2
кирпич  3-комн. 1484 1459 -25 -1,68 97 87 -10 -10,3
кирпич  4-комн. 1098 1133 35 3,19 10 8 -2 -20
кирпич  5-комн. 1391 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
монолит 1-комн. 1334 1320 -14 -1,05 291 276 -15 -5,2
монолит 2-комн. 1217 1207 -10 -0,82 195 185 -10 -5,1
монолит 3-комн. 1348 1359 11 0,82 117 118 1 0,9
монолит 4-комн. 908 877 -31 -3,41 8 8 0 0
монолит 5-комн. 3162 3162 0 0 2 1 -1 -50
все панель      1495 1486 -9 -0,6 1077 1101 24 2,2
все кирпич      1452 1438 -14 -0,96 504 484 -20 -4
все монолит     1299 1291 -8 -0,62 613 590 -23 -3,8
все 1-комн.     1454 1430 -24 -1,65 895 879 -16 -1,8
все 2-комн.     1405 1407 2 0,14 733 715 -18 -2,5
все 3-комн.     1437 1440 3 0,21 472 478 6 1,3
все 4-комн.     1331 1356 25 1,88 90 100 10 11,1
все 5-комн.     2276 2248 -28 -1,23 4 3 -1 -25
весь Жет. р-н   1430 1422 -8 -0,56 2194 2176 -18 -0,8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

Рис. 3 Спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

Рис. 4 Изменение за месяц спектра предложения в Жетысуском районе. 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка апрель май индекса ($) индекса (%) апрель май объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1736 1732 -4 -0,23 1320 1370 50 3,8
панель  2-комн. 1666 1658 -8 -0,48 1625 1599 -26 -1,6
панель  3-комн. 1631 1629 -2 -0,12 1499 1581 82 5,5
панель  4-комн. 1749 1697 -52 -2,97 294 359 65 22,1
панель  5-комн. 1638 1906 268 16,36 4 4 0 0
кирпич  1-комн. 1691 1697 6 0,35 367 344 -23 -6,3
кирпич  2-комн. 1695 1711 16 0,94 334 332 -2 -0,6
кирпич  3-комн. 1706 1737 31 1,82 308 284 -24 -7,8
кирпич  4-комн. 1838 1863 25 1,36 82 72 -10 -12,2
кирпич  5-комн. 2051 1780 -271 -13,21 13 8 -5 -38,5
монолит 1-комн. 1619 1599 -20 -1,24 500 453 -47 -9,4
монолит 2-комн. 1609 1629 20 1,24 604 564 -40 -6,6
монолит 3-комн. 1649 1653 4 0,24 531 519 -12 -2,3
монолит 4-комн. 1593 1600 7 0,44 81 103 22 27,2
монолит 5-комн. 1168 1178 10 0,86 13 9 -4 -30,8
все панель      1679 1672 -7 -0,42 4742 4915 173 3,6
все кирпич      1711 1724 13 0,76 1104 1042 -62 -5,6
все монолит     1620 1623 3 0,19 1729 1649 -80 -4,6
все 1-комн.     1702 1698 -4 -0,24 2187 2168 -19 -0,9
все 2-комн.     1656 1658 2 0,12 2563 2495 -68 -2,7
все 3-комн.     1645 1647 2 0,12 2338 2385 47 2
все 4-комн.     1736 1700 -36 -2,07 457 535 78 17,1
все 5-комн.     1613 1557 -56 -3,47 30 23 -7 -23,3
весь Ауэз. р-н  1671 1669 -2 -0,12 7575 7607 32 0,4

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

 

Рис. 5 Спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

 

Рис. 6 Изменение за месяц спектра предложения в Ауэзовском районе.

 

 

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка апрель май индекса ($) индекса (%) апрель май объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2140 2131 -9 -0,42 116 119 3 2,6
панель  2-комн. 2120 2062 -58 -2,74 225 212 -13 -5,8
панель  3-комн. 1978 1958 -20 -1,01 302 288 -14 -4,6
панель  4-комн. 1997 2225 228 11,42 29 20 -9 -31
панель  5-комн. 1918 2045 127 6,62 7 0 -7 -100
кирпич  1-комн. 2331 2360 29 1,24 304 310 6 2
кирпич  2-комн. 2427 2495 68 2,8 450 416 -34 -7,6
кирпич  3-комн. 2551 2578 27 1,06 594 558 -36 -6,1
кирпич  4-комн. 2753 2763 10 0,36 248 229 -19 -7,7
кирпич  5-комн. 2750 2614 -136 -4,95 40 35 -5 -12,5
монолит 1-комн. 2154 2074 -80 -3,71 72 79 7 9,7
монолит 2-комн. 2648 2706 58 2,19 253 228 -25 -9,9
монолит 3-комн. 2541 2544 3 0,12 244 232 -12 -4,9
монолит 4-комн. 2917 2953 36 1,23 122 116 -6 -4,9
монолит 5-комн. 2193 2395 202 9,21 32 28 -4 -12,5
все панель      2053 2033 -20 -0,97 679 641 -38 -5,6
все кирпич      2511 2540 29 1,15 1636 1550 -86 -5,3
все монолит     2587 2607 20 0,77 723 684 -39 -5,4
все 1-комн.     2259 2261 2 0,09 492 508 16 3,3
все 2-комн.     2412 2444 32 1,33 928 856 -72 -7,8
все 3-комн.     2396 2404 8 0,33 1140 1079 -61 -5,4
все 4-комн.     2747 2793 46 1,67 399 367 -32 -8
все 5-комн.     2450 2511 61 2,49 79 64 -15 -19
весь Мед. р-н   2426 2443 17 0,7 3038 2876 -162 -5,3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

