Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в марте ’2010 – апреле ’2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют марту, красные — апрелю.

NB: Данные по объему предложения для апреля нормированы на 4-недельный месяц.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

 

Основные изменения в спектре предложения:
— общий объем предложения в марте снизился на 5.5%;
— падение предложения обусловлено чередой мартовских праздников и связанной с этим снижением активности продавцов;
— максимум предложения заметно сместился в сторону более высоких индексов;
— наблюдается отток предложения в нижнем ценовом диапазоне;
— характер спектра изменения предложения показывает наличие правого дрейфа.

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1729 17 0.99 28089 5804 26.04
Типы
Панель 1550 23 1.51 14157 2832 25.01
Кирпич 1867 -4 -0.21 9736 2087 27.28
Монолит 2017 45 2.28 4196 885 26.73
Форматы
1-комн 1653 19 1.16 6126 1415 30.04
2-комн 1674 20 1.21 9380 2010 27.27
3-комн 1744 26 1.51 9864 1887 23.66
4-комн 2026 0 0.00 2554 464 22.20
Районы
Алм 1824 38 2.13 6064 1087 21.84
Жет 1240 -4 -0.32 1646 474 40.44
Ауэ 1467 23 1.59 7233 1382 23.62
Мед 2320 37 1.62 3757 792 26.71
Тур 1131 12 1.07 1378 337 32.37
Бос 1829 6 0.33 7916 1692 27.19

 

Динамика индексов:

Среднее значение по городу в целом:
— средний по городу индекс продолжает расти;
— в апреле увеличение индекса составило +17$, что соответствует темпу изменения +0.99%;
— с июля 2009 года (момент начала роста стоимости жилья), увеличение индекса составило +211$;
— рост среднего по городу индекса продолжается уже девять месяцев.

По типам строений:
— заметно вырос индекс панели и монолита (+1.51% и +2.28% соответственно);
— напомним, что панель показала примерно такой же темп роста индекса и в марте (+1.53%);
— индекс кирпича незначительно снизился (-0.21%).

По форматам:
— все форматы, кроме 4-комнатных квартир, за апрель подорожали;
— 1- и 2-комнатные показали примерно одинаковые темпы роста индексов (около +1.2%);
— 3-комнатные выросли в цене несколько больше (+1.51%);
— индекс 4-комнатного сегмента не изменился.

По районам:
— во всех районах, кроме Жетысуского, наблюдается рост индексов;
— максимальное увеличение стоимости квадратного метра произошло в Алмалинском районе (+2.13%);
— минимальный рост индекса — в Бостандыкском районе (+0.33%);
— только в Жетысуском районе индекс уменьшился (-0.32%).

Динамика объемов предложений:

По городу в целом:
— общий объем предложения по городу в апреле резко увеличился (+26.04%);
— увеличение предложения может быть связано с восстановлением рынка после мартовских праздников и общим ростом активности на рынке.

По типам строений:
— во всех типах строений наблюдается значительное увеличение объемов предложения;
— темпы роста объемов различаются по типам строений незначительно (от +25% до +27%);
— равномерность подъема предложения говорит об общей активизации рынка.

По форматам:
— увеличение предложения наблюдается во всех рассматриваемых форматах;
— максимальный рост объема произошел в сегменте 1-комнатных квартир (+30%);
— минимальный рост — в сегменте 4-комнатных (+22%);
— есть закономерность: чем больше формат квартиры, тем меньше темп роста объема.

По районам:
— рост объемов наблюдался во всех рассматриваемых районах;
— максимальный рост объема наблюдается в Жетысуском районе (+40.44%);
— напомним, что именно в Жетысуском районе в марте был зафиксирован максимальный темп снижения объема (-12.14%);
— минимальный рост — в Алмалинском районе (+21.8%).

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса.

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемым сегментами, их месячное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

таблица 2 доля рынка %
март		 доля рынка %
апрель		 изменение
долей		 вклад
сегментов
Типы
Панель 50.82 50.40 -0.42 5
Кирпич 34.32 34.66 0.34 5
Монолит 14.86 14.94 0.08 7
Форматы
1-комн 21.14 21.81 0.67 15
2-комн 33.07 33.39 0.32 12
3-комн 35.80 35.12 -0.68 -3
4-комн 9.38 9.09 -0.29 -6
5-комн 0.61 0.58 -0.03 -1
Районы
Алм 22.33 21.59 -0.74 -5
Жет 5.26 5.86 0.60 7
Ауэ 26.26 25.75 -0.51 -1
Мед 13.30 13.38 0.07 6
Тур 4.67 4.91 0.23 3
Бос 27.93 28.18 0.25 6
Алат 0.25 0.33 0.08 1

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

По типам строений:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в апреле 0.42%;
— динамика долей рынка в апреле полностью совпадает с динамикой марта;
— панель потеряла часть рынка: апрель −0.42% (март −0.68%);
— кирпич расширил свое место на рынке: апрель +0.34% (март +0.59%);
— монолит, как и в прошлом месяце, незначительно увеличил свою долю рынка: апрель +0.08% (март +0.1%);
— все типы строений дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +17$).

По форматам квартир:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в апреле 1%;
— в апреле произошло перераспределение долей рынка в пользу квартир небольшого формата;
— доли 1- и 2-комнатных квартир выросли (+0.67% и +0.32% соответственно);
— доли 3-, 4- и 5-комнатных квартир уменьшились (-0.68% , −029% и −0.03% соответственно);
— город в апреле заметно сдвинулся в сторону небольших форматов;
— форматы 1- и 2-комнатных квартир дали большие положительные слагаемые в динамику среднего по городу индекса (+15$ и +12$ соответственно);
— все остальные форматы («больше 2 комнат») тянули средний индекс вниз (суммарно −10$);
— конкуренция вкладов от малых и больших форматов дала результирующий тренд индекса +17$.

