Начало 2016 года ознаменовалось появлением множества статей-прогнозов о ценах на казахстанскую недвижимость. Одни эксперты утверждают, что стоимость жилья в долларах упадёт к весне на 30 %, другие считают, что снижения ожидать не стоит. Как не запутаться и к чьей точке зрения прислушаться? «Крыша» попросила крупнейших игроков рынка недвижимости высказать свои мнения.

Почём нынче жильё?

Как известно, реальная стоимость любой недвижимости — это цена сделки, при которой она в принципе может состояться, то есть когда её считают для себя приемлемой и продавец и покупатель. Сейчас разрыв в представлениях об адекватности цены у продавца и покупателя очень разнится. Так же, как и мнения наших экспертов.

Аналитик Ассоциации застройщиков РК Анара Куандыкова считает, что сделки сегодня происходят чаще всего в диапазоне 320–350 тысяч тенге за квадрат на первичном рынке и в районе 350–380 тысяч тенге за 1 кв. м на вторичном, если исключить жильё бизнес- и элиткласса.

По мнению партнёра Группы компаний «Центр Оценки» Бауыржана Бектаева, реальная цена квадратного метра на вторичном рынке сегодня гораздо ниже. В обеих столицах по нынешнему курсу это около $900–1 000, или примерно 330–365 тысяч тенге. В то же время оценщик утверждает, что сделки всё чаще происходят и по додевальвационному курсу весны 2015 года 185 тенге и стоимость квадрата оценивается продавцами в $1 700–1 800, то есть около 315–330 тысяч тенге.

Относительное спокойствие в 2016 году

Аналитики напоминают, что в период любых девальваций цены в долларах всегда опускаются, а в тенге повышаются. Поэтому откат цен в долларовом эквиваленте — это просто возврат в прошлое.

— В течение как минимум 6–9 месяцев 2016 года стоимость недвижимости будет стремиться к своему равновесному состоянию. С учётом двух объективно разнонаправленных тенденций — стоимости тенге по отношению к доллару в 2015 году и цен на жильё в долларовом эквиваленте — речи о снижении не идёт, — пояснила вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко.

Как напоминает эксперт, с 19 августа 2015 года курс доллара составлял 188.35 тенге, а сегодня 366, то есть он подорожал на 94 % за последние 5 месяцев. Стоимость объектов недвижимости отнюдь не уменьшилась на 94 %. Снижение, по данным «Крыши», за этот период составило только 43 % ($1 725–1 200 — средняя расчётная цена по городу без учёта районирования, года постройки и состояния). Разумеется, никто сейчас не продаёт квартиру, которую брали за $100 тысяч, за $50 000. Её можно взять минимум за $70 000. Поэтому говорить о сильном падении цен необъективно.

О тщетности покупательских ожиданий говорит и директор по продажам с/к «Урим Казахстан» (ЖК Apple Town) Роман Костенко. По его словам, причиной всему сложившаяся у большинства продавцов своя стоимость продаваемой недвижимости, обусловленная ценой приобретения, кредитными обязательствами, наличием определённой суммы для улучшения своих жилищных условий и т. д. И если покупательские предложения на сегодняшний день значительно ниже определённого продавцом для себя минимума, то такие продавцы чаще всего уходят со своей недвижимостью в сегмент аренды до лучших времён.

По мнению президента АН Almaty Feal Estate Зухры Назаровой, в 2016 году роста цен ожидать не стоит.

— В 2015 году спрос был в замороженном состоянии во многом из-за снижения покупательской способности населения. С начала этого года мы наблюдаем оживление отложенного покупательского спроса. Цены на недвижимость снизились и приблизились к адекватной стоимости, — заметила риэлтор.

Прогноз об отсутствии предпосылок к росту цен озвучил и Бауыржан Бектаев. 

- Считаю, что повышения цен на рынке недвижимости в 2016 году ожидать не стоит, предпосылок к этому сейчас нет, — пояснил он.

Возможен дефицит новостроек

Небольшое снижение цен в 2016 году возможно на вторичном рынке, на котором сегодня нарушен баланс между спросом и предложением. Именно от него зависит стоимость объектов. Пока предложение будет превышать спрос, цены будут постепенно снижаться.

А вот в сегменте новостроек в ближайшее время ожидается дефицит жилья и соответственно небольшой подъём цен. Причина — рост себестоимости строительства и отсутствие дешёвых заёмных средств.

— Количество предложений значительно уменьшается, ряд проектов даже у ведущих застройщиков замораживается. Значительная часть строительных и особенно отделочных материалов казахстанскими строительными компаниями импортируется из-за рубежа, поэтому себестоимость строительства из-за девальвации национальной валюты в последнее время резко возросла. Застройщикам бессмысленно входить в новые проекты при существующей ценовой конъюнктуре, — рассказал «Крыше» Роман Костенко.

Будущую нехватку квадратных метров прогнозирует и вице-президент ОАРК.

— Строительство жилья — это не краткосрочный процесс. Застройщик тратит не один год на завершение проекта. А в нынешней ситуации долгосрочное планирование и просчёт экономики новых проектов очень сложен, как и доступ к финансам на их реализацию. Поэтому сначала будут распроданы те квартиры, которые построены, затем с трудом доведутся до завершения те объекты, по которым у владельцев возникли финансовые трудности, и уже потом почувствуется острая нехватка квадратных метров, что станет отправной точкой к повышению стоимости, — пояснила Н. Лукьяненко.

По мнению Зухры Назаровой, уменьшение темпов строительства нового жилья при одновременном увеличении населения и растущей миграции действительно будет повышать потребность в жилье, и эта тенденция будет только возрастать.

