Недавно в обзорах предложений на рынке недвижимости появился новый инструмент для анализа — vi-диаграммы.


Что это такое?

Состояние рынка любого товара можно описать с помощью двух основных параметров — цены этого товара и объема предложения

Для рынка недвижимости в качестве основных параметров естественно использовать индекс (стоимость квадратного метра общей площади квартиры и объем предложения).

Для исследования временной динамики рынка недвижимости в терминах этих основных параметров предлагается следующий метод.

Создается двумерная система координат (Рис. 1). По одной оси откладывается средний индекс, а по второй — объем предложения.

Тогда, зная в некоторый момент времени состояние рынка (индекс и объем предложения), можно построить в описанной системе координат точку с координатами «индекс» и «объем». Положение этой точки будет полностью описывать рынок в терминах «индекс-объем» в выбранный определенный момент времени.

Если построить ряд точек, соответствующих нескольким последовательным моментам времени, и соединить их, можно получить «линию жизни» рынка.

Как читать vi-диаграммы?

Рассмотрим Рис. 2, на котором изображены все варианты развития рынка.

Пусть точка А0 описывает состояние рынка в начальный момент времени, а в следующий момент времени рынок переходит в одну из точек А1, А2... А7, А8.

Рассмотрим изменения рыночных параметров в каждом из этих переходов.

Вектор А0-А1: индекс растет, объем предложения падает.
Вектор А0-А2: индекс растет, объем предложения не меняется.
Вектор А0-А3: индекс растет, объем предложения растет.
Вектор А0-А4: индекс не меняется, объем предложения падает.
Вектор А0-А5: индекс не меняется, объем предложения растет.
Вектор А0-А6: индекс падает, объем предложения падает.
Вектор А0-А7: индекс падает, объем предложения не меняется.
Вектор А0-А8: индекс падает, объем предложения растет.

Если бы рынок недвижимости вел себя как классический, то основное движение на vi-диаграмме происходило бы в обе стороны вдоль линии А1-А0-А8 (синие векторы). Движение по этому направлению соответствует падению цены товара при росте объема предложения и росте цены при падении предложения. На линии А1-А0-А8 реализуется принципы: «больше товара — цены вниз» или «меньше товара — цены вверх». Эта эволюция — более-менее привычное поведение рынка.

Движение на vi-диаграмме вдоль линии А3-А0-А6 (красные векторы) будет описывать неклассическое, аномальное развитие рынка. При движении рынка вдоль этой линии происходит синхронное изменение индекса и объема предложения.

На привычном языке это будет звучать так: «больше товара — цены вверх» или «меньше товара — цены вниз».

Видно, что классическое и неклассическое направления развития рынка на vi-диаграммах взаимно перпендикулярны и поэтому хорошо зрительно различаются.

Представляют интерес и другие варианты развития рынка.

Например: продолжительное движение рынка по траектории А0-А2. Объем рынка не меняется, но индекс увеличивается. Скорее всего, это соответствует правому дрейфу, когда рынок целиком постепенно сдвигается в сторону удорожания. При значительном и продолжительном росте индексов на рынке может появиться спекулятивная составляющая. Растущие цены на жилье привлекут на рынок дополнительных продавцов, желающих на «бычьем» рынке получить прибыль от спекуляции. В этом случае можно ожидать после траектории А0-А2 кратковременное движение по вектору А0-А3: индекс растет параллельно с предложением. Рынок движется по неклассической траектории.

Движение по траектории А0-А3 не может быть долгим, так как спекулятивная составляющая имеет ограниченный потенциал разгона рынка. В определенный момент времени наступает насыщение рынка предложением с существенно завышенными ценами. Рынок останавливается. Прекращение движения рынка верхи вправо означает потерю инвестиционного интереса и с рынка начинают уходить спекулянты. Объем спекулятивного (а вместе с ним и общего) предложения падает, с рынка уходят относительно дорогие квартиры общий индекс уменьшается. Происходит движение по линии А3-А0. При этом вполне возможно проскакивание исходной точки А0 и проседание рынка до точки А6.

Не напоминает ли эти эволюции рынка недвижимости раздувание и сдувание того спекулятивного пузыря, который был на нашем рынке в 2007-2009 годах?

Если рост индекса (А0-А2) был небольшой или кратковременный, то спекулятивная составляющая может и не появиться. Рынок, кратковременно поднявшийся по линии А0-А2, через какое-то время откатится назад до точки А0 или даже спустится вниз по линии А0-А7. Это будет соответствовать небольшим «фоновым» колебаниям цен, что вполне допустимо при статистическом анализе.

Аналогично — небольшие или кратковременные движения рынка вдоль линии А4-А0-А5. В этом случае на рынке происходят небольшие «фоновые» колебания, но не уже индекса, а объема предложения.

Исследование «линий жизни» в реальных vi-диаграммах позволяет определять особенности развития рынка (или его сегментов) на выбранном отрезке времени.



Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему материалу прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz