Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в феврале 2011 – марте 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют февралю-2011, красные — марту-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в феврале и марте).
На рис. 2 показана разность мартовского и февральского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в марте значительно уменьшился (-1 163 квартиры или -4.76%);
— предложение в максимуме распределения сильно снизилось, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что есть значительный отток предложения в интервале индексов от 1 300$ до 2 100$;
— в интервале индексов 2 100$...2 800$ наблюдаются изменения, характерные для небольшого левого дрейфа (часть относительно дорогих квартир заметно подешевела);
— отток предложения в относительно дешёвой части спектра и небольшой, но заметный левый дрейф в относительно дорогой части спектра оказывают противоположное влияние на динамику среднего по городу индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1778	9	0.51	23272	-1163	-4.76
Типы
Панель	1630	15	0.93	11346	-652	-5.43
Кирпич	1916	4	0.21	8061	-246	-2.96
Монолит	1926	-3	-0.16	3864	-266	-6.44
Форматы
1-комн.	1684	0	0.00	5465	-438	-7.42
2-комн.	1750	12	0.69	7896	-275	-3.37
3-комн.	1794	7	0.39	7735	-322	-4.00
4-комн.	2052	25	1.23	2012	-139	-6.46
Районы
Алм.	1895	21	1.12	4873	-390	-7.41
Жет.	1297	8	0.62	1570	25	1.62
Ауэз.	1551	20	1.31	6421	-167	-2.53
Мед.	2328	10	0.43	2936	-103	-3.39
Туркс.	1209	16	1.34	1414	118	9.10
Бост.	1933	27	1.42	5905	-676	-10.27

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд февраля (%)	Тренд марта (%)	Комментарии
Город	0.28	0.51	Город в целом продолжает дорожать. Темп роста среднего по городу индекса увеличился почти в два раза
Типы
Панель	1.06	0.93	Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса немного снизился, но остаётся высоким
Кирпич	-0.26	0.21	Тренд индекса кирпича изменил направление. Небольшое удешевление сменилось таким же небольшим удорожанием
Монолит	-0.62	-0.16	Продолжается удешевление монолита. Темп падения индекса сильно снизился
Форматы
1-комн.	0.96	0.00	Остановился быстрый рост индекса формата
2-комн.	0.99	0.69	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса упал в полтора раза, но остаётся значительным
3-комн.	-0.45	0.39	Тренд индекса формата изменил направление. Заметное удешевление сменилось удорожанием
4-комн.	-1.41	1.23	Тренд индекса формата изменил направление. Сильное удешевление сменилось быстрым удорожанием
Районы
Алм.	2.13	1.12	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса упал почти в два раза, но остаётся очень высоким
Жет.	1.26	0.62	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса упал почти в два раза, но остаётся высоким
Ауэз.	0.26	1.31	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса резко вырос и стал очень высоким
Мед.	-0.47	0.43	Тренд индекса района изменил направление. Заметное удешевление сменилось удорожанием
Туркс.	2.05	1.34	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса заметно снизился, но остаётся очень высоким
Бост.	-0.68	1.42	Тренд индекса района изменил направление. Значительное удешевление сменилось быстрым удорожанием

Отметим следующее по индексам:

— относительно дешёвая панель продолжает быстро дорожать;
— относительно дорогой монолит продолжает дешеветь;
— кирпич поменял направление тренда индекса: удешевление сменилось удорожанием;

— за март все форматы, кроме 1-комнатных квартир, подорожали;
— сегмент 1-комнатных квартир по индексу остался на февральском уровне;
— 3- и 4-комнатные квартиры изменили направления трендов индексов: удешевление сменилось удорожанием;

— все рассматриваемые районы за март подорожали;
— четыре района (Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский) сохранили направления трендов индексов (рост);
— два района (Медеуский и Бостандыкский) изменили направления трендов индексов: удешевление сменилось удорожанием;

— максимальное увеличение индекса произошло в Бостандыкском районе (+1.42%);
— единственным сегментом рынка, в котором наблюдается падение индекса, стал монолит (-0.16%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3 объёмы	Тренд февраля (%)	Тренд марта (%)
Город	23.62	-4.76
Типы
Панель	23.75	-5.43
Кирпич	20.20	-2.96
Монолит	30.70	-6.44
Форматы
1-комн.	23.96	-7.42
2-комн.	24.22	-3.37
3-комн.	22.78	-4.00
4-комн.	25.35	-6.46
Районы
Алм.	18.03	-7.41
Жет.	24.20	1.62
Ауэз.	27.30	-2.53
Мед.	24.04	-3.39
Туркс.	21.23	9.10
Бост.	24.50	-10.27

В марте все сегменты рынка, кроме самых маленьких Жетысуского и Турксибского районов, показали падение объёмов предложения. Сильное снижение активности рынка может быть связано с чередой мартовских праздников.