По районам города:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в апреле 1.25%;
— два района потеряли заметные части рынка: Алмалинский (-0.74%) и Ауэзовский (-0.51%);
— основную часть потерянного рынка приобрел Жетысуский район (+0.6%);
— заментное расширение места на рынке видно в Турксибском (+0.23%) и Бостандыкском (+0.25%) районах;
— величины вкладов определились изменениями долей рынка и индексов районов;
— основной отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал Алмалинский район (-5$);
— основные положительные вклады были получены от Жетысуского, Медеуского и Бостандыкского районов (суммарно +20$).

 

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в апреле, после мартовского снижения активности, общий объем предложения резко увеличился (+5804 квартиры или +26%);
— на значительный подъем предложения оказали влияние два фактора: восстановление рынка после некоторого затишья и сезонное увеличение активности;
— средний по городу индекс продолжает расти, но темп увеличения в апреле (+1%) заметно ниже, чем в марте (+2.27%);
— увеличение среднего по городу индекса продолжается уже девять месяцев подряд, в течение которых общий рост составил +211$;
— рост индекса в апреле обусловлен, в основном, структурной перестройкой предложения (приток на рынок относительно дорогих квартир).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 3 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 681 28 4.30 8852 1680 23.42
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 419 15 3.84 2952 542 22.49
2-комн 613 21 3.60 3401 603 21.55
3-комн 936 32 3.50 2071 422 25.59
4-комн 1800 3 0.19 428 113 35.87

 

Значение ОИА округлено до целого числа.

 

Динамика стоимости аренды:

Общий индекс аренды:
— в апреле ОИА резко вырос (+28$ или +4.3%);
— напомним, что в марте наблюдалось сильное снижение ОИА (-21$);
— цены на рынке аренды в апреле качнулись в противоположную сторону.

По форматам:
— все форматы показали увеличение стоимости аренды;
— в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) темпы роста арендной платы примерно одинаковые (около +3.6%);
— стоимость аренды больших 4-комнатных квартир почти не изменилась (+0.19%).

Динамика объемов предложений:

Общий индекс аренды:
— общий объем предложения на рынке аренды в апреле практически полностью восстановился после мартовского падения (-2165 квартир в марте, +1680 квартир в апреле);
— темп роста общего объема в апреле +23.4%.

По форматам:
— рост объемов предложения наблюдается во всех рассматриваемых форматах;
— в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) темп роста примерно одинаков (около +23%);
— в сегменте 4-комнатных произошло максимальное увеличение объема (+36%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

таблица 4 март апрель    
формат доля % доля % динамика
доли %		 вклад формата $
1-комн. 33.60 33.35 -0.25 4
2-комн. 39.01 38.42 -0.59 5
3-комн. 22.99 23.40 0.40 11
4-комн. 4.39 4.84 0.44 8
Сумма 100.00 100.00   28
      изменение изменение %
средн
комн		 1.982 1.997 0.015  
ОИА 653 681 28 4.30

 

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

— сегменты 1- и 2-комнатных квартир в апреле потеряли заметные части рынка (-0.25% и −0.59% соответственно);
— увеличили доли рынка сегменты 3- и 4-комнантых квартир (+0.4% и +0.44% соответственно);
— рынок аренды в целом сдвинулся в сторону больших форматов;
— средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за апрели увеличилась (+0.015);
— напомним, что и в марте средняя комнатность тоже увеличилась на 0.013;
— средняя комнатность сдаваемой квартиры в марте составила 1.997.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— все сегменты сдаваемых квартир дали положительные вклады в динамику ОИА;
— результирующий тренд ОИА составил значительную величину +28$;
— основной вклад в динамику ОИА дали большие форматы — 3- и 4-комнатные квартиры (суммарно +19$).

Выводы по рынку аренды квартир:

 

— активность на рынке аренды заметно увеличилась, что видно по росту общего объема предложения (+23.4%);
— в апреле все рассматриваемые сегменты рынка показали увеличение стоимости арендной платы;
— общий индекс аренды за месяц вырос на значительную величину (+28$).

Приложение

Апрель 2010 года: vi-диаграммы

Продажа квартир

На Рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объема предложения.

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Видно, что при относительно небольшом росте среднего по городу индекса, очень быстро растет общий объем предложения.
Возможно, что именно этот быстрый рост предложения приостанавливает увеличение среднего индекса.

Видно, что эволюция города в первой половине 2010 года существенно отличается от этого же периода в 2009 году.
В 2010 году общее направление движения города на vi-диаграмме «вправо-вверх»: индекс и объем предложения растут.

 

Аренда квартир

На Рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объема предложения.

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Видно, что во всем рассматриваемом периоде времени объем предложения в среднем постоянно снижался (движение шло в основном справа налево).
ОИА в первой половине 2009 года значительно уменьшился, а затем заметно вырос в августе-сентябре, и снова несколько уменьшился к концу года.
Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объема предложения.
По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объема предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.
В апреле 2010 года. Как и в апреле 2009 года, наблюдается резкий рост объема предложения на рынке аренды. Но, если в 2009 году скачок предложения в апреле сопровождался падением ОИА, то в 2010 году аналогичный скачок предложения прошел с заметным увеличением ОИА.

Линии на Рис. 7-8. постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.



 

Николай Стекольников, аналитик

 

Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz