Рынок продажи и аренды квартир в мае 2011 года


Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в апреле 2011 – мае 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют апрелю-2011, красные — маю-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в апреле и мае).
На рис. 2 показана разность майского и апрельского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в мае заметно снизился (-1 003 квартиры или −3.86%);
— предложение в максимуме распределения осталось на прежнем, апрельском, уровне, сам максимум стал более острым (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошёл большой отток предложения в очень широком интервале индексов от 1 700$ до 3 100$;
— из рис. 1 и 2 видно, что основной отток предложения образовался на нисходящей ветви распределения (относительно дорогой сегмент рынка);
— максимум кривой оттока предложения соответствует индексу 1 900$, в то время как максимум кривой предложения достигается при 1 700$;
— несимметричность уменьшения предложения в пользу более дешёвого сегмента рынка привела к заметному падению среднего по городу индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение индекса ($/кв.м) Изменение индекса (%) Предложение

Изменение предложения
 

Изменение предложения (%)
Город 1776 -12 -0.67 25003 -1003 -3.86
Типы
Панель 1638 -1 -0.06 12369 -547 -4.24
Кирпич 1903 -21 -1.09 8632 -310 -3.47
Монолит 1926 -36 -1.83 4002 -146 -3.52
Форматы
1-комн. 1699 7 0.41 5952 -176 -2.87
2-комн. 1738 -19 -1.08 8477 -537 -5.96
3-комн. 1787 -13 -0.72 8291 -253 -2.96
4-комн. 2071 -38 -1.80 2136 -13 -0.60
Районы
Алм. 1887 -3 -0.16 5321 -355 -6.25
Жет. 1317 8 0.61 1839 122 7.11
Ауэз. 1567 2 0.13 6859 -244 -3.44
Мед. 2352 -1 -0.04 2893 -221 -7.10
Туркс. 1228 6 0.49 1645 60 3.79
Бост. 1937 -9 -0.46 6266 -379 -5.70

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2

индексы

Тренд

апреля (%)

Тренд

мая (%)

Комментарии
Город 0.56 -0.67 После заметного апрельского удорожания города в целом, в мае наблюдается довольно значительное удешевление
Типы
Панель 0.55 -0.06 Приостановилось заметное удорожание панели
Кирпич 0.42 -1.09 Тренд индекса кирпича изменил направление: заметное апрельское удорожание сменилось резким майским удешевлением
Монолит 1.87 -1.83 Тренд индекса монолита изменил направление: быстрое апрельское удорожание сменилось резким майским удешевлением
Форматы
1-комн. 0.48 0.41 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся заметным
2-комн. 0.40 -1.08 Тренд индекса формата изменил направление. Заметное апрельское удорожание сменилось очень быстрым удешевлением в мае
3-комн. 0.33 -0.72 Тренд индекса формата изменил направление. Заметное апрельское удорожание сменилось быстрым удешевлением в мае
4-комн. 2.78 -1.80 Тренд индекса формата изменил направление. Очень быстрое апрельское удорожание сменилось столь же  быстрым удешевлением в мае
Районы
Алм. -0.26 -0.16 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса снизился и стал незначительным
Жет. 0.93 0.61 Продолжается  удорожание района. Темп роста индекса упал в полтора раза, но остаётся значительным
Ауэз. 0.90 0.13 Продолжается  удорожание района. Темп роста индекса очень сильно снизился и стал небольшим
Мед. 1.07 -0.04 В мае приостановилось стремительное удорожание района
Туркс. 1.08 0.49 Продолжается  удорожание района. Темп роста индекса упал в два раза, но остаётся значительным
Бост. 0.67 -0.46 Тренд индекса района изменил направление. Значительное апрельское удорожание сменилось заметным удешевлением в мае

 

Основные моменты динамики индексов

Представление по типам строений:
— все типы строений в мае снизили свои индексы;
— все типы строений в мае поменяли направления трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;
— есть закономерность: чем дороже тип строения, тем больше темп падения индекса.

Представление по форматам квартир:
— в мае подорожал только сегмент 1-комнатных квартир;
— отметим, что этот сегмент сохранил направление апрельского тренда;
— все остальные форматы (2-3-4-комнатные квартиры) сменили направления трендов индексов и подешевели.

