Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в октябре и ноябре 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в октябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66008 43285 56508 64133 51582 76012 48655
1-большая 75973 н/д 67456 77711 56749 95475 55979
2-маленькая 82889 48414 69465 80112 63773 96763 58759
2-большая 110162 68106 90353 111753 76979 128241 68381
3-маленькая 105860 71333 87823 103367
 82157 112053 73090
3-средняя 123072 90000 111474 128959 91550 152236 87431
3-большая 144825 91375 120205 146955 105085 170094 86109
4-маленькая 143508 н/д 119432 143816 н/д 139400 90684
4-средняя 165580 н/д 142889 175999 119560 179250 104689
4-большая 230090 н/д 152747 193837 132960 239222 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  ноябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в ноябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65452 51000 56571 64319 52039 76070 48118
1-большая 74762 н/д 67746 76819 56481 95371 54710
2-маленькая 83052 50000 69254 80534 65460 93549 58015
2-большая 110885 71875 90698 111114 78251 123816 68880
3-маленькая 109142 70000 87366 101337
 83856 112393 72843
3-средняя 119744 90000 111544 129367 89784 147756 86542
3-большая 148399 86142 120592 146624 108311 171598 88581
4-маленькая 142724 н/д 126540 144163 н/д 144700 93857
4-средняя 161346 н/д 143456 175528 117769 191828 98470
4-большая 210856 н/д 154630 190489 135357 230000 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в октябре 2012 года — 103 367$, а в ноябре 2012 года — 101 337$.

Динамика цен предложения в ноябре 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -556 7715 63 186 457 58 -537
1-большая -1211 н/д 290 -892 -268 -104 -1269
2-маленькая 163 1586 -211 422 1687 -3214 -744
2-большая 723 3769 345 -639 1272 -4425 499
3-маленькая 3282 -1333 -457 -2030
 1699 340 -247
3-средняя -3328 0 70 408 -1766 -4480 -889
3-большая 3574 -5233 387 -331 3226 1504 2472
4-маленькая -784 н/д 7108 347 н/д 5300 3173
4-средняя -4234 н/д 567 -471 -1791 12578 -6219
4-большая -19234 н/д 1883 -3348 2397 -9222 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0.84 17.82 0.11 0.29 0.89 0.08 -1.10
1-большая -1.59 н/д 0.43 -1.15 -0.47 -0.11 -2.27
2-маленькая 0.20 3.28 -0.30 0.53 2.65 -3.32 -1.27
2-большая 0.66 5.53 0.38 -0.57 1.65 -3.45 0.73
3-маленькая 3.10 -1.87 -0.52 -1.96
 2.07 0.30 -0.34
3-средняя -2.70 0.00 0.06 0.32 -1.93 -2.94 -1.02
3-большая 2.47 -5.73 0.32 -0.23 3.07 0.88 2.87
4-маленькая -0.55 н/д 5.95 0.24 н/д 3.80 3.50
4-средняя -2.56 н/д 0.40 -0.27 -1.50 7.02 -5.94
4-большая -8.36 н/д 1.23 -1.73 1.80 -3.85 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м в ноябре уменьшилась на 2 030$ (-1.96%).

Объёмы предложения в октябре и ноябре 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в октябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 461 11 492 564 206 162 144
1-большая 201 0 414 182 259 64 85
2-маленькая 427 5 778 638 136 172 145
2-большая 572 26 628 361 157 222 126
3-маленькая 263 2 516 308
 69 67 35
3-средняя 290 4 210 188 87 111 58
3-большая 209 6 346 243 56 132 44
4-маленькая 92 0 29 56 0 16 15
4-средняя 40 0 87 61 32 36 23
4-большая 32 0 92 69 20 36 0

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в ноябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в ноябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 395 7 518 613 201 154 125
1-большая 145 0 431 166 217 57 73
2-маленькая 338 5 727 612 141 153 163
2-большая 549 16 517 336 131 235 133
3-маленькая 235 4 500 311
 50 86 32
3-средняя 288 4 262 211 88 111 63
3-большая 223 7 325 215 45 142 55
4-маленькая 73 0 25 49 0 20 7
4-средняя 26 0 103 73 26 35 17
4-большая 58 0 73 67 14 21 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в октябре 2012 года — 308, а в ноябре 2012 года — 311.

Динамика объёмов предложения в ноябре 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -66 -4 26 49 -5 -8 -19
1-большая -56 н/д 17 -16 -42 -7 -12
2-маленькая -89 0 -51 -26 5 -19 18
2-большая -23 -10 -111 -25 -26 13 7
3-маленькая -28 2 -16 3 -19 19 -3
3-средняя -2 0 52 23 1 0 5
3-большая 14 1 -21 -28 -11 10 11
4-маленькая -19 н/д -4 -7 н/д 4 -8
4-средняя -14 н/д 16 12 -6 -1 -6
4-большая 26 н/д -19 -2 -6 -15 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, в ноябре 2012 года увеличился на 3 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.