Статьи30 January 2023, 18:30
23.4 тыс.

Первичка или вторичка: что выбрать?

Первичка или вторичка: что выбрать?
Фото: shutterstock.com

Часто перед покупателем стоит непростой выбор, купить квартиру в новостройке или на вторичке. Сегодня мы расскажем о преимуществах и недостатках первичной и вторичной недвижимости, а также выясним, почему нельзя ориентироваться только на стоимость и какие риски могут быть при покупке того или иного вида жилья.

Не все новостройки — это первичка

Многие думают, что первичка — это новостройки, вторичка — старые дома. Однако это не совсем так.
— Первичным называется жильё от застройщика, если право собственности на объект оформляется впервые. То есть вы первый владелец.
— Вторичным называется жильё от продавца-частника. Оно может быть как в относительно новом доме, так и в старом жилом фонде.

Таким образом, если вы покупаете квартиру, в которой ещё никто не жил, но у частного собственника, — это вторичное жильё.

Как выбрать?

Три фактора, которые главным образом влияют на выбор в пользу того или иного вида недвижимости:
— стоимость,
— цель покупки,
— время заселения.

Цена

Пожалуй, главный критерий при выборе — цена. Сравним цены на новое жильё и вторичное.

По данным аналитиков Krisha.kz, средняя стоимость квадрата сейчас такая (см. табл.):
 

Город Первичный рынок, тг/кв. м Вторичный рынок, тг/кв. м
Алматы 632 000 тг 707 625 тг
Астана 425 000 тг 484 750 тг
Шымкент 381 000 тг 429 900 тг

Актуально на 30.01.2023 г.

Исходя из этих данных выходит, что 1 кв. м первички дешевле. Однако есть два важных нюанса.

Первый: квартира на первичке обычно сдаётся в черновой отделке и требует дополнительных вложений после покупки. Ремонт обходится недёшево. Иногда его стоимость доходит до половины стоимости самого жилья.

Исключение — покупка для перепродажи в черновой отделке.

Второй: средняя площадь квартир в новостройках больше, соответственно, и общая стоимость будет выше. А ещё цена первички сильно зависит от класса ЖК. Квадрат в элитном ЖК может стоить в два раза дороже, чем в экономе.
 

Класс жилья Алматы, цена 1 кв. м  Астана, цена 1 кв. м 
Эконом 375 000 тг 309 000 тг
Комфорт 486 000 тг 373 000 тг
Бизнес 757 500 тг 541 000 тг
Элит 920 300 тг 676 000 тг

Что дешевле: первичка или вторичка?

Рынок самый разнообразный. Если выбирать из наиболее бюджетных вариантов, это:
— на вторичном рынке — квартиры в домах, 1960–1975 гг. постройки. В большей степени это благодаря компактным планировкам;
— на первичном — квартиры в строящемся ЖК экономкласса. Невысокая стоимость обусловлена покупкой на стадии строительства в черновой отделке, компактной планировкой — малогабаритное жильё и удалённостью от центра города.

За одну и ту же цену можно найти жильё как на вторичке, так и на первичке.

Например, за 25 млн тенге в Алматы можно купить 2-комнатную квартиру в ЖК «Алтын сити» (Кульджинский тракт — Бухтарминская) площадью 44 кв. м. Срок сдачи — 2023 год либо 2-комнатную квартиру в доме 1961 г. п. на пересечении Гагарина — Басенова площадью 39 кв. м.

Цель покупки

Выбор зависит и от того, с какой целью покупается недвижимость: для проживания, сдачи в аренду либо дальнейшей перепродажи.

Понятно, что в первую очередь нужно опираться на свои пожелания, особенно если вы покупаете жильё для себя и своей семьи.

При покупке для сдачи в аренду специалисты советуют выбрать небольшую по площади квартиру с ремонтом в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Будет ли это квартира в новом доме или нет, не главное. Важнее выбрать наиболее удачное расположение.

Наилучший вариант для перепродажи — квартира в строящемся доме. После сдачи ЖК в эксплуатацию её стоимость вырастет, как правило, на 15–20 %.

Время

Если нужно вселиться в купленную квартиру как можно быстрее, выбирайте вторичку.

Квартиру в новостройке нужно ждать: если ЖК строится — несколько месяцев, если дом сдан, но квартира в черновой отделке — время на ремонт.