Представление по районам города:
— три района (Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский) в мае подорожали;
— три района (Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский) подешевели;
— отметим, что подешевели относительно дорогие районы, а подорожали — относительно недорогие районы города;
— все подорожавшие районы (Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский) в мае сохранили апрельский восходящий тренд индекса;
— в мае Алмалинский район продолжает, как и в апреле, дешеветь.

Максимальное увеличение индекса произошло в Жетысуском районе (+0.61%).

Наибольшее снижение индекса наблюдается в сегментах монолита и 4-комнатных квартир (около −1.8%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3

объёмы

Тренд

апреля (%)

Тренд

мая (%)

Город 11.75 -3.86
Типы
Панель 13.84 -4.24
Кирпич 10.93 -3.47
Монолит 7.35 -3.52
Форматы
1-комн. 12.13 -2.87
2-комн. 14.16 -5.96
3-комн. 10.46 -2.96
4-комн. 6.81 -0.60
Районы
Алм. 16.48 -6.25
Жет. 9.36 7.11
Ауэз. 10.62 -3.44
Мед. 6.06 -7.10
Туркс. 12.09 3.79
Бост. 12.53 -5.70

Череда майских праздников привела к заметному снижению рыночной активности. Почти все сегменты рынка (кроме самых недорогих районов — Жетысуского и Турксибского) показали заметные снижения объёмов предложения.

Максимальное увеличение объёма предложения наблюдается в Жетысуском районе (+7.11%). Максимальное падение объёма предложения — в Медеуском районе (-7.10%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение долей рынка

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка  
  апрель (%) май (%) Изменение
долей (%)
Типы
Панель 49.67 49.47 -0.20
Кирпич 34.38 34.52 0.14
Монолит 15.95 16.01 0.06
Форматы
1-комн. 23.56 23.81 0.24
2-комн. 34.66 33.90 -0.76
3-комн. 32.85 33.16 0.31
4-комн. 8.26 8.54 0.28
5-комн. 0.66 0.59 -0.07
Районы
Алм. 21.83 21.28 -0.54
Жет. 6.60 7.36 0.75
Ауэз. 27.31 27.43 0.12
Мед. 11.97 11.57 -0.40
Туркс. 6.09 6.58 0.48
Бост. 25.55 25.06 -0.49
Алат. 0.64 0.72 0.08

 

Динамика долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5

доли рынка

Тренд

апреля (%)

Тренд

мая (%)

Комментарии
Типы
Панель 0.91 -0.20 В мае панель отдала небольшую часть от огромного куска рынка, захваченного ею в апреле
Кирпич -0.26 0.14 Кирпич в мае частично восстановил свою долю рынка. Наблюдается небольшое расширение места на рынке
Монолит -0.66 0.06 Монолит в мае на смог вернуть утраченные в апреле позиции на рынке, хотя и показал небольшое увеличение доли
Форматы
1-комн. 0.08 0.24 Формат в мае продолжает увеличивать свою долю рынка
2-комн. 0.73 -0.76 Формат в мае полностью отдал то место на рынке, которое он захватил в апреле
3-комн. -0.38 0.31 Формат в мае полностью вернул то место на рынке, которое он потерял в апреле
4-комн. -0.39 0.28 Формат в мае почти полностью вернул то место на рынке, которое он потерял в апреле
5-комн. -0.04 -0.07 Продолжается медленное падение доли рынка формата
Районы
Алм. 0.88 -0.54 Район в мае отдал большую часть рынка, захваченного в апреле
Жет. -0.15 0.75 В мае наблюдается стремительное расширение района на рынке
Ауэз. -0.28 0.12 Район в мае частично восстановил позиции на рынке, потерянные в апреле
Мед. -0.64 -0.40 Продолжается уход района с рынка. В мае, как и в апреле, потеряна значительная часть
Туркс. 0.02 0.48 В мае наблюдается активное расширение района на рынке
Бост. 0.18 -0.49 В мае наблюдается довольно быстрая потеря рынка районом
Алат. -0.01 0.08 Незначительные изменения доли рынка

 

Основные моменты динамики долей рынка

Представление по типам строений:
— все типы строений поменяли знаки тренда долей рынка;
— основное перераспределение рынка: небольшое уменьшение доли панели за счёт увеличения долей кирпича и монолита;
— отметим, что в апреле наблюдалась полностью противоположная картина изменений долей рынка во всех типах строений;
— в мае город в целом сдвинулся в сторону более дорогих типов строений.

