Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в мае и июне 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в мае (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в мае
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65090 46900 56574 63805 50440 73290 45195
1-большая 73808 н/д 67282 75168 56337 90605 55187
2-маленькая 81017
 55000 69378 79288 63840 93691 56271
2-большая 108045 66894 91680 110971 76664 126053 67131
3-маленькая 106910 80666 88043 102517 79435 111816 64275
3-средняя 123692 80750 109751 130423 89620 167621 81622
3-большая 140372 90000 121277 147110 100783 167743 82712
4-маленькая 134000 н/д 121674 138067 102500 163750 87125
4-средняя 146413 н/д 140493 193393 115405 187333 105800
4-большая 190087 210000 169671 191349 124733 222209 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  июне (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в июне
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66926 49400 55921 63490 51232 73765 45894
1-большая 72043 н/д 66501 75568 56286 92539 55800
2-маленькая 80929
 57750 69353 79609 64400 97401 57155
2-большая 108620 66833 91787 111099 76290 124567 67690
3-маленькая 105673 75000 87588 102686 80852 116387 65307
3-средняя 124231 91000 109766 127706 89554 163048 83925
3-большая 138685 н/д 118261 147524 96655 171147 83712
4-маленькая 133185 н/д 118925 138545 н/д 154216 87300
4-средняя 155866 н/д 139580 195049 114448 206862 107684
4-большая 201308 н/д 169720 191255 129684 226076 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах. Для примера возьмём 2-комнатную квартиру в Алмалинском районе площадью 43 кв. м. Эта квартира соответствует категории «2-маленькая». По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в мае 2012 года — 81 017$, а в июне 2012 года — 80 929$.

Динамика цен предложения в июне 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1836 2500 -653 -315 792 475 699
1-большая -1765 н/д -781 400 -51 1934 613
2-маленькая -88
 2750 -25 321 560 3710 884
2-большая 575 -61 107 128 -374 -1486 559
3-маленькая -1237 -5666 -455 169 1417 4571 1032
3-средняя 539 10250 15 -2717 -66 -4573 2303
3-большая -1687 н/д -3016 414 -4128 3404 1000
4-маленькая -815 н/д -2749 478 н/д -9534 175
4-средняя 9453 н/д -913 1656 -957 19529 1884
4-большая 11221 н/д 49 -94 4951 3867 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 2.82 5.33 -1.15 -0.49 1.57 0.65 1.55
1-большая -2.39 н/д -1.16 0.53 -0.09 2.13 1.11
2-маленькая -0.11
 5.00 -0.04 0.40 0.88 3.96 1.57
2-большая 0.53 -0.09 0.12 0.12 -0.49 -1.18 0.83
3-маленькая -1.16 -7.02 -0.52 0.16 1.78 4.09 1.61
3-средняя 0.44 12.69 0.01 -2.08 -0.07 -2.73 2.82
3-большая -1.20 н/д -2.49 0.28 -4.10 2.03 1.21
4-маленькая -0.61 н/д -2.26 0.35 н/д -5.82 0.20
4-средняя 6.46 н/д -0.65 0.86 -0.83 10.42 1.78
4-большая 5.90 н/д 0.03 -0.05 3.97 1.74 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц. Цена предложения взятой для примера 2-комнатной квартиры в Алмалинском районе площадью 43 кв. м в июне уменьшилась на 88$ (-0.11%).

Объёмы предложения в мае и июне 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в мае (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в мае
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 436 8 608 598 216 187 138
1-большая 218 0 523 170 196 47 32
2-маленькая 496
 11 772 659 158 159 203
2-большая 576 15 619 404 162 260 229
3-маленькая 303 7 540 256 67 108 69
3-средняя 383 3 208 272 101 115 68
3-большая 273 1 300 202 48 93 52
4-маленькая 60 0 34 71 1 22 6
4-средняя 36 0 116 58 29 28 28
4-большая 42 2 58 84 12 34 0

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июне (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в июне
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 385 5 598 629 181 197 153
1-большая 217 0 594 171 190 73 25
2-маленькая 490
 8 868 652 131 122 196
2-большая 531 24 648 441 144 226 211
3-маленькая 299 3 572 331 51 98 52
3-средняя 341 3 219 292 94 136 74
3-большая 262 0 307 199 47 98 40
4-маленькая 54 0 40 72 0 37 10
4-средняя 45 0 112 51 29 29 19
4-большая 34 0 75 88 19 46 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью 43 кв. м соответствует категории «2-маленькая». По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в мае 2012 года — 496, а в июне 2012 года — 490.

Динамика объёмов предложения в июне 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -51 -3 -10 31 -35 10 15
1-большая -1 н/д 71 1 -6 26 -7
2-маленькая -6
 -3 96 -7 -27 -37 -7
2-большая -45 9 29 37 -18 -34 -18
3-маленькая -4 -4 32 75 -16 -10 -17
3-средняя -42 0 11 20 -7 21 6
3-большая -11 н/д 7 -3 -1 5 -12
4-маленькая -6 н/д 6 1 н/д 15 4
4-средняя 9 н/д -4 -7 0 1 -9
4-большая -8 н/д 17 4 7 12 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 2-комнатной квартире площадью 43 кв. м в Алмалинском районе, в июне 2012 года уменьшился на 6 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Николай Стекольников, аналитик