Жилищные кооперативы – в чём подвох?

Автор: Инна Пчелянская. | Фото: krisha.kz

Сегодня в Казахстане широко распространены схемы приобретения жилья через жилищно-строительные кооперативы. Что это за сообщества, откуда они взялись, безопасно ли приобретать у них жильё, кто может скрываться под видом ЖСК и всегда ли прозрачны схемы таких покупок, «Крыша» разобралась совместно с юристом.

ЖСК, призванные решать квартирный вопрос, известны ещё со времён СССР. В их основе лежало и до сих пор лежит объединение обычных граждан — пайщиков, которые сообща строили жильё для себя. Но тогда в эту цепочку нередко входило государство, выдавая населению льготные ссуды. Наверное, многие помнят такое понятие, как «кооперативная квартира». Это из этой серии.

В Казахстане бум ЖСК начался несколько лет назад, когда после многочисленных шумных историй с проблемными долевыми стройками государство было вынуждено ужесточить нормы закона «О долевом участии в жилищном строительстве». С выходом в 2016 году нового документа требования, предъявляемые к застройщикам, стали ещё жёстче.

Обмануть граждан стало сложнее, в результате ЖСК стали своеобразной лазейкой для недобросовестных строительных компаний. Интересы покупателя в таких кооперативах защищены меньше, чем при обычном долевом строительстве, так как все права пайщика определяются уставом кооператива, который готовит заинтересованная стройфирма ещё до вступления в него реальных членов. Не совсем порядочный застройщик, выдвинув в правление кооператива необходимых инициативных граждан, может лоббировать свои условия и решения, начиная с размера вступительных и иных взносов и заканчивая порядком сдачи жилого помещения. 

Справедливости ради, следует отметить, что на казахстанском рынке были и есть добросовестные ЖСК, в которых граждане, объединившись, реально строят для себя жильё без проблем. Другое дело, что суметь определить добросовестность кооператива непросто. О том, как это сделать, мы расскажем ниже. 

Что же такое ЖСК? Это некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации дома. Право собственности на недвижимость здесь принадлежит кооперативу, а его члены обладают правом владения и пользования закреплёнными за ними помещениями, в отдельных случаях — правом распоряжения в установленном порядке. Важно понимать, что изначально будущими жильцами покупаются паи, а не квадратные метры. Но внесение полной суммы паевого взноса служит основанием для приобретения права собственности.

Какие риски «общения» с недобросовестными ЖСК существуют?

Самый большой — угроза сноса почти достроенного дома, когда в один «прекрасный» момент объект вдруг арестовывают, а администрация ЖСК исчезает в неизвестном направлении. Впоследствии выясняется, что кооператив не имел никаких разрешительных документов на стройку и даже участок ему не принадлежал.

Также нередки случаи двойной продажи квартир или строительства только на бумаге. В таких ситуациях покупатель беззащитен. Вроде он заключил договор, платил взносы, а в итоге оказался ни с чем.

Что следует сделать перед заключением договора с ЖСК

1. Изучите устав кооператива.
В нём обязательно должны указываться:
— предмет, цели деятельности кооператива;
— размер паёв, порядок их внесения, ответственность за невыплату пая;
— состав и компетенция органа управления кооперативом и порядок принятия им решений (особенно в вопросах, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов);
— порядок покрытия членами кооператива понесённых им убытков;
— размер вступительных и иных взносов;
— порядок сдачи помещения внаём или использования его по нежилому назначению;
— условия вселения временных жильцов;
— порядок пользования жилплощадью при разделе паенакопления;
— порядок и условия передачи прав и обязанностей другим лицам;
— иные условия пользования помещениями в доме.

Устав ЖСК подлежит обязательной государственной регистрации в ЦОНе по месту регистрации членов кооператива.

2. Обратите внимание на отношения ЖСК и застройщика.
В их внутренних договорах могут быть положения, разрешающие стройкомпании не передавать ЖСК незавершённое строительство, если последний не расплатится по обязательствам.

Риск в том, что даже добросовестный покупатель не сможет получить жильё, если не все квартиры будут проданы или между ЖСК и застройщиком возникнут административные разногласия.