Рис. 7 Спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

Рис. 8 Изменение за месяц спектра предложения в Медеуском районе. 

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка апрель май индекса ($) индекса (%) апрель май объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1422 1428 6 0,42 66 68 2 3
панель  2-комн. 1304 1335 31 2,38 171 135 -36 -21,1
панель  3-комн. 1310 1311 1 0,08 129 132 3 2,3
панель  4-комн. 1311 1296 -15 -1,14 40 15 -25 -62,5
панель  5-комн. 1388 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1460 1440 -20 -1,37 404 368 -36 -8,9
кирпич  2-комн. 1359 1365 6 0,44 508 541 33 6,5
кирпич  3-комн. 1313 1285 -28 -2,13 291 299 8 2,7
кирпич  4-комн. 1200 1307 107 8,92 30 20 -10 -33,3
кирпич  5-комн. 1980 1980 0 0 2 0 -2 -100
монолит 1-комн. 1386 1308 -78 -5,63 45 43 -2 -4,4
монолит 2-комн. 1284 1270 -14 -1,09 73 78 5 6,8
монолит 3-комн. 1059 1106 47 4,44 28 20 -8 -28,6
монолит 4-комн. 1214 1223 9 0,74 4 0 -4 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1326 1342 16 1,21 407 351 -56 -13,8
все кирпич      1378 1367 -11 -0,8 1235 1229 -6 -0,5
все монолит     1270 1257 -13 -1,02 150 143 -7 -4,7
все 1-комн.     1448 1426 -22 -1,52 515 479 -36 -7
все 2-комн.     1339 1349 10 0,75 752 755 3 0,4
все 3-комн.     1296 1284 -12 -0,93 448 452 4 0,9
все 4-комн.     1260 1300 40 3,17 74 36 -38 -51,4
все 5-комн.     1782 1980 198 11,11 3 0 -3 -100
весь Турк. р-н  1357 1352 -5 -0,37 1792 1724 -68 -3,8

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

Рис. 9 Спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

Рис. 10 Изменение за месяц спектра предложения в Турксибском районе. 

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка апрель май индекса ($) индекса (%) апрель май объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2010 1987 -23 -1,14 527 589 62 11,8
панель  2-комн. 1962 1934 -28 -1,43 847 867 20 2,4
панель  3-комн. 1892 1909 17 0,9 1183 1066 -117 -9,9
панель  4-комн. 1997 2024 27 1,35 190 185 -5 -2,6
панель  5-комн. 2018 2165 147 7,28 10 4 -6 -60
кирпич  1-комн. 2043 2046 3 0,15 568 534 -34 -6
кирпич  2-комн. 2001 2037 36 1,8 891 778 -113 -12,7
кирпич  3-комн. 2145 2196 51 2,38 532 540 8 1,5
кирпич  4-комн. 2238 2321 83 3,71 205 192 -13 -6,3
кирпич  5-комн. 2275 2011 -264 -11,6 33 29 -4 -12,1
монолит 1-комн. 2124 2098 -26 -1,22 154 148 -6 -3,9
монолит 2-комн. 2309 2233 -76 -3,29 395 375 -20 -5,1
монолит 3-комн. 2409 2414 5 0,21 642 576 -66 -10,3
монолит 4-комн. 2596 2561 -35 -1,35 170 184 14 8,2
монолит 5-комн. 2417 2916 499 20,65 16 29 13 81,3
все панель       1943 1941 -2 -0,1 2757 2712 -45 -1,6
все кирпич      2072 2106 34 1,64 2229 2075 -154 -6,9
все монолит     2371 2358 -13 -0,55 1377 1315 -62 -4,5
все 1-комн.     2038 2024 -14 -0,69 1249 1272 23 1,8
все 2-комн.     2042 2028 -14 -0,69 2133 2020 -113 -5,3
все 3-комн.     2090 2113 23 1,1 2357 2183 -174 -7,4
все 4-комн.     2264 2302 38 1,68 565 563 -2 -0,4
все 5-комн.     2269 2444 175 7,71 59 63 4 6,8
весь Бост. р-н  2081 2087 6 0,29 6363 6103 -260 -4,1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

Рис. 11 Спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

Рис. 12 Изменение за месяц спектра предложения в Бостандыкском районе. 

