Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июле — августе ’2009 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая - июль, красная – август.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные. Июльские данные по предложению нормированы к 4-недельному месяцу.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Город как совокупность различных представлений
6. Рынок аренды

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 1543 25 1.65 23826 496 2.13

Август принес увеличение среднегородского индекса — он увеличился на 25$, что соответствует темпу изменения +1.65%.

Предложение за август выросло на 2.13% и достигло уровня 23 826 квартир. Постепенно начинает восстанавливаться объем предложения, который сильно снизился в середине лета — в июле.

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для мая и июня, а на Рис.2 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
— общий объем предложения незначительно увеличился;
— на Рис. 1 отчетливо видно смещение кривой распределения в августе вправо, что свидетельствует о наличии правого дрейфа;
— кривая дополнительного предложения (Рис. 2) показывает, что в августе происходили два процесса: смещение рынка в сторону удорожания (правый дрейф) и дополнительный приток квартир в диапазоне индексов 1600$...2100$;
— все изменения спектра предложений находятся в интервале индексов 800$...3400$.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

 

Панель

 

таблица 2-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
панель 1376 31 2.30 12907 308 2.44

Панель в августе дорожала даже быстрее, чем город в целом. Темп изменения индекса составил +2.3%, что почти в полтора раза выше города.

Предложение выросло на 308 квартир, что соответствует темпу +2.44%, что тоже выше городского.

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для мая и июня, а на Рис.4 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения заметно увеличился;
— предложение в максимуме распределения стало больше;
— на Рис. 3 отчетливо видно смещение кривой распределения в августе вправо, что свидетельствует о наличии правого дрейфа;
— кривая дополнительного предложения (Рис. 4) показывает, что в августе происходили два процесса: смещение рынка в сторону удорожания (правый дрейф) и дополнительный приток квартир в диапазоне индексов 1800$...2200$;
— характер изменений в панельном сегменте очень похож на общегородскую динамику;
— изменений спектра предложений в областях меньше 900$ и больше 2300$ нет.

 

Кирпич

 

таблица 2-2 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
кирпич 1707 16 -.95 8200 203 2.54

Индекс кирпича в августе вырос менее, чем на процент. Этот темп значительно меньше городского. Индекса кирпича пробил вверх уровень 1700 и стал равным 1707$.

Предложение достигло значения 8200 квартир (+203 квартиры или +2.54%). Темп роста объема предложения немного превышает городской.

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для мая и июня, а на Рис.6 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения заметно увеличился;
— предложение в максимуме распределения стало значительно больше;
— основной приток произошел в интервале индексов 1600$...2500$;
— на восходящей ветви распределения можно увидеть признаки правого дрейфа;
— основные изменения спектра предложения произошли в интервале индексов 800$...3300$.

 

Монолит

 

таблица 2-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
монолит 1840 32 1.77 2719 -14 -0.51

Монолита на рынке стало немного меньше (-14 квартир), но индекс вырос на 1.77%, что примерно соответствует городскому темпу.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для мая и июня, а на Рис.8 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— объем предложения практически не изменился;
— характер кривой (Рис. 7) показывает, что двухкомпонентность предложения сохраняется;
— в максимуме более дешевой компоненты предложение увеличилось, а более дорогой — уменьшилось;
— спектр предложения более дешевой компоненты сузился, более дорогой — расширился;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— распределение ниже 1000$ и выше 3900$ практически не изменилось.

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

 

Алмалинский район

 

таблица 3-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 1616 30 1.89 5464 384 7.56

Увеличение индекса в Алмалинском районе в августе составило 30$. Темп изменения +1.89%, что несколько выше города.

Предложение выросло на 384 квартиры, что соответствует темпу +7.56%. По темпу роста предложения район далеко обгоняет город.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для мая и июня, а на Рис.10 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения сильно вырос;
— на восходящей ветви (нижний ценовой диапазон) распределения виден небольшой отток предложения;
— основное увеличение спектра наблюдается на нисходящей ветви (верхний ценовой диапазон) распределения;
— описанный характер изменений может быть суперпозицией правого дрейфа в нижней части спектра и дополнительным предложением в верхней части;
— все изменения спектра произошли в интервале индексов 900$...3100$.

