Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июне 2011 – июле 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют июню-2011, красные — июлю-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в июне и июле).
На рис. 2 показана разность июльского и июньского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в июле резко снизился (-1 565 квартир или −6.10%);
— предложение в максимуме распределения заметно уменьшилось, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошёл сильный отток предложения в очень широком интервале индексов от 900$ до 3 600$;
— на рис. 2 видно, что уменьшение предложения происходило двумя основными потоками: первый (интервал индексов 900$...2 200$) и второй (интервал индексов 2 800$...3 200$).

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1773	-4	-0.23	24107	-1565	-6.10
Типы
Панель	1631	3	0.18	11914	-799	-6.28
Кирпич	1915	-6	-0.31	8400	-561	-6.26
Монолит	1902	-30	-1.55	3793	-204	-5.10
Форматы
1-комн.	1694	-1	-0.06	5817	-269	-4.42
2-комн.	1736	4	0.23	8258	-579	-6.55
3-комн.	1787	-12	-0.67	7901	-503	-5.99
4-комн.	2064	-8	-0.39	1980	-208	-9.51
Районы
Алм.	1899	9	0.48	5137	-411	-7.41
Жет.	1312	3	0.23	1842	-96	-4.95
Ауэз.	1561	-3	-0.19	6652	-298	-4.29
Мед.	2329	-24	-1.02	2753	-276	-9.11
Туркс.	1241	10	0.81	1468	-164	-10.05
Бост.	1936	-7	-0.36	6021	-320	-5.05

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд июня (%)	Тренд июля (%)	Комментарии
Город	0.06	-0.23	Средняя по городу цена предложения в июле заметно снизилась после очень небольшого подъёма в июне
Типы
Панель	-0.61	0.18	Средняя цена предложения панели в июле немного увеличилась после сильного снижения в июне
Кирпич	0.95	-0.31	Средняя цена предложения кирпича в июле заметно снизилась после сильного роста в июне
Монолит	0.31	-1.55	Средняя цена предложения монолита в июле резко снизилась после заметного роста в июне
Форматы
1-комн.	-0.24	-0.06	Средняя цена предложения формата 1-комнатных квартир в июле продолжает медленно снижаться
2-комн.	-0.35	0.23	Средняя цена предложения формата 2-комнатных квартир в июле заметно увеличилась после июньского снижения
3-комн.	0.67	-0.67	Средняя цена предложения формата 3-комнатных квартир в июле значительно снизилась после июньского увеличения
4-комн.	0.05	-0.39	Средняя цена предложения формата 4-комнатных квартир в июле заметно снизилась после июньского очень незначительного увеличения
Районы
Алм.	0.16	0.48	Средняя цена предложения в районе в июле продолжает быстро увеличиваться
Жет.	-0.61	0.23	Средняя цена предложения в районе в июле заметно увеличилась после сильного снижения в июне
Ауэз.	-0.19	-0.19	Средняя цена предложения в районе в июле продолжает снижаться с прежним темпом
Мед.	0.04	-1.02	В июле наблюдается резкое снижение средней по району цены предложения
Туркс.	0.24	0.81	В июле продолжается быстрое увеличение средней по району цены предложения
Бост.	0.31	-0.36	Средняя по району цена предложения в июле заметно уменьшилась после увеличения в июне

Основные моменты динамики индексов

Представление по типам строений:
— все типы строений в июле изменили знаки трендов индексов;
— относительно дорогие кирпич и монолит в июле показывают рост индексов после июньского снижения;
— относительно недорогая панель после резкого июньского удешевления немного подорожала в июле.

Представление по форматам квартир:
— в июле практически не изменилась цена предложения в сегменте 1-комнатных квартир;
— 3- и 4-комнатные квартиры в июле подешевели;
— в сегменте 2-комнатных квартир длительное падение индекса сменилось заметным удорожанием в июле;
— форматы 2-, 3- и 4-комнатных квартир сменили знаки трендов индексов.

