NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют январю-2012, красные — февралю-2013.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

NB: Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» и сайта krisha.kz.

 

Продажа квартир

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (кол-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (кол-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (кол-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры. В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс январь	Индекс февраль	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1959	1969	10	0.51	399	439	40	10
панель 2-комн.	1911	1883	-28	-1.47	522	657	135	25.9
панель 3-комн.	1848	1825	-23	-1.24	886	862	-24	-2.7
панель 4-комн.	1857	1872	15	0.81	125	145	20	16
панель 5-комн.	2132	2171	39	1.83	5	7	2	40
кирпич 1-комн.	2129	2158	29	1.36	467	520	53	11.3
кирпич 2-комн.	2207	2170	-37	-1.68	775	897	122	15.7
кирпич 3-комн.	2298	2287	-11	-0.48	555	592	37	6.7
кирпич 4-комн.	2425	2420	-5	-0.21	191	187	-4	-2.1
кирпич 5-комн.	1966	2248	282	14.34	8	13	5	62.5
монолит 1-комн.	1877	1818	-59	-3.14	105	97	-8	-7.6
монолит 2-комн.	1902	1922	20	1.05	229	240	11	4.8
монолит 3-комн.	2026	2113	87	4.29	237	256	19	8
монолит 4-комн.	2296	2183	-113	-4.92	59	72	13	22
монолит 5-комн.	2070	2139	69	3.33	6	11	5	83.3
все панель	1889	1877	-12	-0.64	1937	2110	173	8.9
все кирпич	2233	2220	-13	-0.58	1996	2209	213	10.7
все монолит	1982	2010	28	1.41	636	676	40	6.3
все 1-комн.	2031	2048	17	0.84	971	1056	85	8.8
все 2-комн.	2060	2031	-29	-1.41	1526	1794	268	17.6
все 3-комн.	2021	2027	6	0.3	1678	1710	32	1.9
все 4-комн.	2215	2181	-34	-1.53	375	404	29	7.7
все 5-комн.	2042	2191	149	7.3	19	31	12	63.2
весь Алм. р-н	2052	2047	-5	-0.24	4569	4995	426	9.3

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Изменение спектра предложения в Алмалинском районе за месяц

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс январь	Индекс февраль	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1525	1519	-6	-0.39	349	374	25	7.2
панель 2-комн.	1491	1512	21	1.41	218	278	60	27.5
панель 3-комн.	1420	1463	43	3.03	199	226	27	13.6
панель 4-комн.	1418	1382	-36	-2.54	67	52	-15	-22.4
панель 5-комн.	н/д	1250	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	1444	1488	44	3.05	124	157	33	26.6
кирпич 2-комн.	1386	1419	33	2.38	161	202	41	25.5
кирпич 3-комн.	1383	1346	-37	-2.68	81	68	-13	-16
кирпич 4-комн.	1066	919	-147	-13.79	8	9	1	12.5
кирпич 5-комн.	н/д	1098	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 1-комн.	1319	1348	29	2.2	202	221	19	9.4
монолит 2-комн.	1200	1223	23	1.92	175	189	14	8
монолит 3-комн.	1297	1369	72	5.55	82	108	26	31.7
монолит 4-комн.	935	927	-8	-0.86	6	5	-1	-16.7
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1482	1495	13	0.88	833	931	98	11.8
все кирпич	1398	1421	23	1.65	374	437	63	16.8
все монолит	1265	1303	38	3	465	523	58	12.5
все 1-комн.	1448	1462	14	0.97	675	752	77	11.4
все 2-комн.	1368	1402	34	2.49	554	669	115	20.8
все 3-комн.	1383	1418	35	2.53	362	402	40	11
все 4-комн.	1347	1284	-63	-4.68	81	66	-15	-18.5
все 5-комн.	н/д	1174	н/д	н/д	0	2	2	н/д
весь Жет. р-н	1403	1425	22	1.57	1672	1891	219	13.1

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Изменение спектра предложения в Жетысуском районе за месяц