3. Тщательно изучите необходимую разрешительную документацию.
Проверьте наличие лицензии на строительство, госакта на землю, разрешения на строительство, а также целевое назначение участка, на котором застройщик собирается возводить дом. Это должно быть «Для многоквартирного строительства»! Не гостиницы, не спорткомлекса, не ещё чего-то! И не нужно верить словам руководства компании, что они уладят проблему, договорятся в акимате, изменят целевое назначение земли или легализуют. На практике этого не случается, поэтому покупатели остаются ни с чем.

4. Изучите договор паевого взноса, порядок выплат.
Как правило, размер пая увеличивается пропорционально росту себестоимости проекта. Если пайщик не сможет платить, то договор разрывается.

Риск в возвращении уже выплаченных денег, потому что по условиям соглашения такое возможно только после продажи квартиры пайщика третьему лицу. Ждать этого момента можно очень долго.

5. Узнайте о возможных финансовых издержках.
Нередко на члена кооператива перекладывают всевозможные расходы по изготовлению необходимых документов и регистрации прав собственности.

6. Уточните параметры готовности квартиры и её технические характеристики.
Распространены случаи, когда этот важнейший фактор вообще не определён, что позволяет ЖСК объявить жильё готовым для передачи на абсолютно любом этапе.

Что касается теххарактеристик, то самым важным пунктом является площадь жилья. Некоторые ЖСК в своих договорах указывают, что при превышении площади на 5–15 % пайщику придётся доплачивать. А это обычно немалая сумма.

7. Узнайте условия выхода из ЖСК.
Нужно помнить, что вступление и выход из подобных кооперативов — дело добровольное. Никаких комиссий, штрафов за выход быть не должно!

Важно!

  • Первоначальный взнос должен составлять не менее 1/3 паевого взноса.
  • Размер взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемой квартиры к общей площади дома.
  • Решением общего учредительного собрания ЖСК определяются сроки внесения паевых взносов.
  • Взнос полной суммы служит основанием для приобретения права собственности на жильё.
  • Если все члены кооператива приобрели право собственности на квартиры, ЖСК может быть преобразован в КСК.

Бахыт Касымбеков

юрист по жилищному праву

— Член ЖСК является участником добровольного объединения и, соответственно, на него не распространяется законодательство о защите прав потребителей. Такие кооперативы не обязаны указывать окончательную стоимость квартиры. Цена по решению общего собрания может быть увеличена из-за инфляции, издержек и иных факторов. Это означает, что ЖСК может требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам.

Как правило, в уставе ЖСК или другом внутреннем документе не прописано, что кооператив несёт ответственность за сроки реализации проекта. Также большой вопрос возникает с возвратом денег в случае затягивания или невозможности строительства.

Лучший вариант снизить риски при вхождении в такие кооперативы — воспользоваться услугами компетентных юристов, которые изучат внутренние документы ЖСК и дадут необходимые советы и рекомендации.

Правительство РК намерено основательно изменить законодательную базу в части работы жилищно-строительных, жилищных и потребительских кооперативов. Изменения коснутся юридического статуса пайщиков — ими смогут стать только физические лица. Также предлагается пересмотреть пункты, касающиеся регистрации ЖСК, установить норму по обязательности наличия у кооператива собственного или арендуемого земельного участка и многое другое. Подробно о предлагаемых поправках читайте здесь.

Когда ЖСК вовсе не ЖСК!

Сегодня никого не удивишь рекламой разных сообществ, предлагающих купить жильё на «более льготных, чем в банках, условиях, с небольшим первоначальным взносом и возможностью въехать в квартиру через полгода». Здесь организаторы скрываются не только за маской жилищно-строительных, но и других кооперативов: жилищных и потребительских. Проблема в том, что за мягкими условиями скрывается жёсткая реальность: гражданин проживает в квартире только на условиях аренды до полной оплаты оставшейся суммы. Кроме того, сам принцип покупки жилья за счёт новых участников является отличительной чертой финансовых пирамид.

Мы не раз писали о видах обмана мошенников, скрывающихся под видом потребительских кооперативов или страховых компаний, которые предлагали приобретать жильё в рассрочку. Также давали юридический ликбез о том, как обезопасить себя в случае встречи с подобными сообществами.

«Крыша» рекомендует внимательно изучать условия любых сделок и быть предельно внимательными. Безопасных вам схем!

Опубликовано 11 августа 2017 г., 13:27.
5709 просмотров

Другие публикации

1
из