Представление по районам города:
— три района (Алмалинский, Жетысуский и Турксибский) в июле подорожали;
— три района (Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский) подешевели;
— сохранили тренды индексов три района: Алмалинский и Турксибский продолжает дорожать, Ауэзовский — дешеветь;
— все остальные рассматриваемые районы (Жетысуский, Медеуский и Бостандыкский) в июле поменяли знаки трендов индексов.

Максимальное увеличение индекса произошло в Турксибском районе (+0.81%).

Наибольшее снижение индекса наблюдается в сегменте монолита (-1.55%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3 объёмы	Тренд июня (%)	Тренд июля (%)
Город	2.68	-6.10
Типы
Панель	2.78	-6.28
Кирпич	3.81	-6.26
Монолит	-0.12	-5.10
Форматы
1-комн.	2.25	-4.42
2-комн.	4.25	-6.55
3-комн.	1.36	-5.99
4-комн.	2.43	-9.51
Районы
Алм.	4.27	-7.41
Жет.	5.38	-4.95
Ауэз.	1.33	-4.29
Мед.	4.70	-9.11
Туркс.	-0.79	-10.05
Бост.	1.20	-5.05

Общая тенденция июля — резкое снижение объёмов предложения, связанное с сезонной цикличностью рынка. Абсолютно все сегменты рынка показывают падение объёмов предложения.

Максимальное падение объёма предложения наблюдается в Турксибском районе (-10.05%). Минимальное падение объёма предложения — в Ауэзовском районе (-4.29%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение долей рынка

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами и их изменение за месяц.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	июнь (%)	июль (%)	Изменение долей (%)
Типы
Панель	49.52	49.42	-0.10
Кирпич	34.91	34.84	-0.06
Монолит	15.57	15.73	0.16
Форматы
1-комн.	23.71	24.13	0.42
2-комн.	34.42	34.26	-0.17
3-комн.	32.74	32.77	0.04
4-комн.	8.52	8.21	-0.31
5-комн.	0.61	0.63	0.02
Районы
Алм.	21.61	21.31	-0.30
Жет.	7.55	7.64	0.09
Ауэз.	27.07	27.59	0.52
Мед.	11.80	11.42	-0.38
Туркс.	6.36	6.09	-0.27
Бост.	24.70	24.98	0.28
Алат.	0.90	0.97	0.07

 

Динамика долей рынка

В таблице 5 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд июня (%)	Тренд июля (%)	Комментарии
Типы
Панель	0.05	-0.10	Небольшое падение доли рынка панели в июле после столь же небольшого увеличения доли в июне
Кирпич	0.39	-0.06	В июле приостановилось быстрое увеличение доли рынка кирпича
Монолит	-0.43	0.16	После значительной потери монолитом части рынка в июне наблюдается небольшое увеличение его доли рынка в июле
Форматы
1-комн.	-0.10	0.42	В июле наблюдается значительное расширение места сегмента 1-комнатных квартир на рынке
2-комн.	0.52	-0.17	В июле приостановилось быстрое увеличение доли рынка сегмента 2-комнатных квартир
3-комн.	-0.42	0.04	В июле приостановилось быстрое уменьшение доли рынка сегмента 3-комнатных квартир
4-комн.	-0.01	-0.31	Началось быстрое снижение доли рынка сегмента 4-комнатных квартир
5-комн.	0.02	0.02	Продолжается очень медленное увеличение доли рынка сегмента 5-комнатных квартир
Районы
Алм.	0.34	-0.30	Район в июле возвратил полученную в июне часть рынка
Жет.	0.20	0.09	Продолжается расширение места района на рынке
Ауэз.	-0.36	0.52	Район в июле возвратил потерянную в июне часть рынка
Мед.	0.23	-0.38	В июле район возвратил полученную в июне часть рынка
Туркс.	-0.22	-0.27	Продолжается быстрое уменьшение доли рынка района
Бост.	-0.36	0.28	Район в июле возвратил потерянную в июне часть рынка
Алат.	0.18	0.07	Продолжается расширение места района на рынке

 

Основные моменты динамики долей рынка

Представление по типам строений:
— все типы строений поменяли знаки тренда долей рынка;
— основное перераспределение рынка: увеличение доли рынка монолита за счёт небольшого уменьшения долей панели и кирпича;
— отметим, что в прошлом месяце знаки трендов долей рынка были противоположными.