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс январь	Индекс февраль	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1739	1747	8	0.46	925	1157	232	25.1
панель 2-комн.	1656	1663	7	0.42	1124	1295	171	15.2
панель 3-комн.	1608	1620	12	0.75	1301	1387	86	6.6
панель 4-комн.	1764	1756	-8	-0.45	233	275	42	18
панель 5-комн.	н/д	1867	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	1682	1679	-3	-0.18	225	257	32	14.2
кирпич 2-комн.	1683	1695	12	0.71	270	271	1	0.4
кирпич 3-комн.	1763	1769	6	0.34	261	261	0	0
кирпич 4-комн.	1706	1754	48	2.81	91	82	-9	-9.9
кирпич 5-комн.	2237	2152	-85	-3.8	10	11	1	10
монолит 1-комн.	1673	1630	-43	-2.57	301	378	77	25.6
монолит 2-комн.	1584	1600	16	1.01	486	569	83	17.1
монолит 3-комн.	1671	1675	4	0.24	451	478	27	6
монолит 4-комн.	1842	1704	-138	-7.49	83	91	8	9.6
монолит 5-комн.	1314	1237	-77	-5.86	7	10	3	42.9
все панель	1667	1678	11	0.66	3583	4115	532	14.8
все кирпич	1716	1723	7	0.41	857	882	25	2.9
все монолит	1648	1634	-14	-0.85	1328	1526	198	14.9
все 1-комн.	1716	1712	-4	-0.23	1451	1792	341	23.5
все 2-комн.	1641	1650	9	0.55	1880	2135	255	13.6
все 3-комн.	1642	1650	8	0.49	2013	2126	113	5.6
все 4-комн.	1767	1744	-23	-1.3	407	448	41	10.1
все 5-комн.	1857	1723	-134	-7.22	17	22	5	29.4
весь Ауэз. р-н	1669	1674	5	0.3	5768	6523	755	13.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за месяц

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс январь	Индекс февраль	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2143	2123	-20	-0.93	120	102	-18	-15
панель 2-комн.	2028	2097	69	3.4	191	186	-5	-2.6
панель 3-комн.	1971	1967	-4	-0.2	244	257	13	5.3
панель 4-комн.	2077	2006	-71	-3.42	63	54	-9	-14.3
панель 5-комн.	2151	1984	-167	-7.76	8	8	0	0
кирпич 1-комн.	2393	2423	30	1.25	244	284	40	16.4
кирпич 2-комн.	2463	2472	9	0.37	443	450	7	1.6
кирпич 3-комн.	2608	2593	-15	-0.58	602	631	29	4.8
кирпич 4-комн.	2786	2792	6	0.22	197	237	40	20.3
кирпич 5-комн.	2452	2463	11	0.45	34	42	8	23.5
монолит 1-комн.	1980	1984	4	0.2	63	73	10	15.9
монолит 2-комн.	2528	2461	-67	-2.65	163	202	39	23.9
монолит 3-комн.	2654	2578	-76	-2.86	254	271	17	6.7
монолит 4-комн.	3047	2813	-234	-7.68	144	133	-11	-7.6
монолит 5-комн.	3430	2769	-661	-19.27	22	23	1	4.5
все панель	2034	2036	2	0.1	626	607	-19	-3
все кирпич	2550	2555	5	0.2	1520	1644	124	8.2
все монолит	2670	2533	-137	-5.13	646	702	56	8.7
все 1-комн.	2261	2286	25	1.11	427	459	32	7.5
все 2-комн.	2371	2386	15	0.63	797	838	41	5.1
все 3-комн.	2477	2450	-27	-1.09	1100	1159	59	5.4
все 4-комн.	2768	2698	-70	-2.53	404	424	20	5
все 5-комн.	2750	2507	-243	-8.84	64	73	9	14.1
весь Мед. р-н	2462	2443	-19	-0.77	2792	2953	161	5.8

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Изменение спектра предложения в Медеуском районе за месяц