Вторичка (если она готова к проживанию) в этом случае выигрывает: заехать можно через несколько дней после заключения сделки. Если ремонт всё же требуется, то обычно косметический.

Разберём основные плюсы и минусы вторички и первички

Квартира от застройщика

При покупке квартиры от застройщика одно из преимуществ — юридическая чистота. У квартиры не было владельцев, соответственно, нет неучтённых наследников и никто точно не сможет претендовать на долю в квартире. Кроме того, нет незаконных перепланировок.

К плюсам также можно отнести:
— просторную площадь;
— высокие потолки;
— огороженную, часто охраняемую территорию;
— свободную планировку;
— новые инженерные коммуникации;
— современные системы безопасности;
— возможность сделать планировку и ремонт по своему желанию;
— скоростные лифты (в большинстве случаев их два: пассажирский и грузовой);
— подземный паркинг.

Основных минусов нового жилья три:

  • Высокий риск покупки жилья у недобросовестного застройщика, множество объектов вне правового поля.
  • Не всегда высокое качество строительства, недоделки стройкомпании и всё, что с этим связано: неровные стены, плохая шумоизоляция, неправильно работающая вентиляция. Важно проверить всё перед приёмкой квартиры, чтобы недочёты исправил сам застройщик.

К минусам также относятся:

  • Неразвитая внутренняя инфраструктура.
  • Частые проблемы с коммуникациями: электричество, отопление и воду отключают из-за продолжения строительства (если ЖК ещё не сдан полностью) или ремонта у кого-то из соседей.
  • Мало зелени.

К недостаткам можно отнести высокие платежи за обслуживание и эксплуатацию.

Квартира на вторичке

К основному преимуществу вторичного жилья относится тот факт, что квартира, дом и район вокруг уже обжиты, соответственно, не будет проблем с наличием магазинов, школ и прочими объектами.

Плюсы вторичного жилья:

  • расположено в развитых районах;
  • готово к проживанию;
  • устоявшаяся инфраструктура;
  • небольшие затраты на ремонт или их отсутствие;
  • возможность купить жильё с мебелью и техникой;
  • хорошее озеленение.

Минусы вторички:

  • изношенность дома и коммуникаций (трубы, электрические сети и т. д.);
  • часто наличие неузаконенных перепланировок;
  • небольшая площадь, маленькая кухня;
  • совмещённый санузел;
  • возможный снос;
  • часто нехватка парковочных мест.

Ещё один важный недостаток вторички в старом жилфонде — такое жильё нередко не подходит для покупки в ипотеку из-за года постройки (дому должно быть не более 50 лет), материала стен или перепланировок.

Риски при покупке

При выборе первичной недвижимости главный риск — недобросовестный застройщик. Перед покупкой важно проверить репутацию стройкомпании, тщательно изучить все документы.

Как выбрать застройщика

Если рассматривается квартира в строящемся доме, то безопасной сделка будет только в том случае, если застройщик выполнил следующие условия:
— получил гарантию Единого жилищного оператора АО «Казахстанская жилищная компания»;
— участвует в проекте банка второго уровня;
— возвёл каркас жилого дома.

Покупая жильё на вторичке, также стоит проверить все документы с юристом, ведь эта квартира с «историей». После покупки может выясниться, что есть наследники или другие собственники, имеются обременения и т. д. В этом случае сделку могут признать недействительной.

Как проверить квартиру перед покупкой

Что выбрать?

Свои плюсы и недостатки есть как у вторички, так и у первички. Какие из них являются особенно важными, каждый покупатель решает сам, выбор зависит от его возможностей и потребностей.
 

Критерий Первичка Вторичка
Цена Высокая, исключение   строящиеся, экономкласса, в черновой отделке Невысокая, при этом можно найти меблированное и с ремонтом
Инфраструктура Часто формируется после ввода Хорошо развита
Риск Высокий: много объектов строится без разрешений, но при этом юридическая чистота  Есть вероятность появления наследников
Время заселения Нужно ждать ввода в эксплуатацию и время на ремонт Сразу после сделки
Благоустройство Огороженная территория, охрана, подземный паркинг, мало зелени и небольшая придомовая территория Чаще всего хорошо озеленённые, просторные дворовые территории, нехватка парковочных мест