Статьи25 September 2023, 10:52
8 тыс.

Покупать или нет: всё о квартирах на техэтажах

Покупать или нет: всё о квартирах на техэтажах

В Казахстане в многоквартирных домах часто продают помещения под видом квартир. Как правило, они расположены в недавно построенных ЖК: в цоколе, подвале, на техэтажах, где может не быть окон, кухни, санузлов, а вдоль стен и потолка проходят инженерные коммуникации дома.

Krisha.kz узнала у юристов, с какими рисками может столкнуться покупатель.

Когда появились такие объекты

Как рассказал юрист Аркадий Рубцов, сделки с нежилыми помещениями в многоквартирных домах РК начались после массовой приватизации недвижимости в 90-х годах.

Например, в Алматы одна из крупных лифтовых компаний имела порядка 40 диспетчерских по всему городу. Во время приватизации она выкупила их у государства и начала продавать.

Также нежилые помещения часто продавали различные конторы в домах, которые строили по госпрограммам.

Ну и, разумеется, застройщики, которые всегда активно реализовывали свои помещения.

Продавцы самостоятельно благоустраивают их и продают как жильё, хотя по документам это не так, а для привлечения покупателей выставляют цены ниже рыночных.


Что изменилось сейчас

С 16 мая 2023 года вступили в силу поправки в закон «О жилищных отношениях», чётко характеризующие нежилые помещения:

  • Застройщик может продавать не только квартиры, но и нежилые помещения, кладовки и парковочные места, если они были указаны в изначальной проектно-сметной документации.
     
  • До начала продаж застройщик должен зарегистрировать в доме кондоминиум и разграничить помещения, которые могут находиться в частной собственности, а какие относятся к общему имуществу дома.
     
  • Продажа незарегистрированных квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок запрещена.
     
  • Нежилые помещения предназначены только для оказания услуг: под магазин, офис, кафе, гостиницу, хостел и др. Жить постоянно в них нельзя.
     
  • Все остальные помещения, не указанные как квартиры, нежилые помещения, кладовки, парковки являются общедомовым имуществом. Общедомовое имущество принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Продавать его в частную собственность запрещено.

Поэтому опасность сделок с нежилыми помещениями в том, что можно приобрести общедомовое имущество, которое жильцы могут изъять у покупателя по суду.

Общее vs нежилое: в чём разница

Общее имущество — это фасады, подъезды, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок под домом и придомовой и т. д.

Нежилое помещение — это отдельное внутреннее пространство в доме, соответствующее строительным, санитарным, экологическим, противопожарным нормам и находящееся в индивидуальной собственности. Важно: оно должно быть предусмотрено на стадии проектирования.

Что должен знать покупатель

Если всё-таки покупатель решил приобрести помещение, перед сделкой нужно:

  • Проверить статус объекта в правоустанавливающем документе (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и техпаспорте.
  • Выяснить, каким образом помещение попало в собственность к продавцу и не являлось ли ранее общим имуществом.

Общее имущество дома может быть только передано в аренду по решению общего собрания собственников.

Риски для покупателя

  • Общедомовое имущество жильцы дома могут изъять через суд на основании того, что органам управления для обслуживания необходим доступ к инженерным сетям.

Ососбенно, если оно перешло в собственность продавца в последние пару лет.
Однако — чем дольше нежилое помещение находится в частной собственности (десять и более лет), если оно выведено из жилого фонда, тем меньше рисков по нему.

  • Помещение так и останется в статусе нежилого: как диспетчерская, техэтаж и т. д.
  • Его рыночная стоимость будет ниже, чем у квартиры в том же доме.

В то же время, как признают юристы, пока что судебная правоприменительная практика Казахстана по этим вопросам не всегда и не везде одинаковая.

— К сожалению, суды часто стоят на стороне застройщиков. В итоге многие управляющие не могут безопасно обслуживать дома. Проблема также в том, что госорганы продолжают узаконивать документацию на общедомовое имущество. Кроме того, некоторые застройщики не выполняют требование закона по регистрации кондоминиумов и даже подделывают подписи жильцов. Но риски для покупателей таких помещений остаются, — пояснила Меруерт Утегенова, юрист, председатель РОО "Национальный центр защиты потребителей и предпринимателей.