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс январь	Индекс февраль	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1411	1451	40	2.83	46	100	54	117.4
панель 2-комн.	1325	1346	21	1.58	120	159	39	32.5
панель 3-комн.	1303	1309	6	0.46	110	128	18	16.4
панель 4-комн.	1261	1222	-39	-3.09	30	34	4	13.3
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1426	1461	35	2.45	272	355	83	30.5
кирпич 2-комн.	1362	1371	9	0.66	357	404	47	13.2
кирпич 3-комн.	1301	1311	10	0.77	217	233	16	7.4
кирпич 4-комн.	1356	1207	-149	-10.99	22	31	9	40.9
кирпич 5-комн.	1413	1777	364	25.76	1	2	1	100
монолит 1-комн.	1290	1281	-9	-0.7	38	21	-17	-44.7
монолит 2-комн.	1296	1296	0	0	59	68	9	15.3
монолит 3-комн.	1129	1113	-16	-1.42	48	37	-11	-22.9
монолит 4-комн.	1106	1050	-56	-5.06	5	2	-3	-60
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1323	1349	26	1.97	306	421	115	37.6
все кирпич	1366	1384	18	1.32	869	1025	156	18
все монолит	1234	1236	2	0.16	150	128	-22	-14.7
все 1-комн.	1409	1450	41	2.91	356	476	120	33.7
все 2-комн.	1346	1357	11	0.82	536	631	95	17.7
все 3-комн.	1279	1292	13	1.02	375	398	23	6.1
все 4-комн.	1283	1210	-73	-5.69	57	67	10	17.5
все 5-комн.	1413	1776	363	25.69	1	2	1	100
весь Турк. р-н	1341	1363	22	1.64	1325	1574	249	18.8

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Изменение спектра предложения в Турксибском районе за месяц

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс январь	Индекс февраль	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2016	1994	-22	-1.09	466	505	39	8.4
панель 2-комн.	1965	1967	2	0.1	744	867	123	16.5
панель 3-комн.	1851	1878	27	1.46	958	1017	59	6.2
панель 4-комн.	1967	2023	56	2.85	158	200	42	26.6
панель 5-комн.	2051	1966	-85	-4.14	8	8	0	0
кирпич 1-комн.	2046	2064	18	0.88	410	484	74	18
кирпич 2-комн.	2018	2007	-11	-0.55	718	754	36	5
кирпич 3-комн.	2194	2182	-12	-0.55	459	495	36	7.8
кирпич 4-комн.	2369	2327	-42	-1.77	185	178	-7	-3.8
кирпич 5-комн.	2346	2214	-132	-5.63	19	30	11	57.9
монолит 1-комн.	2177	2220	43	1.98	98	138	40	40.8
монолит 2-комн.	2364	2371	7	0.3	322	330	8	2.5
монолит 3-комн.	2445	2443	-2	-0.08	483	558	75	15.5
монолит 4-комн.	2651	2623	-28	-1.06	153	197	44	28.8
монолит 5-комн.	2554	2806	252	9.87	26	24	-2	-7.7
все панель	1929	1941	12	0.62	2334	2597	263	11.3
все кирпич	2109	2097	-12	-0.57	1791	1941	150	8.4
все монолит	2428	2434	6	0.25	1082	1247	165	15.2
все 1-комн.	2044	2051	7	0.34	974	1127	153	15.7
все 2-комн.	2058	2050	-8	-0.39	1784	1951	167	9.4
все 3-комн.	2085	2103	18	0.86	1900	2070	170	8.9
все 4-комн.	2327	2322	-5	-0.21	496	575	79	15.9
все 5-комн.	2403	2411	8	0.33	53	62	9	17
весь Бост. р-н	2094	2100	6	0.29	5207	5785	578	11.1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за месяц