 

Жетысуский район

 

таблица 3-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жет 1124 -26 -2.26 1456 77 5.58

Жетысуский район в августе шел «против города» — его средний индекс снизился на 26$. Это — наибольшее снижение индекса по всем рассматриваемым сегментам.

Предложение выросло на 77 квартир. Темп изменения +5.58% намного выше городского.

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для мая и июня, а на Рис.12 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения значительно увеличился;
— существенно увеличилось предложение в максимуме распределения;
— характер кривой изменения предложения (Рис. 12) показывает наличие явного левого дрейфа в широком интервале индексов;
— все изменения спектра произошли в интервале индексов от 700$ до 2200$.

 

Ауэзовский район

 

таблица 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1293 25 1.97 6408 117 1.86

В августе Ауэзовский район показал прибавление в индексе, точно совпадающее по величине с городом (+25$). Темп изменения несколько выше городского.

Предложение выросло почти на два процента (+117 квартир). Темп изменения предложения несколько ниже городского.

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для мая и июня, а на Рис.14 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения изменился незначительно;
— максимум предложения явно сместился вправо;
— характер кривой изменения предложения (Рис. 14) показывает наличие явно выраженного правого дрейфа в области индексов 1000$....1800$, то есть в основном потоке;
— все изменения в спектра находят ся в интервале индексов 1000$...1800$.

 

Медеуский район

 

таблица 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2144 -12 -0.56 3048 79 2.66

Медеуский район в августе стал немного дешевле. Индекс уменьшился на 12$. Темп изменения составил -0.56%.

Предложение увеличилось, причем темп изменения близок к городскому.

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для мая и июня, а на Рис.16 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения увеличился незначительно;
— в нижней части спектра можно увидеть признаки правого дрейфа — нижний ценовой сегмент постепенно дорожает;
— на нисходящей ветви распределения в широком интервале индексов наблюдается дополнительный приток квартир;
— изменений в спектре предложений ниже 900$ и выше 4200$ практически нет.

 

Турксибский район

 

таблица 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1006 19 1.93 1100 -112 -9.24

Индекс Турксибского района прибавил за август 19$, пробил вверх уровень 1000$ и стал равным 1006$. Темп изменения немного меньше городского.

Предложение снизилось на 112 квартир, что соответствует темпу -9.24%. Этот темп падения предложения максимальный среди рассматриваемых сегментов рынка.

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для мая и июня, а на Рис.18 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения сильно снизился;
— особенно заметным был отток квартир на восходящей ветви распределения (нижний ценовой диапазон);
— форма кривой изменения предложения (Рис. 18) прямо указывает на сильный процесс правого дрейфа;
— в интервалах индексов до 700$ и после 1700$ изменений в спектре почти нет.

 

Бостандыкский район

 

таблица 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 1640 43 2.69 6261 -91 -1.43

В августе стремительно рос индекс в Бостандыкском районе — прибавка целых 43$. Темп изменения индекса (+2.69%) самый высокий среди всех рассматриваемых сегментов рынка.

Предложение за август упало на 91 квартиру.

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для мая и июня, а на Рис.20 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— предложение незначительно снизилось;
— предложение в максимуме распределения почти не изменилось;
— на Рис. 19 отчетливо видно смещение кривой распределения вправо;
— характер кривой изменения предложения (Рис. 20) показывает наличие сильного правого дрейфа в широком интервале индексов;
— все изменения спектра предложения произошли в интервале индексов 1100$...2300$.

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

 

1-комнатные квартиры

 

таблица 4-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
1-комн 1426 16 1.13 5275 84 1.62

В сегменте 1-комнатных квартир в августе произошел небольшой рост индекса (+16$). Темп изменения составил +1.13%, что заметно меньше городского.