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклад каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	февраль (%)	март (%)	Изменение долей (%)	Вклад сегментов ($)
Типы
Панель	49.10	48.75	-0.35	2
Кирпич	34.00	34.64	0.64	13
Монолит	16.90	16.60	-0.30	-6
Форматы
1-комн.	24.16	23.48	-0.67	-11
2-комн.	33.44	33.93	0.49	12
3-комн.	32.97	33.24	0.26	7
4-комн.	8.80	8.65	-0.16	-1
5-комн.	0.63	0.70	0.07	2
Районы
Алм.	21.54	20.94	-0.60	-7
Жет.	6.32	6.75	0.42	6
Ауэз.	26.96	27.59	0.63	15
Мед.	12.44	12.62	0.18	5
Туркс.	5.30	6.08	0.77	10
Бост.	26.93	25.37	-1.56	-22
Алат.	0.50	0.64	0.14	2

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд февраля (%)	Тренд марта (%)	Комментарии
Типы
Панель	0.05	-0.35	Панель после небольшой динамики доли рынка в феврале, в марте потеряла заметную часть рынка
Кирпич	-0.97	0.64	В марте кирпич возвратил часть рынка, потерянную в феврале
Монолит	0.91	-0.30	Монолит в марте возвратил часть рынка, захваченного в феврале
Форматы
1-комн.	0.06	-0.67	Формат потерял в марте очень значительную часть рынка
2-комн.	0.16	0.49	Продолжается расширение формата на рынке. Темп роста доли рынка значительно вырос
3-комн.	-0.23	0.26	В марте формат возвратил потерянную в феврале заметную часть рынка
4-комн.	0.12	-0.16	В марте формат вернул приобретённую в феврале небольшую часть рынка
5-комн.	-0.12	0.07	В марте формат возвратил потерянную в феврале небольшую часть рынка
Районы
Алм.	-1.02	-0.60	Продолжается быстрая потеря рынка районом. Темп изменения доли рынка остаётся очень высоким
Жет.	0.03	0.42	В марте началось значительное расширение района на рынке
Ауэз.	0.78	0.63	Продолжается активный захват рынка районом. Темп изменения доли рынка очень высокий
Мед.	0.04	0.18	Продолжается медленное расширение района на рынке. Темп изменения доли рынка небольшой
Туркс.	-0.11	0.77	В марте началось быстрое расширение района на рынке. Темп изменения доли рынка очень высокий
Бост.	0.19	-1.56	Район в марте потерял огромную часть рынка
Алат.	0.08	0.14	Продолжается медленное расширение района на рынке. Темп изменения доли рынка небольшой

Отметим некоторые особенности динамики долей рынка:

— представление по типам строений: все типы строений поменяли знаки тренда долей рынка;
— основное перераспределение рынка по типам: большое увеличение доли кирпича за счёт примерно равных уменьшений долей панели и монолита;

— представление по форматам: в марте произошло значительное перераспределение рынка в пользу основных форматов: 2- и 3-комнатных квартир за счёт сегментов 1- и 4-комнатных квартир;
— в марте город в целом сдвинулся в сторону средних форматов;

— представление по районам: огромную часть рынка потеряли Алмалинский и Бостандыкский районы;
— остальные районы смогли за счёт Алмалинского и Бостандыкского районов значительно расширить свои места на рынке;
— значимые увеличения долей произошли в относительно дешёвых Жетысуском, Ауэзовском и Турксибском районах.

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.64% (в прошлом месяце был больше в полтора раза — 0.97%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.82% (в прошлом месяце был меньше более, чем в два раза- 0.35%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 2.15% (в прошлом месяце был меньше почти в два раза — 1.12%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в марте ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.93	-0.35	2	Сильное удорожание панели и потеря заметной части рынка
Кирпич	0.21	0.64	13	Одновременное удорожание кирпича и приобретение очень большой части рынка
Монолит	-0.16	-0.30	-6	Одновременное небольшое удешевление монолита и потеря заметной части рынка
Форматы
1-комн.	0.00	-0.67	-11	Потеря форматом очень большой части рынка при неизменном индексе
2-комн.	0.69	0.49	12	Одновременное значительное удорожание формата и приобретение большой части рынка
3-комн.	0.39	0.26	7	Одновременное заметное удорожание формата и приобретение части рынка
4-комн.	1.23	-0.16	-1	Сильное удорожание формата и потеря заметной части рынка
5-комн.	3.35	0.07	2	Сильное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм.	1.12	-0.60	-7	Сильное удорожание района и потеря очень большой части рынка
Жет.	0.62	0.42	6	Одновременное значительное удорожание района и приобретение большой части рынка
Ауэз.	1.31	0.63	15	Одновременное очень большое удорожание района и приобретение большой части рынка
Мед.	0.43	0.18	5	Одновременное значительное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Туркс.	1.34	0.77	10	Одновременное очень большое удорожание района и приобретение большой части рынка
Бост.	1.42	-1.56	-22	Сильное удорожание района и потеря огромной части рынка
Алат.	-0.47	0.14	2	Значительное удешевление района и приобретение заметной части рынка

По типам:

— в марте величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— положительные вклады дали панели и кирпич (суммарно +15$);
— отрицательный вклад дал монолит (-6$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса равно
+2$+13$-6$=+9$.