Представление по форматам квартир:
— все средние форматы (2-3-4-комнатные квартиры) в мае поменяли направления трендов долей рынка;
— формат 1-комнатных квартир продолжает расширять своё место на рынке, а формат 5-комнатных — продолжает уменьшать свою долю рынка;
— в мае произошло значительное перераспределение рынка в пользу форматов 1-, 3- и 4-комнатных квартир за счет сегмента 2-комнатных квартир;
— в мае город в целом сдвинулся в сторону больших форматов.

Представление по районам города:
— все районы города, кроме Медеуского и Турксибского, изменили направления трендов долей рынка;
— значимые части рынка потеряли Алмалинский (-0.54%), Медеуский (-0.40%) и Бостандыкский (-0.49%) районы;
— районы, которые смогли значительно расширить свои места на рынке — Жетысуский (+0.75%), Турксибский (+0.48%) и Ауэзовский (+0.08%);
— в мае город сдвинулся в сторону более дешёвых районов.

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.20% (в прошлом месяце был больше в 4.5 раза — 0.91%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.83% (в прошлом месяце был практически такой же — 0.81%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.44% (в прошлом месяце был заметно меньше — 1.08%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

вклады

Тренд индекса (%)

Тренд доли

рынка (%)

Вклад в мае ($) Комментарии
Типы
Панель -0.06 -0.20 -3 Незначительное удешевление панели и потеря небольшой части рынка
Кирпич -1.09 0.14 -4 Большое удешевление кирпича и приобретение небольшой части рынка
Монолит -1.83 0.06 -5 Резкое удешевление монолита и потеря маленькой части рынка
Форматы
1-комн. 0.41 0.24 6 Одновременное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
2-комн. -1.08 -0.76 -20 Одновременное сильное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
3-комн. -0.72 0.31 1 Сильное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
4-комн. -1.80 0.28 3 Очень сильное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
5-комн. -2.61 -0.07 -2 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм. -0.16 -0.54 -11 Небольшое удешевление района и потеря очень большой части рынка
Жет. 0.61 0.75 11 Одновременное удорожание района и захват очень большой части рынка
Ауэз. 0.13 0.12 3 Небольшое удорожание района и приобретение заметной части рынка
Мед. -0.04 -0.40 -10 Потеря значительной части рынка при практически неизменном индексе
Туркс. 0.49 0.48 6 Одновременное заметное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Бост. -0.46 -0.49 -12 Одновременное заметное удешевление района и потеря значительной части рынка
Алат. 1.89 0.08 1 Сильное удорожание района и небольшое увеличение доли рынка

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в мае величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой индексов;
— все типы строений дали отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса;
— отметим, что чем дороже тип строения, тем больший отрицательный вклад от сегмента;
— результирующее изменение среднего по городу индекса равно
-3$ −4$ −5$= −12$.

Представление по форматам:
— в мае величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 1- и 4-комнатных квартир (суммарно +9$) с одной стороны, и 2- и 5-комнатными квартирами (суммарно −22$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
+6$-20$+1$+3$-2$= −12$.

Представление по районам:
— в мае величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Жетысуским, Ауэзовским и Турксибским районами (суммарно +20$) с одной стороны, и Алмалинским, Медеуским и Бостандыкским районами (суммарно −33$) с другой стороны;
— отметим, что положительные вклады дали относительно недорогие районы, а отрицательные — районы с более высокими индексами;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
-11$+11$+3$-10$+6$-12$+1$= −12$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в мае общий объём предложения снизился на 1 003 квартиры (-3.86%) из-за нескольких праздников;
— впервые, после девятимесячного подъёма, средний индекс по городу снизился (-12$ или −0.67%);
— майская динамика определилась оттоком относительно дорогого жилья с рынка продаж;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения в 2011 году имеет много общего с 2010 годом.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА ($) Изм. ОИА ($) Изм. ОИА (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
Город 706
-27
-3.69
7066
-581
-7.60
Формат Стоимость
аренды
Изменение Изменение (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
1-комн. 425 -1 -0.21 2375 39 1.67
2-комн. 643 -6 -0.96 2600 -398 -13.28
3-комн. 960 -26 -2.67 1672 -218 -11.53
4-комн. 1664 -223 -11.81 419 -4 -0.95