Предложение выросло. Но тоже незначительно (+84 квартиры). Темп изменения предложения так же, как и темп индекса, ниже городского.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.22 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— предложение изменилось незначительно;
— предложение в максимуме не изменилось ни по величине, ни по положению в спектре;
— на Рис. 21 видно небольшое смещение всего спектра вправо;
— кривая изменения предложения (Рис. 22) прямо указывает на наличие правого дрейфа;
— все изменения спектра предложения произошли в интервале индексов 700$...2100$.

 

2-комнатные квартиры

 

таблица 4-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
2-комн 1506 34 2.31 8255 25 0.30

Индекс 2-комнатных в августе значительно вырос (+34$). Темп изменения (+2.31%) почти в полтора раза выше города.

Предложение осталось практически на уровне июля (+25 квартир или +0.3%).

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.24 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:

— на Рис. 23 хорошо видно, что в августе произошло заметное смещение спектра вправо, что предполагает наличие правого дрейфа;
— это предположение подтверждает кривая изменения предложения (Рис. 24), характер которой прямо указывает на присутствие правого дрейфа;
— все изменения в спектре предложения произошли в интервале индексов 700$...2600$.

 

3-комнатные квартиры

 

таблица 4-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
3-комн 1567 25 1.62 8326 318 3.97

Сегмент 3-комнатных квартир за август подорожал — индекс вырос на 25$. Темп изменения практически равен городскому.

Объем предложения увеличился почти на 4%. По этому показателю сегмент 3-комнатных значительно опережает город.

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.26 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения значительно вырос;
— предложение в максимуме заметно увеличилось, а сам максимум сдвинулся вправо;
— на Рис. 25 видно небольшое смещение всего спектра в сторону удорожания;
— наличие правого дрейфа подтверждает и кривая изменения предложения (Рис. 26);
— кроме правого дрейфа, в областях средних и высоких индексов есть заметное увеличение предложения в достаточно широком интервале индексов;
— все изменения спектра предложения произошли в интервале индексов 800$...3300$.

 

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
4-комн 1884 -4 -0.21 1837 40 2.23

Сегмент 4-комнатных квартир в августе незначительно подешевел. Индекс снизился на 4$. Темп изменения -0.21%.

Предложение увеличилось на 40 квартир. Темп изменения составил +2.23%, что практически равно городскому показателю.

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.28 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения за месяц вырос;
— основной приток квартир произошел в районе максимума распределения;
— в широком интервале индексов на нисходящей ветви распределения наблюдаются разнонаправленные по знаку изменения предложения (Рис. 28), что можно рассматривать при малой статистике как фоновый шум;
— на восходящей ветви распределения есть признаки небольшого правого дрейфа;
— изменений в спектре предложения в областях ниже 600$ и выше 4400$ нет.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

5. Город как совокупность различных представлений

В этом разделе мы рассмотрим различные представления города в совокупности.

Темпы изменения индексов

На Рис. 29 показаны темпы изменения индекса в июне для всех сегментов города в трех различных представлениях — по типам, по форматам и по районам.

В представлении по типам видно, что все типы строений в августе дружно подорожали. Лидер подъема индекса — панель (+2.3%). От панели и монолита несколько отстал кирпич (+0.95%).

В представлении по форматам выделяются две группы.
Первая: 1-, 2- и 3-комнатные квартиры (основные форматы), индекс которых значительно вырос (от +1.13% до +2.31%).
Вторая: большие 4-комнатные квартиры, индекс которых незначительно снизился ( -0.21%).

В представлении по районам хорошо видны две группы.
Первая: Жетысуский и Медеуский районы, индекс которых уменьшился (-2.26% и -0.56% соответственно);
Вторая: остальные районы, индексы которых дружно пошли вверх (от +1.89% до +2.69%).

На Рис. 30 показана динамика индексов по районам города. Хорошо видно, что индекс увеличивался в самом низу и в самом верху города, а уменьшался вдоль линии запад-восток.

Темпы изменения объемов предложения

На Рис. 31 показаны темпы изменения объемов предложения в июне для различных сегментов рынка в трех представлениях — по типам, по форматам и по районам.

