Подорожает ли жильё в РК? Итоги полугодия

Подорожает ли жильё в РК? Итоги полугодия
аналитика
Автор: Алина Буравцева. | Фото: krisha.kz

Несмотря на события, которые могли дестабилизировать рынок недвижимости РК, первая половина 2018 года завершилась без грандиозных трансформаций. При этом адекватная коррекция цен, произошедшая в последние шесть месяцев, стала показателем хорошего состояния рынка и восстановления спроса.

Аналитики krisha.kz подвели итоги полугодия и назвали главные ценовые тенденции, а также оценили перспективу возможного роста цен, в том числе в связи с программой «7-20-25».

Что с ценами?
В последнее время в большинстве регионов преобладает положительная динамика, которая теперь лишь изредка сменяется снижением.

Если сравнивать первую половину 2018 года со второй 2017-го, то изменения очевидны. Так, прирост среднего ценового показателя за весь период в некоторых населённых пунктах страны достиг 4-5 % и даже превысил эту планку. В частности, в тройке лидеров оказались Петропавловск, где средние цены предложений в первом полугодии стали выше на 5.5 %, Семей (+4.9 %) и Астана (+3.7 %).
Более скромная положительная динамика, в пределах 1 и 1.8 %, наблюдалась в Шымкенте и Караганде. В Костанае и Уральске индекс цен сдвинулся вверх всего на 2.3 и 2.4 %. Прирост в Актобе, Павлодаре, Усть-Каменогорске и Кокшетау составил менее 1 %.

Снижение средних цен зафиксировано в трёх городах. В Актау полугодовой индекс просел на 1.9 %, в Таразе — на 0.8 %. В наименьшей степени это проявилось в Алматы (—0.6 %).

Если говорить о рынке жилья Казахстана в целом, то можно отметить, что в первом полугодии индикатор стоимости жилья оказался на 1.5 % выше, чем в предыдущие шесть месяцев.

Сколько стоит жильё?
Что касается уровня текущих цен, актуальных в июне, то ситуация выглядит так: наиболее дешёвая недвижимость находится в Таразе и Актобе. Средняя стоимость одного квадратного метра составляет 151.8 и 153.8 тыс. тенге.

Единица площади в Павлодаре и Семее стоит порядка 163 и 164 тыс. тенге. В Усть-Каменогорске — 167.7 тыс. тенге, в Уральске — 176 тыс. тенге, в Кокшетау и Костанае — 178.5 и 185.3 тыс. тенге соответственно.

В Петропавловске, Караганде и Шымкенте жильё дороже. Средняя стоимость квадрата в этих городах — 187.9, 198.9 и 199.5 тыс. тенге соответственно.

В рейтинге казахстанских городов с дорогой недвижимостью традиционно лидирует Алматы. В июне один квадратный метр здесь стоил около 341 тыс. тенге. На втором месте Астана (325.8 тыс.), на третьем — Актау (213.6 тыс.).

Что случилось за год
Если сопоставить текущие показатели с прошлогодними, то можно заметить, что в некоторых регионах изменения весьма значительны. В наибольшей степени ситуация изменилась в Семее и Петропавловске, где индекс цен относительно июня 2017 года вырос на 6.3 и 10 % соответственно.

Положительная динамика в пределах 1–4 % наблюдается (относительно июня 2017 года) в Караганде (+1.2 %), Павлодаре (+1.2 %), Актобе (+1.3 %), Уральске (+2 % ), Астане (+2.9 %) и Костанае (+3.9 %). В Алматы и Шымкенте зафиксирован прирост, но менее значительный: 0.7 и 0.3 % соответственно.

Снижение на 1-2 % произошло в Усть-Каменогорске (—0.9 %), Кокшетау (—1.1 %) и Таразе (—1.7 %). Самый масштабный откат значений замечен в Актау, где средняя стоимость предложений в июне этого года на 5.5 % ниже, чем 12 месяцев назад.

