Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в апреле и мае 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в апреле (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в апреле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 64935 48200 56041 62671
 49932 72744 45742
1-большая 74016 54666 67100 75880 56142 83266 52306
2-маленькая 80402 56140 69288 78925 64136 90220 56749
2-большая 107013 69947 90561 111044 75528 125586 67580
3-маленькая 104405 78750 86093 101107 80105 112526 66073
3-средняя 122251 96666 109070 129753 90659 165411 81473
3-большая 137241 92666 119491 151398 103476 166809 82594
4-маленькая 132028 н/д 119605 131999 н/д 155565 89854
4-средняя 149565 н/д 140020 190678 115081 209675 108772
4-большая 189387 н/д 172465 196577 134444 212054 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  мае (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в апреле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65090 46900 56574 63805
 50440 73290 45195
1-большая 73808 н/д 67282 75168 56337 90605 55187
2-маленькая 81017 55000 69378 79288 63840 93691 56271
2-большая 108045 66894 91680 110971 76664 126053 67131
3-маленькая 106910 80666 88043 102517 79435 111816 64275
3-средняя 123692 80750 109751 130423 89620 167621 81622
3-большая 140372 90000 121277 147110 100783 167743 82712
4-маленькая 134000 н/д 121674 138067 102500 163750 87125
4-средняя 146413 н/д 140493 193393 115405 187333 105800
4-большая 190087 210000 169671 191349 124733 222209 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах. Для примера возьмём 1-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 33 кв. м. Эта квартира соответствует категории «1-маленькая». По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в апреле 2012 года — 62 671$, а в мае 2012 года — 63 805$.

Динамика цен предложения в мае 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 155 -1300 533 1134
 508 546 -547
1-большая -208 н/д 182 -712 195 7339 2881
2-маленькая 615 -1140 90 363 -296 3471 -478
2-большая 1032 -3053 1119 -73 1136 467 -449
3-маленькая 2505 1916 1950 1410 -670 -710 -1798
3-средняя 1441 -15916 681 670 -1039 2210 149
3-большая 3131 -2666 1786 -4288 -2693 934 118
4-маленькая 1972 н/д 2069 6068 н/д 8185 -2729
4-средняя -3152 н/д 473 2715 324 -22342 -2972
4-большая 700 н/д -2794 -5228 -9711 10155 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.24 -2.70 0.95 1.81
 1.02 0.75 -1.20
1-большая -0.28 н/д 0.27 -0.94 0.35 8.81 5.51
2-маленькая 0.76 -2.03 0.13 0.46 -0.46 3.85 -0.84
2-большая 0.96 -4.36 1.24 -0.07 1.50 0.37 -0.66
3-маленькая 2.40 2.43 2.26 1.39 -0.84 -0.63 -2.72
3-средняя 1.18 -16.46 0.62 0.52 -1.15 1.34 0.18
3-большая 2.28 -2.88 1.49 -2.83 -2.60 0.56 0.14
4-маленькая 1.49 н/д 1.73 4.60 н/д 5.26 -3.04
4-средняя -2.11 н/д 0.34 1.42 0.28 -10.66 -2.73
4-большая 0.37 н/д -1.62 -2.66 -7.22 4.79 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц. Цена предложения взятой для примера 1-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 33 кв. м в мае увеличилась на 1 134$ (+1.81%).

Объёмы предложения в апреле и мае 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в апреле (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в апреле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 477 5 582 610 193 188 116
1-большая 244 3 560 168 204 52 44
2-маленькая 493 10 856 649 141 145 214
2-большая 577 19 603 346 169 271 205
3-маленькая 355 4 529 253 51 95 75
3-средняя 397 6 197 245 94 107 79
3-большая 325 6 300 187 50 121 79
4-маленькая 71 0 38 67 0 23 24
4-средняя 46 0 100 56 37 40 22
4-большая 31 0 58 71 9 37 0

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в мае (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в мае
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 436 8 608 598
 216 187 138
1-большая 218 0 523 170 196 47 32
2-маленькая 496 11 772 659 158 159 203
2-большая 576 15 619 404 162 260 229
3-маленькая 303 7 540 256 67 108 69
3-средняя 383 3 208 272 101 115 68
3-большая 273 1 300 202 48 93 52
4-маленькая 60 0 34 71 1 22 6
4-средняя 36 0 116 58 29 28 28
4-большая 42 2 58 84 12 34 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 1-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 33 кв. м соответствует категории «1-маленькая». По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в апреле 2012 года — 610, а в мае 2012 года — 598.

Динамика объёмов предложения в мае 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -41 3 26 -12 23 -1 22
1-большая -26 н/д -37 2 -8 -5 -12
2-маленькая 3 1 -84 10 17 14 -11
2-большая -1 -4 16 58 -7 -11 24
3-маленькая -52 3 11 3 16 13 -6
3-средняя -14 -3 11 27 7 8 -11
3-большая -52 -5 0 15 -2 -28 -27
4-маленькая -11 н/д -4 4 н/д -1 -18
4-средняя -10 н/д 16 2 -8 -12 6
4-большая 11 н/д 0 13 3 -3 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 1-комнатной квартире площадью 33 кв. м в Бостандыкском районе, в мае 2012 года уменьшился на 12 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Николай Стекольников, аналитик