В представлении по типам видно, что
— объемы предложения панели и кирпича выросли более чем на 2%;
— монолита стало меньше (-0.51%).
Отметим, что темпы изменения объемов предложения ниже, чем в июле.

В представлении по форматам видно, что
— объемы предложения во всех форматах в августе выросли;
— лидер роста — 3-комнатные квартиры (+3.97%);
— 2-комнатных квартир на рынке осталось почти столько же, как и в июле.

В представлении по районам видно, что выделяются две группы.
Первая: Турксибский и Бостандыкский районы, в которых объемы предложения в августе снизились (-9.24% и -1.43% соответственно).
Вторая: все остальные районы, показавшие немаленький рост объемов предложения (от +1.86% до +7.56%).

На Рис. 32 показана динамика объемов предложения по районам города.

Из Рис. 30 и 32 видно, что почти во всех районах города наблюдается антикорреляция темпа изменения индекса и темпа изменения предложения: в тех районах, где индекс вырос, там упало предложение. Исключения — Алмалинский и Ауэзовский районы, в которых одновременно выросли индекс и предложение.

Наблюдаемая антикорреляция темпа изменения индекса и темпа изменения предложения свидетельствует о наличии в августе на рынке недвижимости Алмалты классической зависимости спроса и предложения.

Изменение долей рынка

На Рис. 33 показано изменение долей рынка для различных сегментов.

Видно, что панель и кирпич незначительно увеличили свои доли (+0.17% и +0.14% соответственно). Монолит потерял 0.3% рынка. Отметим, что в июле наблюдалась подобная динамика долей по типам, но изменения долей были гораздо меньше.

В представлении по форматам видно, что старшие форматы (3- и 4-комнатные квартиры) увеличили свои доли за счет 1- и -2-комнатных квартир. Основная динамика долей: 2-комнатные потеряли 0.63% рынка, а 3-комнатные — расширились на 0.62%. Отметим, что сегмент 3-комнатных уже продолжительное время увеличивает свою долю рынка.

В представлении по районам выделяются три группы.
Первая: Жетысускмй, Ауэзовский, Медеуский и Алатауский районы, доли которых изменились незначительно и разнонаправлено (от -0.07% до +0.2%).
Вторая: Турксибский и Бостандыкский районы, доли которых значительно уменьшились (от -0.58% до -0.95%).
Третья: Алмалинский район, доля которого выросла очень сильно (+1.16%).
Отметим, что в августе показатели изменения долей рынка по районам значительно превышают июльские показатели.

На Рис. 34 показана динамика долей рынка по районам города. Видно, что нижние и верхние районы города (Турксибский, Бостандыкский и Ауэзовский) потеряли часть рынка, а районы, расположенные на линии запад-восток — расширили свое присутствие на рынке.

Слагаемые динамики общегородского индекса

Изменения индексов и долей различных сегментов рынка позволяют вычислить вклад конкретного сегменты в динамику общегородского индекса.

Общегородской индекс в августе увеличился на 25$.

На Рис. 35 показаны слагаемые (вклады) различных сегментов рынка в августовское изменение общегородского индекса.

Видно, что в представлении по типам положительные вклады дали панель и кирпич (суммарно +27$). Монолит за счет потери доли рынка тянул общий индекс вниз (-2$).

В представлении по форматам видно, что все форматы, кроме 4-комнатных квартир, дали положительные слагаемые в динамику общегородского индекса. Основной положительный вклад дал сегмент 3-комнатных (+18$), в котором индекс значительно вырос (+1.62%) и доля рынка существенно увеличилась (+0.62%).

В представлении по районам видно, что Турксибский и Бостандыкский районы тянули общий индекс вниз (суммарно -9$). Остальные районы дали положительные вклады (суммарно +34$). Отличился Алмалинский район, в котором наблюдалось большое увеличение индекса (+1.89%) и значительное расширение доли рынка (+1.16%). Этот сегмент дал вклад +25$.

На Рис. 36 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

Из Рис. 34 и 36 видна корреляция между динамикой долей рынка и величиной вкладов районов в динамику общегородского индекса. Величина вкладов районов определяется, в основном, динамикой долей рынка, занимаемых районами.

