Первичка vs вторичка: битва за покупателя

Автор: Данил Павленко. | Фото: krisha.kz

Долгое время алматинцы, выбирая квартиру, отдавали предпочтение вторичке. К новостройкам же относились с осторожностью и даже с некой долей скептицизма. Однако в начале прошлого года чаша весов покупательского интереса резко сместилась в пользу застройщиков. Перепад произошёл благодаря рассрочке и заманчивым скидкам, которые щедро предоставляли строительные компании.

Так что же предпочтительнее? «Крыша» вместе со специалистами разобралась в тонкостях покупки недвижимости на рынках первичного и вторичного жилья.

Первичка: просторные комнаты, но возможные скрытые дефекты

У казахстанских новостроек сегодня предостаточно как рьяных сторонников, так и не менее рьяных противников. Из-за полярной информации в Интернете объективно оценить преимущества и недостатки нового жилья неискушённому в таких вещах человеку достаточно трудно. Конечно, здесь всё зависит от технологии строительства, застройщика, расположения объекта, прилегающей инфраструктуры и т. д. Но в целом можно выделить ряд общих факторов, которые лучше сразу учитывать при покупке новой квартиры.

Так, по словам вице-президента ОАРК Нины Лукьяненко, среди плюсов новостроек можно выделить следующие:

  • новые инженерные коммуникации;
  • подвалы без посторонних, застарелых запахов;
  • современные лифты (в большинстве случаев их два — пассажирский и грузовой);
  • просторные подъезды и красивая входная группа;
  • улучшенная наружная отделка;
  • обустроенная территория двора, как правило, огороженная;
  • безопасные детские площадки;
  • свободные планировки (высокие потолки, большие по площади комнаты, дополнительные помещения, например гардеробные);
  • возможность сделать свежий ремонт, не тратя время на избавление от старых обоев и напольных покрытий;
  • наличие в домах I–III класса подземных парковок и специальных парковочных зон для гостей;
  • привлекательная цена на фоне завышенных запросов продавцов вторичного жилья (если речь идёт не об элитной недвижимости);
  • дополнительные механизмы для покупки — рассрочка, ипотека на индивидуальных условиях банков-партнёров по сниженной процентной ставке;
  • минимум рисков, из-за которых сделку могут признать недействительной.

Нина Лукьяненко

вице-президент ОАРК

— Как показывает статистика, основанная на наших данных, в последние полтора года наблюдается значительное увеличение сделок именно на первичном рынке. Что касается качества, если речь идёт о недорогом сегменте, то оно, к огромному сожалению, на данный момент является низким.

Впрочем, это не единственный недостаток новой квартиры. По словам почётного строителя РК, профессора Казахской головной архитектурно-строительной академии Серика Нуршанова, к типичным минусам относятся:

  • шум от проходящего ремонта и живущие по соседству строители;
  • строительный мусор на площадке;
  • стройка рядом с домом и строительная техника во дворе (в случае если жилой комплекс ещё строится);
  • прекращение подачи света и водоснабжения из-за проводимых работ;
  • осадка, которую в течение 2–5 лет даёт дом. Если в проекте имелись просчёты, то это сразу станет заметным: может потрескаться и отпасть керамическая плитка в ванной, перекосятся и поползут обои и т. п.;
  • нередко появление скрытых дефектов при строительстве (ранее мы подробно рассказывали об их выявлении ), требующих немалых средств на их устранение;
  • недостроенная или слабо развитая инфраструктура возле ЖК;
  • экономия на строительных материалах (порой использование легковоспламеняющихся, вредных элементов).

Серик Нуршанов

профессор Казахской головной архитектурно-строительной академии

— В СНиПах учитывается осадка здания, поэтому в них и предусматриваются деформационные швы. Но даже при этом в квартире неминуемо появятся проблемы, если в проекте изначально были допущены просчёты. Ещё хотел бы остановиться на используемых при строительстве современных зданий материалах и, в частности, их безопасности. Приведу пример из моей личной практики: был случай, когда на новых объектах застройщики утепляли потолочную часть балкона пенопластом, попросту закрыв его штукатуркой. Так они пытались сэкономить. Это в корне противоречит правилам безопасности! Поясню: при пожаре пламя распространяется под потолком, именно там повышается температура, а пенопласт при горении выделяет ядовитый газ. Нетрудно представить себе последствия.