По форматам:

— в марте величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция по вкладам произошла между форматами 1- и 4-комнатных квартир (суммарно −12$) и 2-, 3- и 5-комнатными квартирами (суммарно +21$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
-11$+12$+7$-1$+2$=+9$.

По районам:

— в марте величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция по вкладам произошла между Алмалинским и Бостандыкским районами (суммарно −29$) с одной стороны, и остальными районами (суммарно +38$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
-7$+6$+15$+5$+10$-22$+2$=+9$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в марте общий объём предложения значительно снизился (-1163 квартиры или −4.76%), что можно объяснить наличием нескольких праздников;
— продолжается рост среднего по городу индекса (+9$ или +0.51%);
— темп роста индекса заметно увеличился по сравнению с февралём;
— на общей картине города в марте просматриваются два процесса: значительный отток с рынка относительно дешёвых квартир и небольшой дрейфовый сдвиг влево (удешевление) в средней части спектра;
— рост среднего по городу индекса продолжается уже восемь месяцев, и за это время общее увеличение составило +103$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	749	-22	-2.89	7248	-1521	-17.35
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	430	-5	-1.21	2139	-479	-18.30
2-комн.	638	-29	-4.37	2793	-578	-17.15
3-комн.	1014	-37	-3.55	1904	-376	-16.49
4-комн.	1927	-23	-1.20	412	-88	-17.60

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд февраля (%)	Тренд марта (%)	Комментарии
Город	-5.03	-2.89	Продолжается снижение общего индекса аренды. Темп падения снизился более чем в полтора раза
Форматы
1-комн.	-6.68	-1.21	Продолжается уменьшение стоимости арендной платы формата. Темп падения снизился более чем в четыре раза
2-комн.	-5.90	-4.37	Продолжается уменьшение стоимости арендной платы формата. Темп падения снизился, но остаётся очень высоким
3-комн.	-3.28	-3.55	Продолжается уменьшение стоимости арендной платы формата. Темп падения ещё немного вырос и остаётся очень высоким
4-комн.	-6.44	-1.20	Продолжается уменьшение стоимости арендной платы формата. Темп падения снизился более чем в пять раз

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд февраля (%)	Тренд марта (%)
Город	10.16	-17.35
Форматы
1-комн.	8.27	-18.30
2-комн.	12.22	-17.15
3-комн.	9.04	-16.49
4-комн.	11.86	-17.60

В марте во всех рассматриваемых форматах наблюдается резкое снижение объёма предложения после февральского подъёма. Снижение активности рынка связано с чередой мартовских праздников.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Февраль	Март	Динамика (%)	Вклад формата ($)
1-комн.	29.86	29.51	-0.34	-3
2-комн.	38.44	38.53	0.09	-10
3-комн.	26.00	26.27	0.27	-7
4-комн.	5.70	5.68	-0.02	-2
сумма	100.00	100.00		-22
			изменение	изменение(%)
ср. комн.	2.075	2.081	0.006
ОИА	771	749	-22	-2.89

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд февраля (%)	Тренд марта (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-0.52	-0.34	Продолжается уменьшение доли рынка формата. За март формат потерял заметную часть рынка
2-комн.	0.70	0.09	Остановился активный захват рынка форматом
3-комн.	-0.27	0.27	Формат полностью вернул в марте потерянную в феврале часть рынка
4-комн.	0.09	-0.02	Небольшие изменения доли рынка формата

Общий объём мартовского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 0.36% (в прошлом месяце объём перераспределения был больше почти в два раза — 0.79%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в марте немного увеличилась (+0.006) за счёт перераспределения предложения. В марте средняя комнатность сдаваемой квартиры стала равной 2.081.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-1.21	-0.34	-3	Одновременное значительное удешевление формата и потеря части рынка
2-комн.	-4.37	0.09	-10	Сильное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
3-комн.	-3.55	0.27	-7	Сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
4-комн.	-1.20	-0.02	-2	Значительное удешевление формата при практически неизменной доле рынка
Всего			-22

Выводы по рынку аренды квартир:

— в марте объём предложения значительно снизился (-1521 квартира или —17.35%);
— в марте, как и в феврале, все рассматриваемые форматы показали падение стоимости аренды;
— общий индекс аренды в марте снова снизился (-22$ или −2.89%);
— темп снижения общего индекса аренды в марте уменьшился по сравнению с февралём;
— основной причиной снижения ОИА в марте является падение арендной платы во всех форматах;
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение четырёх месяцев, общее падение за этот период составило −123$.

 

Приложение

Март 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в марте резко сдвинулся влево-вверх:
— средний по городу индекс увеличился на 9$ (+0.51%);
— общий объём предложения упал на 1 163 квартиры (-4.76%).

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в марте вектор движения направлен влево-вниз:
— общий индекс аренды вновь уменьшился (-22$ или −2.89%);
— общий объём предложения сократился на 1 521 квартиру, что соответствует темпу −17.35%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz