Индекс, вычисляемый и публикуемый в газете «Крыша» и на сайте krisha.kz, не отражает в полной мере ценовую картину города. Индекс показывает среднюю стоимость квадратного метра жилой площади и удобен для анализа рынка. Для конкретного покупателя или продавца интересно несколько иное — сколько же стоит конкретная квартира.

Категории квартир

Но квартиры разные — они различаются и по числу комнат, и по расположению, и по материалу стен, и по многим другим параметрам. Выход — в категоризации квартир. Для этого необходимо определить базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и её полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в таблице 1:

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения на конкретные квартиры.

А теперь — цифры!

В таблице 2 для всех десяти категорий во всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в июле (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 2:

Цены в июле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 62628 43250 52045 58946 46648 70230 43168
1-большая 70688 64214 64426 72412 52507 88988 51102
2-маленькая 76810 58578 65049 75958 60056 84839 55149
2-большая 102064 64222 85270 104038 68296 119495 63858
3-маленькая 97751 н/д 81374 96352 78045 112013 69060
3-средняя 116173 123333 103304 121356 81677 152449 81220
3-большая 134717 78321 113119 144141 91730 162175 87508
4-маленькая 133796 н/д 109460 138898 н/д 142666 90000
4-средняя 158547 100000 132027 162054 110282 180155 95522
4-большая 191525 н/д 149117 185250 108600 206666 104833

В таблице 3 для всех десяти категорий во всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в августе.

Таблица 3:

Цены в августе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63554 42769 52878 59295 46565 72100 43213
1-большая 71379 64750 64445 73168 53222 91689 50714
2-маленькая 78368 62000 66132 76990 62035 85689 54937
2-большая 103287 59363 86917 105599 70854 121001 63861
3-маленькая 99553 н/д 82135 96637 82492 113681 69812
3-средняя 120405 120000 106924 124895 82957 155304 80402
3-большая 139485 65071 115108 144981 87152 158602 89454
4-маленькая 131500 н/д 110084 140654 н/д 169000 93666
4-средняя 166070 н/д 129886 165763 108968 185150 109400
4-большая 181854 н/д 151819 189041 135625 226466 95000

Теперь, пользуясь этой таблицей, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры.

Например: 3-комнатная квартира в Жетысуском районе площадью около 60 кв. м соответствует категории «3-маленькая». По таблицам 2-3 находим среднюю цену предложения этой квартиры в июле 2011 года — 78 045$, а в августе 2011 года — 82 492$.

В таблице 4 для всех десяти категорий, для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 926 -481 833 349 -83 1870 45
1-большая 691 536 19 756 715 2701 -388
2-маленькая 1558 3422 1083 1032 1979 850 -212
2-большая 1223 -4859 1647 1561 2558 1506 3
3-маленькая 1802 н/д 761 285 4447 1668 752
3-средняя 4232 -3333 3620 3539 1280 2855 -818
3-большая 4768 -13250 1989 840 -4578 -3573 1946
4-маленькая -2296 н/д 624 1756 н/д 26334 3666
4-средняя 7523 н/д -2141 3709 -1314 4995 13878
4-большая -9671 н/д 2702 3791 27025 19800 -9833

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предлоджения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1.48 -1.11 1.60 0.59 -0.18 2.66 0.10
1-большая 0.98 0.83 0.03 1.04 1.36 3.04 -0.76
2-маленькая 2.03 5.84 1.66 1.36 3.30 1.00 -0.38
2-большая 1.20 -7.57 1.93 1.50 3.75 1.26 0.00
3-маленькая 1.84 н/д 0.94 0.30 5.70 1.49 1.09
3-средняя 3.64 -2.70 3.50 2.92 1.57 1.87 -1.01
3-большая 3.54 -16.92 1.76 0.58 -4.99 -2.20 2.22
4-маленькая -1.72 н/д 0.57 1.26 н/д 18.46 4.07
4-средняя 4.74 н/д -1.62 2.29 -1.19 2.77 14.53
4-большая -5.05 н/д 1.81 2.05 24.88 9.58 -9.38

По таблцам 4-5 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры. Рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Жетысуском районе площадью около 60 кв. м подорожала в августе на 4 447$ (+5.7%).

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл.1 определить её категорию, а по табл.2-5 не только довольно точно определить среднюю цену предложения этой квартиры, но и узнать дорожает эта квартира или дешевеет.

Николай Стекольников, аналитик.