Статьи19 September 2022, 17:13
28.4 тыс.

Торг: сколько сейчас уступают при сделке

Торг: сколько сейчас уступают при сделке
Фото: shutterstock.com

Узнали у экспертов рынка, насколько реальные цены сделок отличаются от запрашиваемых, когда продавцы охотнее делают скидки и как грамотно торговаться.

Наталья Калмыкова, заместитель директора АН Sweet Home, Алматы
 — Размер скидки зависит от цены жилья. Если продавец с самого начала завысил её, то нужно снижать до рыночной. Если цена рыночная, то уступка будет небольшой.

На моей практике, если объект стоит 10 млн, скидка вряд ли превысит 500 тыс. — 1 млн, если стоимость превышает 100 млн, то продавец, может скинуть и 10 млн.

Основной мотив торга — срочность продажи. Когда собственнику срочно нужны деньги, можно получить хорошую скидку.

Сейчас цены на жильё выросли. Повлияла не только пенсионка, но и поведение самих собственников. Они смотрят на соседей и ставят цены ещё выше. Естественно, такие объекты не продаются. К примеру, если в мкр Орбита трёхкомнатная квартира обычной планировки площадью 60 кв. м стоит 32–35 млн тг, а продавец ставит 40 млн, то она не уходит. И только после снижения до 35 млн появляются покупатели.

Кстати, многие владельцы думают, что россияне начнут у нас массово покупать жильё, но это запрещено нашим законодательством — иностранцы без вида на жительство не могут иметь в собственности жильё в Казахстане.

Чтобы получить скидку, покупатель ни в коем случае не должен критиковать жильё в жёсткой форме. Часто хозяева отказываются сотрудничать с такими покупателями.

Что касается разницы в цене при покупке за наличку или в ипотеку, то сейчас оформление ипотеки занимает от силы неделю, и нужно понимать, что ипотечников у нас много. Поэтому когда продавцы отказываются от ипотеки, это неправильное поведение. Я могу это объяснить только нежеланием платить 10%-й налог. Как правило, продавцы уже закладывают его в цену продажи. В других случаях повышать цену для ипотечников и понижать для наличников — большое заблуждение.

Сложно ли продать квартиру в ипотеку

При продаже жилья, которое находилось в собственности менее года (после регистрации в госбазе), по большей цене возникает обязанность по уплате налога в размере 10 %. Он рассчитывается от дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Например: купили за 18 млн, продали через 6 мес. за 20 млн. Доход — 2 млн. Десятипроцентный налог с него — 200 тыс. тг. Если жильё продаётся по цене покупки, то платить налог не нужно. Этим вариантом часто пользуются продавцы-перекупщики. Есть риски: Заниженная цена в договоре купли-продажи: почему это опасно

Айдын Рыскельдинов, специалист по продаже недвижимости АН «Евразия», Алматы 
 — Размер скидки зависит от стартовой цены на жильё и ситуации продавца. Если продажа срочная и цена рыночная, то хозяева готовы уступить до 10–15 %. Чаще всего уступают на недвижимость, которая не проходит ипотеку.

Самый веский мотив для торга — срочная продажа из-за необходимости денег.

Чтобы владелец уступил, покупатель должен быть тактичным, дружелюбным, вести себя вежливо, не требовать скидку с порога.

Что касается разницы в цене при продаже за наличные и в ипотеку, то я из своей практики вижу небольшой дисконт из-за того, что владельцы боятся, что придётся долго ждать поступления денег из банка.

Почему квартира не продаётся и что делать

Асылан Калыков, руководитель АН «Районы», Астана 
 — Торг связан с количеством предложений. В Астане, по нашим наблюдениям, примерно 50 % рынка недвижимости приходится на Есильский район. Здесь очень высокая конкуренция, предложений много, рынок перенасыщен. Например, в Алматинском районе конкуренция ниже, хороших предложений не так много, поэтому их владельцы неохотно идут на торг. Например, при цене квартиры 15–17 млн тг торг составляет примерно 500–800 тыс. тг. А в Есильском готовы уступать миллионами.

На торг можно рассчитывать: — если это жильё 2005–2017 гг., где дома уже немного устаревшие, «уставшие» в том числе из-за ненадлежащего управления КСК; — при расчёте наличкой; — при переуступке права в долевом строительстве; — при покупке залогового жилья.

В среднем размер торга составляет 3–5 % от стоимости жилья. На залоговое может доходить до 10 %, потому что банки не готовы делать рефинансирование между собой, поэтому требуют выкупить квартиру из залога.

Продавец готов к торгу, когда ему нужно решить какую-то проблему: переезд, улучшение жилищных условий, долги. И чаще всего эта проблема не решается со временем по-другому, кроме как продать квартиру. Как только проблема становится острее, наступает точка кипения — продавец готов к торгу.

Относительно отличия реальных цен сделок от предлагаемых нужно понимать, что у квартиры всегда есть три цены: — первая — в которой заинтересован владелец; — вторая — та, что интересна покупателю; — третья — которую можно выдержать при обоснованном торге.

Разница между ними достигает максимум 10 %. Исключение — переоценённые объекты изначально, там и по 5–10 млн вынуждены скидывать продавцы. Как говорится, на рынке есть два дурака, но пока они друг друга найдут, может пройти очень много времени. Но я сейчас говорю об адекватных ценах и таких же скидках.

Чтобы продавец точно уступил, нужно как минимум соблюдать правила приличия: быть вежливым, тактичным, не наглеть, понравиться своим поведением хозяину и уже тогда торговаться.

Относительно продаж в ипотеку и за наличные, то чаще всего наличку требуют: — те, кому срочно нужны деньги; — перекупщики на первичном рынке, которые не хотят платить налог, поэтому им выгоднее провести офлайн-сделку, чтобы в договоре написать меньшую сумму. При этом нужно понимать, что сейчас ипотеку можно оформить за полтора дня, поэтому наценять за ожидание нет необходимости.

Что происходит с ценами на жильё в Казахстане

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана 
 — Наиболее приемлемым является дисконт в размере 2-3 % от стоимости квартиры. Если продают за 20.5 млн, то, как правило, 500 тыс. уступят.

Перед продажей осознанный владелец должен провести предварительный анализ рынка, чтобы понимать стартовую цену. Нужно узнать цены на аналогичную недвижимость и учитывать характеристики своего объекта: квадратуру, этаж, состояние жилья, вид из окон, мебель, её состояние. После этого выставить наиболее низкую из средних цен, иначе квартира не будет продаваться.

Причин для торга со стороны продавца может быть много, но самый веский — это сроки, дедлайн.

Что касается сделок за наличные, а не в ипотеку, то сейчас дело в налоге. Раньше выбор в пользу налички делали из-за опасений длительности банковских процедур. При этом как риелтор отмечу, что ипотечный покупатель — наиболее реальный и менее капризный, чем тот, кто покупает за наличку.

Что будет с ценами на жильё осенью 2022 года