Также своим мнением с нами поделился известный казахстанский архитектор Алмас Ордабаев, на счету которого более 60 крупных объектов в РК, в том числе алматинский жилой район «Самал».

Алмас Ордабаев

архитектор

— Среди современных строительных компаний встречаются как халтурщики, так и вполне заслуживающие доверия застройщики. Проблема в том, чтобы отличить одних от других. Если посмотреть на проекты жилых домов, построенных в лихие 90-е и начале 2000-х, с виду всё прилично. Но как их строили на самом деле? В условиях беспредела, воровства, подмены и т. п. Никто не знает, надёжны эти дома или нет. Те, что были построены в последнее время, вполне могут быть получше. Но об их качестве мы сможем реально поговорить только после крупного землетрясения.

Вторичка: развитая инфраструктура и старые коммуникации

Основной плюс вторички — заезжать в квартиру и жить можно если не сразу, то через короткое время. Тут всё уже достроено и проверено. Другими преимуществами покупки такого жилья, по мнению директора АН VIZIT Ларисы Степаненко, являются:

  • низкие коммунальные и эксплуатационные платежи по сравнению с платой, которую придётся вносить, проживая в новостройке;
  • нет скрытых дефектов — трещины и перекосы в конструкции видны сразу;
  • развитая инфраструктура;
  • налаженное транспортное сообщение;
  • обжитой район;
  • во дворах больше зелени;
  • построенные по типовым проектам советские здания прошли проверку временем;
  • в некоторых случаях можно не делать ремонт первое время.

— Кстати, он обходится куда дешевле, нежели, к примеру, в квартире в черновой отделке. C инфраструктурой тоже всё ясно: детские сады, магазины и поликлиники уже есть. И самое важное — о проблемах дома можно разузнать у соседей, — рассказывает Степаненко.

Что касается недостатков, то, по её словам, основным здесь является возраст. Вместе с покупкой квартиры в старом доме бонусом можно получить ряд проблем. Вот некоторые из возможных минусов:

  • изношенные несущие конструкции и коммуникации (трубы, электрические сети и т. д.);
  • хаотичная парковка во дворе (встречается и в новостройках, но реже);
  • плохой запах из раковины, в ванной, подъезде, подвале;
  • риск переплатить в связи с завышенными ценовыми ожиданиями продавцов;
  • наличие соседей-арендаторов;
  • риск признания сделки недействительной из-за появившихся наследников, фальшивых документов, недееспособности хозяина и т. п. (ранее мы писали о том, как не нарваться на мошенников при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке).

Лариса Степаненко

директор АН VIZIT

— Что такое вторичное жильё? Дом осел, хозяева уже обжили его, разобрались, если это было возможно, с трещинами, ремонт сделан. С дефектами здесь дело обстоит не так глобально, как на первичке. В основном изношены трубы, сантехника, на последних этажах текут крыши.

Нина Лукьяненко

вице-президент ОАРК

— Новое жильё останется более востребованным до тех пор, пока владельцы вторичного жилья не скорректируют минусы ценой. В ближайший год-два ещё несколько проектов от разных застройщиков мы сможем увидеть на рынке, при этом основная масса предложений будет в виде квартир небольшой квадратуры и по доступным ценам — от 200 000 до 340 000 тенге в зависимости от района.

Алмас Ордабаев

архитектор

— Одни из самых надёжных в плане сейсмики домов — каркасно-кирпичные строения. Нужно познакомиться с их историей, выяснить, кто строил, проектировал и когда. Среди надёжных домов на вторичке могу выделить жилые здания в центре, возведённые в 1960–1970 годах, не раньше. Самые хорошие варианты — объекты из серии ВП или ВТ (с кирпичным заполнением. — Прим. ред.). Обратите внимание на сталинки.

Приведённые выше плюсы и минусы необязательно присутствуют в том или ином формате жилья. Всё зависит от объекта, качества строительства, ухода за зданием и др.

На что бы ни пал ваш выбор, «Крыша» рекомендует тщательно осматривать и проверять потенциальное жильё, всегда знакомиться с оригиналами документов/лицензий и с опаской относиться к слишком выгодным предложениям, которые могут оказаться одним из способов мошенничества, причём как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Удачных сделок!

Опубликовано 7 апреля 2017 г., 12:37.
11900 просмотров

Другие публикации

1
из