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8

стоимость

Тренд

апреля (%)

Тренд

мая (%)

Комментарии
Город -2.12 -3.69 Продолжается снижение общего индекса аренды. Темп падения остаётся очень высоким
Форматы
1-комн. -0.82 -0.21 Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения несколько снизился, но остаётся высоким
2-комн. 1.69 -0.96 Формат после сильного удешевления в марте сегодня показывает быстрое удорожание
3-комн. -2.72 -2.67 Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения несколько снизился, но остаётся очень высоким
4-комн. -2.08 -11.81 Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения значительно вырос и стал очень высоким

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9

объём

Тренд

апреля (%)

Тренд

мая (%)

Город 5.50 -7.60
Форматы
1-комн. 9.21 1.67
2-комн. 7.34 -13.28
3-комн. -0.74 -11.53
4-комн. 2.67 -0.95

В мае общий объём предложения резко снизился. Возможно, это снижение активности рынка связано с чередой майских праздников.

Почти все форматы (кроме 1-комнатных квартир) показали сильное снижение объёмов. Наибольшее снижение объёмов произошло в форматах 2- и 3-комнатных квартир.

В сегменте 1-комнатных квартир наблюдается небольшой рост предложения (+1.67%).

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)  
Формат Апрель Май Динамика доли (%)
1-комн. 30.55 33.61 3.06
2-комн. 39.20 36.80 -2.41
3-комн. 24.72 23.66 -1.05
4-комн. 5.53 5.93 0.40
сумма 100.00 100.00  

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11

доли

Тренд

апреля (%)

Тренд

мая (%)

Комментарии
Форматы
1-комн. 1.04 3.06 Формат продолжает активно захватывать рынок. В мае произошло огромное расширение формата
2-комн. 0.67 -2.41 Тренд доли рынка формата изменил направление. Апрельское очень большое расширение места на рынке сменилось в мае огромной потерей
3-комн. -1.55 -1.05 Продолжается стремительный уход формата с рынка. Темп потери доли рынка очень высокий
4-комн. -0.15 0.40 Небольшая потеря рынка форматом в апреле сменилась значительным увеличением доли в мае

Общий объём майского перераспределения долей рынка по форматам составил огромную величину 3.46% (в прошлом месяце объём перераспределения был, хотя и очень большим, но меньше в два раза — 1.71%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в мае значительно снизилась (-0.033) за счёт огромного перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир. В мае средняя комнатность сдаваемой квартиры стала равной 2.019.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12

вклады

Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -0.21 3.06 13 Небольшое удешевление формата и захват огромной части рынка
2-комн. -0.96 -2.41 -18 Сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
3-комн. -2.67 -1.05 -17 Очень сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
4-комн. -11.81 0.40 -5 Огромное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
Всего     -27

Выводы по рынку аренды квартир:

— в мае объём предложения значительно снизился (-581 квартира или −7.60%);
— все рассматриваемые форматы в мае подешевели;
— общий индекс аренды снова снизился (-27$ или −3.69%);
— темп снижения общего индекса аренды в мае заметно увеличился по сравнению с апрелем;
— основной причиной снижения ОИА в мае является падение арендной платы во всех форматах и сильное перераспределение предложения в пользу
1-комнатных квартир;
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение шести месяцев, общее падение за этот период составило −166$.

 

Приложение

Май 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в мае сдвинулся влево-вниз:
— средний по городу индекс уменьшился на 12$ (-0.67%);
— общий объём предложения упал на 1 003 квартиры (-3.86%).
Общий майский вектор движения города почти противоположен по направлению апрельскому вектору.

В прошлом апрельском обзоре я предположил, что в мае-2011 можно ожидать снижения как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения. Этот прогноз полностью подтвердился. Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые 5 месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых 5 месяцев 2010 года. Если эта тенденция сохранится, то можно ожидать в следующем месяце небольшого снижения индекса и роста объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в мае вектор движения направлен влево-вниз:
— общий индекс аренды вновь уменьшился (-27$ или −3.69%);
— общий объём предложения упал на 581 квартиру, что соответствует темпу −7.60%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz

Опубликовано 31 мая 2011 г., 9:59.
2004 просмотра

Другие публикации

1
из