Что касается января 2018 года, то с тех пор индекс цен на жильё в городах РК вырос на 0.7 %. Среди населённых пунктов, где это наиболее заметно, — Шымкент (+3.1 %), Павлодар (+2.3 %), Семей (+2.2 %). В то же время снижение произошло в Караганде (—1.1 %), Актобе (—0.8 %), Кокшетау (— 0.8 %), Актау (—0.6 %), Алматы (—0.5 %) и в Таразе (—0.1 %).



Динамика за последний месяц оказалось незначительной, но в некоторых городах о себе заявил отрицательный тренд. По сравнению с маем средние цены предложений максимально снизились в Актау (—3.3 %), Таразе (—2 %) и Караганде (—1.1 %). В Шымкенте и Актобе наблюдался прирост на 1 и 1.3 % соответственно. В остальных регионах коррекции почти не произошло.

Все описанные выше изменения, по мнению аналитиков «Крыши», соответствуют сложившейся ситуации. Спрос восстанавливается. Рынок уже пришёл в себя после дедолларизации, цены стабилизировались и меняются в основном по сложившейся сезонной схеме.

В целом в течение года глобальных перемен не случилось. При этом событий, которые были направлены на изменение ситуации с ценами на недвижимость, было достаточно. Одно из наиболее ярких явлений полугодия — реформа жилищных программ и запуск новой ипотечной под названием «7-20-25».
С тех пор как была озвучена идея обеспечения населения доступными кредитами (это случилось в марте), в стране стала активно обсуждаться возможность возникновения нового мыльного пузыря — когда высокий спрос постепенно раздувает цены.

Несмотря на то что условия, разработанные Нацбанком относительно требований к заёмщикам, оказались подозрительно лояльными (отсутствие моратория на отчуждения, фактор наличия жилья у супруги или супруга и т. д.), есть вероятность, что ажиотажа не будет.

Причина — неплатёжеспособность огромного количества граждан, действительно нуждающихся в жилье и вынужденных годами копить на минимальный первоначальный взнос. Проще говоря, взносы по ипотеке окажутся выше арендной платы, которая и так многим не по карману.

Эксперты «Крыши» рассчитали, что если квартира по «7-20-25» будет стоить 25 млн тенге, потребуется первоначальный взнос в размере 5 млн. При этом на протяжении 25 лет ежемесячный платёж составит более 140 тысяч тенге. Следовательно, доход заёмщика должен быть как минимум в два раза выше — примерно 285 тыс. тенге.
Чтобы платёж составлял 80–85 тыс. тенге, придётся подыскать первичное жильё стоимостью до 15 млн тенге. А это не так-то просто.

В случае, когда собран взнос в размере 1.4 млн тенге, а сумма, которую заёмщик готов отдавать ежемесячно, не превышает 60 тыс. тенге, придётся выбирать квартиру за 10 млн тенге. Стоит ли говорить, что в Астане и Алматы крайне мало таких предложений, и большинство из них не рассматриваются как комфортное и полноценное жильё даже для небольшой семьи.

Возможность увеличения первоначального взноса и досрочное погашение допускаются, но, учитывая, что проект разрабатывался для ограниченных в средствах заёмщиков, это вряд ли стоит рассматривать всерьёз.

Вероятнее всего, «7-20-25» не будет воспринята как кампания по масштабному удешевлению жилья. Соответственно, трансформировать таким образом рынок будет сложно. Пожалуй, единственное, что может привести к росту цен на недвижимость в РК, это значительное улучшение уровня жизни, которое наблюдается преимущественно в периоды высоких цен на нефть.

Доступность кредитования, влияющая на рынок, тоже зависит от платёжеспособности населения — как фактор снижения риска и ставок соответственно.

Влияние госпрограмм, в том числе дорабатываемых в рамках «Нурлы жер», весьма ограниченно. Спекулятивные изменения не исключаются, но объективно оценить ситуацию можно будет только во второй половине этого года. Предположительно, в ближайшее время цены останутся прежними.

Опубликовано 28 июня 2018 г., 16:45.
18243 просмотра

Другие публикации

1
из