«Золотой квадрат» Алматы: спрос и цены на жильё

«Золотой квадрат» Алматы: спрос и цены на жильё
Автор: Сайт krisha.kz. | Фото: krisha.kz

«Золотой квадрат»... Мало кто точно знает, какие улицы к нему относятся. А между тем эта формулировка часто встречается в объявлениях о продаже квартир, и каждый интерпретирует её по-своему. Для того чтобы определиться с границами, а также с тем, что из себя представляет данный район сейчас, какая там недвижимость и сколько она стоит, krisha.kz опросила экспертов.

Какие улицы входят

По словам журналиста городоведческой тематики Андрея Свиридова, прообразом современного «золотого квадрата» был район в Верном (середина 1870-х годов), ограниченный улицами Штабной (ныне ул. Гоголя), Казначейской (ул. Калдаякова), Мещанской (ул. Кабанбай батыра) и Старокладбищенской (пр. Абылай хана).

В советское время эту территорию продолжали застраивать, расширив её на юг до Головного арыка (ныне пр. Абая) и на запад до пр. Сейфуллина. Однако возникшее позже понятие «золотой квадрат» обычно применяют не ко всему старому центру, а к району ниже пр. Абая, ограниченному с запада и севера улицами Желтоксан и Гоголя, а с востока — речкой Малая Алматинка, на отрезке между ул. Курмангазы и Пугасовым мостом, а далее ул. Калдаякова.

Внутри «квадрата» следует различать, с одной стороны, магистральные улицы, такие как Желтоксан и пр. Назарбаева, пр. Абылай хана и Достык, а с другой — улицы тихого центра: Зенкова, Пушкина, Валиханова, Тулебаева, Панфилова, Байсеитовой и Чайковского. В застройке первой группы доминирует престижность, второй — уютность.

Основу «золотого квадрата» составляют 3-4-этажные кирпичные строения 30–50-х годов постройки и 4-5-этажные 60–80-х, расположенные в уютных зелёных дворах. Квартиры здесь (не более двух-трёх на площадке) с трёхметровыми потолками и стенами толщиною почти в метр, как правило, доставались партийной верхушке и интеллигенции. Долгое время всевозможные ведомственные, совминовские и тем более кунаевские дома были пределом мечтаний и эталоном благополучия.

— Действительно, в основном дома строились для партийно-правительственной и творческой элиты. Это дома ЦК и Совмина, Союза писателей и композиторов и др. Их легко узнать по мемориальным доскам на стенах. Но так было не всегда. К примеру, один из четырёх домов 50-х годов возле площади Астана был заселён рабочими кондитерской фабрики, — уточнил Свиридов.

Что произошло с «золотым квадратом»

По-настоящему «золотым» этот район стал в период становления рынка, когда на продажу были выставлены штучные объекты. Алматинцы вспоминают, что за премиальным жильём среди людей, имевших соответствующий капитал, шла настоящая охота. После именно в этих домах первыми начали появляться такие атрибуты роскоши, как бронированные двери и охрана, евроремонт и т. д.

Но время шло, стали формироваться новые элитные районы. Денежное русло потекло в сторону гор, где вовсю возводятся настоящие дворцы и небоскрёбы.

Что же из себя сейчас представляет «золотой квадрат»?

Андрей Свиридов

городовед

— В последние два десятилетия он меняет свой облик и не всегда в лучшую сторону. Практически все квартиры, выходящие на улицу, выкуплены и превращены в магазины, рестораны и офисы. Само по себе это вполне приемлемо, но только при уважении к архитектурному облику здания в целом. У нас же во многих случаях пристройки уродуют фасад старых домов и захватывают часть тротуаров.

Также, по его словам, непоправимый ущерб историческому центру нанёс снос таких историко-архитектурных памятников, как бывший губернаторский дом на углу пр. Достык и ул. Казыбек би, конструктивистское здание Госбанка на ул. Панфилова, старый ТЮЗ на углу пр. Абылай хана и ул. Кабанбай батыра и главное здание Госплана на ул. Желтоксан. На месте последнего появилось девятиэтажное здание, которое резко дисгармонирует с тремя прекрасно отреставрированными домами 30–50-х годов на трёх других углах перекрёстка улиц Желтоксан и Богенбай батыра.