Цены на первичном и вторичном рынках с 2004 года постоянно растут, отличие мы наблюдаем лишь в темпах прироста. Об этом нам рассказала аналитик Ассоциации застройщиков РК. В 2004–2005 годах средневзвешенный ценовой показатель составлял 107–110 тысяч тенге. С начала 2015 года этот показатель первичного рынка составлял 280 тысяч. Сейчас он вырос до 350 тысяч тенге.

— Он всегда имел постоянный прирост с незначительными колебаниями. Снижение цен наблюдалось лишь в долларовом выражении этого показателя, фактическое состояние цен всегда имело тренд роста, об этом необходимо помнить, когда собираешься покупать квартиру, ведь сниженные цены в отделах продаж до 700–800 долларов за квадратный метр были равны $1 500 в начале 2015 года, такая простая математика, — рассказала Анара Куандыкова.

По словам эксперта, после дедолларизации, к которой прибегнули лишь крупные строительные компании, на вторичном рынке цены стали просто зашкаливать. В начале 2015 года стоимость вторичного жилья составляла 260 тысяч за квадрат. Сейчас это показатель равен 470 тысячам тенге. Объяснение этому аналитик видит в волатильности вторичного рынка из-за поведенческих настроений продавцов, пытающихся заработать на курсовой разнице.

Анара Куандыкова придерживается мнения, что цены повысятся из-за предполагаемого дефицита строящегося жилья:

— Рынок действительно сжимается, за последний год квартир, предлагаемых в отделах продаж, стало меньше на 3 тысячи, а это треть объёма первичного рынка. Строительство становится всё менее рентабельным бизнесом.

Помогут ли залоги?

Большинство обывателей из года в год ожидает массовых продаж залогового жилья банками и соответственно падения цен на жильё. Окажет ли это долговременное влияние на формирование цен на рынке недвижимости или нет, мы попросили объяснить опытных игроков рынка. Часть экспертов считает, что сегодня продажа залогового жилья может стать реальностью, поскольку после последней девальвации бывшие проблемными залоги многих банков стали ликвидными.

— Они оценивались в тенге и сейчас стали интересными по своей стоимости. Но объём этой недвижимости не так велик, как кажется многим, поэтому он может оказать лишь кратковременное влияние на рынок, — заметил глава отдела продаж и маркетинга ЖК Apple Town.

По мнению Нины Лукьяненко, присутствие на рынке жилья таких крупных игроков, как коммерческие банки, вполне может повлиять на расстановку сил. Тем более что большинство банков, по её словам, сейчас ищут механизмы, которые могут привлечь большее количество покупателей залогового жилья. В частности, выставляют такие объекты по старому курсу — 188 тенге за доллар.

В то же время представители коммерческих банков комментируют ситуацию как стабильную. Возможно, они пока не хотят раскрывать секретов, но в нескольких банках подтвердили, что реализацией залогового имущества занимаются ещё с 2008–2009 гг. и в ближайшее время свою политику в этом отношении менять не собираются. Продажи такого жилья идут постоянно. При этом объективных причин для массового выброса залогов на рынок и последующего снижения цен на недвижимость нет. Во-первых, на это влияет небольшое количество проблемных залогов в каждом из банков. Во-вторых, запущенная осенью прошлого года программа рефинансирования ипотечных и жилищных займов помогает клиентам банков сохранить свою недвижимость. В-третьих, процедура реализации залога длительная, ей предшествует несколько лет административных преград. В-четвёртых, обязательно скажется падение покупательского спроса, ведь ни один из банков не будет продавать недвижимость намного ниже её рыночной стоимости.

Покупать или подождать?

И в этом вопросе мнения наших экспертов разделились.

Именно сегодня, по мнению Зухры Назаровой, в процессе торга можно добиться значительных скидок, поэтому откладывать покупку не имеет смысла.

— Тот, кому надо продать, ставит цену с поправкой на ситуацию. Покупателям стоит обратить внимание на эти объекты, — считает Нина Лукьяненко.

Риэлтор добавляет, что большинство сделок идёт с целью покупки крыши над головой. Спекулятивная составляющая практически исчезла. Рынок новостроек богат привлекательными вариантами по ценам в тенге по старому курсу, а также различными вариантами покупки жилья в рассрочку. На вторичном рынке немотивированные продавцы с переоценёнными объектами отсеиваются новой ценовой политикой, оставляя реальное количество предложений.

С мнением не откладывать покупку недвижимости в долгий ящик согласен и Роман Костенко:

— Может оказаться так, что через 2–3 месяца все хорошие варианты будут куплены кем-то другим либо продавцы ликвидных вариантов уйдут с рынка, считая сложившуюся ценовую политику для себя неприемлемой. Сейчас хороший момент для совершения сделки, так как можно получить скидку как у продавца на вторичном рынке, так и у застройщика.

По словам Анары Куандыковой, квартиру сейчас стоит покупать даже в ипотеку. Курсовая разница частично покроет проценты через несколько лет.

Однако Бауыржан Бектаев считает, что решение зависит от валюты накоплений. По мнению эксперта, тем, кто хранит свои сбережения в долларах, следует подождать 5–6 месяцев до момента появления ясности в экономике. Тем же, кто копит в тенге, можно покупать сейчас, чтобы ежедневно не испытывать денежных потерь. По словам эксперта, многие как раз и занимают выжидательную позицию.

— В течение 2016 года мы ожидаем, что большинство продавцов на рынке будут выставлять цены в тенговом эквиваленте и начнут «думать в тенге», — заметил он.

В целом единого мнения эксперты придерживаются лишь в одном — дальнейшая ситуация с ценами будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и мире.