Выводы по городу:

— последний месяц лета принес значительное увеличение активности продавцов на рынке недвижимости;
— объемы предложения почти во всех рассмотренных сегментах пошли вверх (кроме Турксибского, Бостандыкского районов и монолита);
— в августе наблюдается значимый рост индексов почти всех сегментах рынка (кроме Жетысуского и Медеуского районов);
— увеличение индексов сегментов связано, в основном, с двумя факторами: заметным правым дрейфом (смещением спектра предложения в сторону удорожания) и дополнительным притоком квартир в средней части ценового диапазона;
— наблюдается антикорреляция «темп изменения индекса»-«темп изменения объема предложения»;
— наблюдается корреляция «динамика доли рынка района»-«вклад района в динамику общегородского индекса».

6. Рынок аренды

В таблице 6—1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за июль-август.

 

табл 6-1 июль август        
  Стоимость
аренды		 к-во
предло-жений		 Стоимость
аренды		 к-во предложений Динамика стои-
мости ($)		 Динамика стои-
мости (%)		 Динамика предло-
жений (квартир)		 Динамика предло-
жений
(%)
1-комн. 372 4468 414 3797 42 11.27 -671 -15.02
2-комн. 567 4395 612 4241 45 7.97 -154 -3.50
3-комн. 902 2566 958 2801 56 6.17 235 9.16
4-комн. 1760 477 1767 567 7 0.40 90 18.87
Всего   11906   11406     -500 -4.20

Из Табл. 6—1 видно, что в августе увеличилась стоимость аренды для всех форматов квартир.

На Рис. 37 показана динамика стоимости аренды для различных форматов сдаваемых квартир. Видно, что чем больше формат сдаваемой квартиры, тем меньше темп изменения стоимости аренды.

Из табл. 6—1 видно, что в августе произошло существенное перераспределение предложения по форматам: 1- и 2-комнатных квартир на рынке аренды стало меньше, а 3- и 4-комнатных больше.

На Рис. 38 показана динамика предложения в зависимости от формата сдаваемой квартиры. Видна хорошая линейная зависимость.

Из анализа Рис. 37 и 38 видно, что существует хорошая антикорреляция между темпом изменения стоимости аренды и темпом изменения предложения.

Общий объем предложения в августе продолжает снижаться (-500 квартир или -4.2%).

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд ОИА показывает общую динамику рынка аренды.

В таблице 6—2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за июль-август. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, значения и динамика общего индекса аренды и вклады различных форматов в динамику общего индекса аренды.

 

табл 6-2 июль август дин доли % вклад формата $
доля % доля %
1-комн. 36.86 37.53 0.67 -2
2-комн. 37.69 36.91 -0.78 18
3-комн. 20.53 21.55 1.02 41
4-комн. 4.92 4.01 -0.91 17
сумма 100.00 100.00   75
      изменение изменение %
ср комн 1.920 2.012 0.092  
ОИА 614 689 75 12.16

Основная динамика: уменьшилась доля 1-комнатных квартир (-4.24%). За счет этого увеличились доли 2-комнатных (+0.27%). 4-комнатных (+0.96%) и, особенно, 3-комнатных (+3.01%) квартир.

На рис. 39 показана динамика долей различных форматов на рынке аренды. Видно, что основная конкуренция в августе шла между форматами 1- и 3-комнатных квартир.

Структурная перестройка предложения стала причиной резкого увеличения средней комнатности сдаваемой квартиры (+0.092). Значение средней комнатности в августе стало равным 2.012 (вновь превысило значение 2.0).

На Рис. 40 показаны вклады различных форматов в общий индекс аренды. Видно, что наибольший положительный вклад внес сегмент 3-комнатых квартир (+41$), в котором наблюдалось сильное увеличение стоимости аренды (+6.17%) и огромный рост доли рынка (+3.01%).

Месячный тренд общего индекса аренды составил +75$, что соответствует очень высокому темпу роста +12.16%.

Общий индекс аренды в августе стал равен 689$.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору, читать предыдущий обзор