Алмас Ордабаев

архитектор

— «Золотой квадрат» изменился. Он стал теснее из-за точечной застройки. Комфорта там уже меньше, чем прежде. Усугубляется и транспортная ситуация. Что касается самих проектов, то далеко не все из них «золотые». Некоторые алматинцы хвалят так называемые японские дома, появившиеся в послевоенные годы. На самом деле японцы их не строили. Это заблуждение. Возводились они нашими мастерами, по нашим проектам, из наших материалов. Рабочая сила военнопленных использовалась только при рытье котлованов. Единственное преимущество таких домов — высокие потолки. Жильё 40–50-х гг. постройки сейсмоопасное, и фундамент оставляет желать лучшего.

Что продают и за сколько

Что касается цен, то продавцы не спешат портить репутацию «золотого квадрата», запрашивая стоимость выше средней. По нашим данным, на этой территории размещено более 100 таких объектов (не считая новостроек) стоимостью от 15 до 140 млн тенге.

Однокомнатные квартиры площадью 30–40 кв. м с ремонтом и мебелью можно купить за 20–40 млн тенге. Двухкомнатные (43–88 кв. м) — в пределах 20–58 млн, трёхкомнатные и четырёхкомнатные (55–152 кв. м) — 55–90 млн.

Единица площади жилья, расположенного на улицах Тулебаева, Жамбыла, Кабанбай батыра, Кунаева, как правило, оценивается владельцами примерно в 600 000 тенге.

К примеру, на сайте «Крыша» на продажу выставлена четырёхкомнатная квартира, где расположен музей Д. Кунаева, по соседству с домом Первого секретаря ЦК КП. Площадь объекта составляет 110 квадратных метров. По заверению продавца, в доме сейчас проживает 6 семей бывших министров и политиков. Стоимость — 73 млн тенге (663.6 тыс. тенге за 1 кв. м).

Следует отметить, что квартиры с дизайнерским евроремонтом, улучшенной планировкой, встроенной техникой и эксклюзивной мебелью стоят чуть ли не в два раза дороже, чем аналогичные квартиры в Медеуском или Алмалинском районах. В основном — от 700 000 тенге за 1 кв. м.

Ценовым лидером в «золотом квадрате» является 5-комнатная квартира в доме 1957 года постройки. Расположена она на пересечении пр. Абылай хана и ул. Жамбыла. По словам владельцев, они провели и узаконили перепланировку, объединив две квартиры, 3- и 4-комнатную. Таким образом площадь была увеличена до 152 кв. м, а стоимость квадрата хозяева оценили более чем в 900 000 тенге (что, кстати, сопоставимо с расценками на жильё в элитных ЖК).

Нина Лукьяненко

вице-президент Объединённой ассоциации риелторов

— В первую очередь «золотой квадрат» — это определённый формат жилья: высокие трёхметровые потолки, массивные 80-сантиметровые стены, просторные комнаты. Стоимость такой недвижимости всегда была высокой за счёт развитой инфраструктуры района. Востребован ли он сегодня? Пожалуй, нет. Спрос смещается в верхнюю часть города, где более благоприятная экологическая и климатическая обстановка (воздух чище и свежее, летом менее жарко).

Кстати, нетипично высокая цена здесь свойственна и рядовым панелькам. Так, средняя запрашиваемая стоимость зачастую превышает 400 000 тенге за 1 кв. м. При этом не стоит ожидать, что недвижимость пребывает в идеальном состоянии. Качественный и полноценный евроремонт в этом сегменте — редкость. Недвижимость отчаянно требует реконструкции и замены сантехники — такова особенность этого сегмента.

Есть и другие недостатки:

  • высокая цена (многие продавцы переоценивают состояние своих квартир);
  • маленькая площадь нежилых помещений (ванная — 4 кв. м);
  • изношенные коммуникации (трубы, электрические сети и т. д.), не лучшее состояние крыши и подвала;
  • отсутствие лифта;
  • наличие квартир с неузаконенной перепланировкой.

Впрочем, есть у «золотого квадрата» и ряд преимуществ:

  • развитая инфраструктура, озеленение;
  • отличная звукоизоляция;
  • небольшое количество соседей-арендаторов;
  • тихие дворы;
  • компактные и рациональные площади, а значит, недорогие коммунальные платежи.

Относительно будущего этого района мнения экспертов расходятся. С одной стороны, район благоустраивается и хорошеет, с другой — стремительно теряет позиции.

История и атмосфера, высокое качество, а также гармоничный облик всего ансамбля старой Алматы — это то, что на протяжении долгих лет считалось роскошью, сегодня, скорее, просто ностальгия и романтика.

Опубликовано 26 января 2018 г., 15:05.
14050 просмотров

Другие публикации

1
из