Представление по форматам квартир:
— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) в июле поменяли знаки трендов долей рынка;
— в июле произошло значительное перераспределение рынка в пользу 1-комнатных квартир за счёт сегментов 2- и 3-комнатных квартир.

Представление по районам города:
— четыре района города (все, кроме Жетысуского, Турксибского и Алатауского) изменили направления трендов долей рынка;
— Жетысуский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли рынка, Турксибский — терять рынок;
— значимые части рынка потеряли Алмалинский (-0.30%), Медеуский (-0.38%) и Турксибский (-0.27%) районы;
— районы, которые смогли значительно расширить свои места на рынке — Ауэзовский (+0.52%) и Бостандыкский (+0.28%).

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.16% (в прошлом месяце был значительно больше — 0.43%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.48% (в прошлом месяце был немного больше — 0.54%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 0.96% (в прошлом месяце был практически такой же — 0.94%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в июле ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.18	-0.10	0	Незначительное удорожание панели и потеря небольшой части рынка
Кирпич	-0.31	-0.06	-3	Заметное удешевление кирпича и потеря небольшой части рынка
Монолит	-1.55	0.16	-1	Резкое удешевление монолита и приобретение заметной части рынка
Форматы
1-комн.	-0.06	0.42	7	Незначительное удешевление формата 1-комнатных квартир и приобретение большой части рынка
2-комн.	0.23	-0.17	-1	Заметное удорожание формата 2-комнатных квартир и потеря значительной части рынка
3-комн.	-0.67	0.04	-3	Сильное удешевление формата 3-комнатных квартир и приобретение небольшой части рынка
4-комн.	-0.39	-0.31	-7	Заметное удешевление формата 4-комнатных квартир и потеря значительной части рынка
5-комн.	-0.87	0.02	0	Резкое удешевление формата 5-комнатных квартир и очень небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм.	0.48	-0.30	-4	Значительное удорожание района и потеря части рынка
Жет.	0.23	0.09	2	Заметное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Ауэз.	-0.19	0.52	7	Небольшое удешевление района и приобретение большой части рынка
Мед.	-1.02	-0.38	-12	Резкое удешевление района и потеря значительной части рынка
Туркс.	0.81	-0.27	-2	Резкое удорожание района и потеря значительной части рынка
Бост.	-0.36	0.28	4	Значительное удешевление района и приобретение части рынка
Алат.	0.24	0.07	1	Заметное удорожание района и приобретение небольшой части рынка

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в июле величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой индексов сегментов;
— отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали кирпич и монолит (суммарно −4$);
— вклад панели в июле был нулевой.

Представление по форматам:
— в июле величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов форматов квартир почти полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам была между форматами 1-комнатных квартир (+7$) с одной стороны, и 4-комнатными квартирами (-7$) с другой стороны.

Представление по районам:
— в июле величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам была между Ауэзовским и Бостандыкским районами (суммарно +11$) с одной стороны, и Алмалинским и Медеуским районами (суммарно −16$) другой стороны.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в июле общий объём предложения резко уменьшился на 1 565 квартир (-6.10%) — сказывается традиционное сезонное снижение активности рынка;
— средний по городу индекс заметно снизился (-4$ или −0.23%);
— небольшое итоговое изменение среднего по городу индекса скрывает значительную динамику рыночных параметров в сегментах;
— динамика рынка продаж в июле определилась значительным оттоком предложения в широком интервале индексов;
— явных признаков дрейфа не наблюдается на фоне сильного снижения общего объёма предложения;
— динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения в 2011 году имеет много общего с 2010 годом.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	713	25	3.63	7480	-715	-8.72
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	433	6	1.35	2376	-316	-11.74
2-комн.	629	14	2.21	2750	-337	-10.92
3-комн.	946	2	0.25	1893	-83	-4.20
4-комн.	1698	51	3.07	461	21	4.77