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка апрель май индекса ($) индекса (%) апрель май объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1796 1792 -4 -0,22 3014 3153 139 4,6
панель  2-комн. 1769 1760 -9 -0,51 3950 3868 -82 -2,1
панель  3-комн. 1752 1747 -5 -0,29 4359 4344 -15 -0,3
панель  4-комн. 1778 1762 -16 -0,9 768 810 42 5,5
панель  5-комн. 1893 1969 76 4,01 23 12 -11 -47,8
кирпич  1-комн. 1903 1901 -2 -0,11 2416 2350 -66 -2,7
кирпич  2-комн. 1934 1943 9 0,47 3408 3172 -236 -6,9
кирпич  3-комн. 2086 2080 -6 -0,29 2490 2388 -102 -4,1
кирпич  4-комн. 2316 2366 50 2,16 807 748 -59 -7,3
кирпич  5-комн. 2430 2332 -98 -4,03 104 96 -8 -7,7
монолит 1-комн. 1669 1640 -29 -1,74 1240 1161 -79 -6,4
монолит 2-комн. 1883 1876 -7 -0,37 1844 1700 -144 -7,8
монолит 3-комн. 2070 2058 -12 -0,58 1839 1719 -120 -6,5
монолит 4-комн. 2414 2380 -34 -1,41 452 483 31 6,9
монолит 5-комн. 2082 2414 332 15,95 71 81 10 14,1
все  панель     1771 1764 -7 -0,4 12114 12190 76 0,6
все  кирпич     2006 2010 4 0,2 9225 8756 -469 -5,1
все  монолит    1944 1940 -4 -0,21 5446 5145 -301 -5,5
все 1-комн.     1811 1804 -7 -0,39 6670 6665 -5 -0,1
все 2-комн.     1853 1849 -4 -0,22 9202 8741 -461 -5
все 3-комн.     1915 1904 -11 -0,57 8688 8452 -236 -2,7
все 4-комн.     2134 2129 -5 -0,23 2027 2042 15 0,7
все 5-комн.     2243 2343 100 4,46 198 190 -8 -4
город           1887 1881 -6 -0,32 26785 26092 -693 -2,6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

Рис. 13 Спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

Рис. 14 Изменение за месяц спектра общегородского предложения.

 

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

 

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения равно 1.49%, что намного больше, чем было в прошлом месяце (0.19%);
— основное перераспределение предложения по типам: очень большие снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— панель и кирпич за месяц изменили направления изменения своих долей объёма предложения;
— монолит продолжает уменьшать свою долю.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.90%, что в полтора раза больше, чем было в прошлом месяце (0.66%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое уменьшение доли объёма предложения в сегменте 2-комнатных квартир в пользу 1- и 4-комнатных;
— все форматы, кроме 3-комнатных квартир, за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения;
— продолжается медленное уменьшение доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.06%, что немного больше, чем было в прошлом месяце (0.90%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского, Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Ауэзовского и Жетысуского районов;
— Алмалинский и Медеуский районы продолжают уменьшать свои долю объёма предложения;
— Жетысуский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— Ауэзовский, Турксибский и Бостандыкский районы за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами майского изменение среднего по городу индекса (-6$) являются
— незначительное снижение цен предложения: −1$;
— заметное перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья: −5$.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.8 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 775 -33 -4,09 8189 311 3,95
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 480 -16 -3,14 2668 172 6,89
2-комн. 702 -13 -1,88 3092 111 3,72
3-комн. 1076 -2 -0,22 2019 68 3,49
4-комн. 1769 -209 -10,55 410 -40 -8,89

 

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

 

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 0.90%, что заметно меньше, чем было в прошлом месяце (1.38%).

Основное перераспределение объёмов предложения: большое снижение доли объёма предложения в сегменте 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.

Сегмент 1-комнатных квартир продолжает быстро увеличивать свою долю.
Форматы 2- и 3-комнатных квартир продолжают медленно снижать свои доли.
Формат 4-комнатных квартир поменял направление изменения своей доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко снизилась (-0.024).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.021.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами майского изменения общего индекса аренды (-33$) являются
— резкое снижение цен предложения: −22$;
— большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов: −11$.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы в апреле 2013 года

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.