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс январь	Индекс февраль	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1814	1799	-15	-0.83	2312	2691	379	16.4
панель 2-комн.	1778	1777	-1	-0.06	2927	3451	524	17.9
панель 3-комн.	1732	1736	4	0.23	3705	3885	180	4.9
панель 4-комн.	1795	1813	18	1	684	767	83	12.1
панель 5-комн.	2108	1996	-112	-5.31	21	25	4	19
кирпич 1-комн.	1923	1937	14	0.73	1770	2079	309	17.5
кирпич 2-комн.	1979	1964	-15	-0.76	2760	3014	254	9.2
кирпич 3-комн.	2157	2157	0	0	2190	2299	109	5
кирпич 4-комн.	2350	2354	4	0.17	703	733	30	4.3
кирпич 5-комн.	2326	2292	-34	-1.46	73	100	27	37
монолит 1-комн.	1670	1685	15	0.9	826	941	115	13.9
монолит 2-комн.	1850	1844	-6	-0.32	1452	1637	185	12.7
монолит 3-комн.	2085	2096	11	0.53	1564	1724	160	10.2
монолит 4-комн.	2538	2414	-124	-4.89	451	502	51	11.3
монолит 5-комн.	2679	2454	-225	-8.4	61	68	7	11.5
все панель	1771	1770	-1	-0.06	9649	10819	1170	12.1
все кирпич	2056	2050	-6	-0.29	7496	8225	729	9.7
все монолит	1983	1970	-13	-0.66	4354	4872	518	11.9
все 1-комн.	1829	1831	2	0.11	4908	5711	803	16.4
все 2-комн.	1870	1860	-10	-0.53	7139	8102	963	13.5
все 3-комн.	1931	1936	5	0.26	7459	7908	449	6
все 4-комн.	2189	2162	-27	-1.23	1838	2002	164	8.9
все 5-комн.	2436	2311	-125	-5.13	155	193	38	24.5
город	1913	1907	-6	-0.31	21499	23916	2417	11.2

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Изменение спектра общегородского предложения за месяц

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (январь 2013 года -февраль 2013 года)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения равно 0.48%, что почти в два раза больше, чем было в прошлом месяце (0.27%);
— основное перераспределение предложения по типам: значительное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— кирпич и монолит за месяц поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— панель продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.81%, что в три раза больше, чем было в прошлом месяце (0.56%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: огромное уменьшение доли объёма предложения формата 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных;
— все форматы за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.04%, что несколько меньше уровня прошлого месяца (1.21%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского и Медеуского районов в пользу Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— Медеуский район продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— Алмалинский и Алатауский районы поменяли направления изменения долей своих объёмов предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение среднего по городу индекса (-6$) имеет причинами
— ценовую динамику (общее незначительное уменьшение уровня цен предложения): −1$;
— структурную динамику (заметное перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья): −5$.

 

Итоги февраля на рынке продаж квартир

— объём общего предложения резко вырос;
— общий уровень цен предложения незначительно увеличился;
— заметно увеличился удельный вес относительно дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	839	17	2.07	7772	-19	-0.24
формат	цена предложения	изменение цены предложения ($)	изменение цены предложения (%)
1-комн.	495	0	-0.05	2354	31	1.33
2-комн.	750	15	2.01	2987	-5	-0.17
3-комн.	1127	33	2.98	1986	-46	-2.26
4-комн.	1978	109	5.83	445	1	0.23

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 0.53%, что почти в четыре раза меньше, чем было в прошлом месяце (1.93%).

Основное перераспределение объёмов предложения: большое снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.
В представлении по форматам структура предложения сильно сместилась за месяц в сторону сегментов с низкими ценами предложения.

Сегмент 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю, а формат 3-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц заметно снизилась (-0.010).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.067.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение общего индекса аренды (+17$) имеет причинами
— ценовую динамику (резкий рост уровня цен предложения): +20$;
— структурную динамику (небольшое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов): −3$.

 

Итоги февраля на рынке аренды квартир

— объём общего предложения незначительно уменьшился;
— общий уровень цен предложения резко вырос;
— незначительно увеличился удельный вес относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы в январе 2013 года.

 

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.