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд июня (%)	Тренд июля (%)	Комментарии
Город	-2.41	3.63	Общий индекс аренды в июле резко увеличился после июньского падения
Форматы
1-комн.	0.48	1.35	Средняя цена предложения формата 1-комнатных квартир продолжает увеличиваться
2-комн.	-4.23	2.21	Средняя цена предложения формата 2-комнатных квартир в июле резко выросла после июньского сильного падения
3-комн.	-1.68	0.25	Средняя цена предложения формата 3-комнатных квартир в июле немного увеличилась после значительного снижения в июне
4-комн.	-0.98	3.07	Средняя цена предложения формата 4-комнатных квартир в июле резко выросла после заметного снижения в июне

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд июня (%)	Тренд июля (%)
Город	15.98	-8.72
Форматы
1-комн.	13.35	-11.74
2-комн.	18.73	-10.92
3-комн.	18.18	-4.20
4-комн.	5.01	4.77

В июле общий объём предложения сильно снизился. Все форматы (кроме самых больших 4-комнатных квартир) показали значительное уменьшение объёмов предложения.

Продолжает увеличиваться предложение только в сегменте 4-комнатных квартир.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Июнь	Июль	Динамика доли (%)
1-комн.	32.85	31.76	-1.08
2-комн.	37.67	36.76	-0.90
3-комн.	24.11	25.31	1.20
4-комн.	5.37	6.16	0.79
сумма	100.00	100.00
			изменение
ср.комн.	2.020	2.059	0.039
ОИА	688	713	25

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд июня (%)	Тренд июля (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-0.76	-1.08	Продолжает уменьшаться место на рынке, занимаемое сегментом 1-комнтаных квартир. В июле этот формат потерял огромную часть рынка
2-комн.	0.87	-0.90	В июле формат 2-комнатных квартир  полностью возвратил часть рынка, полученную им в июне
3-комн.	0.45	1.20	Продолжается рост доли рынка формата 3-комнатных квартир. В июле этот сегмент захватил огромную часть рынка
4-комн.	-0.56	0.79	В июле формат 4-комнатных квартир  полностью возвратил часть рынка, потерянную им в июне

Общий объём июльского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.99% (в прошлом месяце объём перераспределения был заметно меньше — 1.32%).

Средний формат сдаваемой квартиры в июле резко вырос (+0.039) за счёт перераспределения предложения в пользу 3- и 4-комнатных квартир. В июле средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.059.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	1.35	-1.08	-3	Значительное увеличение средней цены предложения формата 1-комнатных квартир и потеря им огромной части рынка
2-комн.	2.21	-0.90	0	Резкое увеличение средней цены предложения формата 2-комнатных квартир и потеря им очень большой части рынка
3-комн.	0.25	1.20	12	Незначительное увеличение средней цены предложения формата 3-комнатных квартир и резкий рост его доли рынка
4-комн.	3.07	0.79	16	Резкое увеличение средней цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большое увеличение его доли рынка
Всего			25

Выводы по рынку аренды квартир:

— в июле объём предложения сильно снизился (-715 квартир или −8.72%);
— все рассматриваемые форматы в июле подорожали;
— общий индекс аренды резко вырос (+25$ или +3.63%);
— основной причиной резкого увеличения ОИА в июле являются рост арендной платы во всех форматах и перераспределение предложения в пользу дорогих квартир большого формата;
— отметим, что в июле прекратилось длительное семимесячное снижение общего индекса аренды.

 

Приложение

Июль 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в июле сдвинулся влево-вниз:
— средний по городу индекс слабо изменился (-4$ или −0.23%);
— общий объём предложения уменьшился на 1 565 квартир (-6.10%).

Общий июльский вектор движения города почти противоположен по направлению июньскому вектору.

В прошлом июньском обзоре я предположил, что в июле-2011 можно ожидать одновременного снижения индекса и объёма предложения.
Как видно из рис. 7, этот прогноз полностью подтвердился как по динамике объёма предложения, так и по среднему индексу.

Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые семь месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых семи месяцев 2010 года.

Если эта тенденция сохранится, то можно ожидать в августе одновременного небольшого роста как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в июле вектор движения направлен влево-вверх:
— общий индекс аренды резко вырос (+25$ или +3.63%);
— общий объём предложения уменьшился на 715 квартир, что соответствует темпу −8.72%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz