Мы продолжаем цикл статей о покупке доступной недвижимости в Германии. Напомним, в предыдущих статьях мы рассказывали о том, как и для чего покупать недвижимость в Германии, а также на какие моменты нужно обратить внимание и какие шаги предпринять, чтобы сделать выгодную покупку квартиры в Германии. Сегодня мы поговорим о налогах и расходах на содержание недвижимости в Германии.

Владение недвижимостью в любой стране предполагает некоторые расходы на её содержание. В Германии к этим расходам относятся: налоги, страхование, расходы на коммунальные услуги и иные затраты.

Налоги

Ниже мы расскажем о налогах, но хотим подчеркнуть, что указанные в статье величины налогов могут рассматриваться как ориентировочные, так как в Германии точную сумму налога может высчитать только профессиональный налоговый консультант или финансовая служба (Finanzamt). Система подсчёта конкретного размера налога достаточно сложная и не позволяет назвать единой цифры в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Также в Германии существует масса дополнительных способов снижения тех или иных налогов, схему и алгоритмы которых подбирает налоговый консультант в каждом конкретном случае.

• Налог на приобретение недвижимости
Приобретая недвижимость в Германии, необходимо уплатить единоразовый налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), величина которого зависит от расположения объекта недвижимости, то есть от федеральной земли, и составляет от 3.5 до 6.5 % от стоимости объекта. Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога.

• Ежегодные налоги на владение недвижимостью
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Каждый объект недвижимости подлежит ежегодному обложению налогом на землю (Grundsteuer). Базовая федеральная ставка налога — 0.35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Для расчёта суммы налога за основу берутся такие показатели, как местоположение участка, размер, целевое назначение и муниципальный коэффициент. С учётом муниципального коэффициента, владельцы платят от 0.98 до 2.84 % от оценочной стоимости недвижимости в год. На практике такой налог на двухкомнатную квартиру не превышает 200 евро в год. Если квартира сдана в аренду, владелец имущества может переложить величину земельного налога на арендатора.

• Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются подоходным налогом. Налогооблагаемый доход определяется как разница между полученными за аренду недвижимости платежами и произведёнными затратами, которые должны находиться в непосредственной связи с деятельностью по сдаче недвижимости в аренду. К таким затратам относятся: амортизационные отчисления, начисленные проценты по использованным заёмным средствам (банковским кредитам), расходы по управлению недвижимостью, налог на имущество, выплаты по страховым договорам, гонорар налогового советника, коммунальные платежи и другие расходы, не переложенные на арендаторов, а также расходы на поездку в Германию, связанные с покупкой и эксплуатацией сдаваемого в аренду объекта.
Ставка данного налога является прогрессивной, то есть с увеличением суммы доходов она возрастает и составляет от 14 до 45 %.


Фактически сумма подоходного налога на двухкомнатную квартиру составит около 150 — 200 евро в год.

• Налоги при продаже недвижимости, наследовании и дарении
При продаже недвижимости в Германии уплачивается налог на прирост капитала, так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer), удерживаемый при возникновении положительной разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи объекта. Данный налог не начисляется, если жильё принадлежало владельцу в течение последних десяти лет или он постоянно проживал в нём в течение последних двух лет, в противном случае налог начисляется по ставкам подоходного налога.
Доходы, полученные в результате наследования или дарения, также облагаются налогом, размер которого составляет от 7 до 50 % и зависит от степени родства между наследником и наследодателем.
При первой степени родства не облагаются налогом 100 000 — 500 000 евро, а на остальную часть стоимости налог составляет от 7 до 30 %. При второй степени родства не облагаются налогом первые 20 000 евро, а на оставшуюся часть налог может составить от 15 до 43 %. При третьей степени родства не облагаются первые 20 000 евро, а на оставшуюся часть налог составит от 30 до 50 %.

Страхование

В Германии не предусматривается обязательное страхование недвижимого имущества. Однако при использовании ипотечного кредита для приобретения жилья страхование производится в обязательном порядке. В таком случае размер страховки соответствует денежной сумме, взятой в ипотеку. Чаще всего недвижимость страхуют от несчастных случаев: пожара, затопления и др. Размер страховых выплат составляет от 100€ в год.

Расходы на коммунальные услуги и иные затраты

Приобретая недвижимость в Германии, можно не только сохранить свой капитал, но и приумножить его, сдавая приобретённую недвижимость в аренду. В аренду можно сдавать как отдельные квартиры, что прекрасно знакомо казахстанским покупателям, так и многоквартирные дома.
Оплата коммунальных услуг арендатором регулируется договором аренды (Mietvertrag). В договоре аренды указывается ежемесячная оплата (Miete), залоговая сумма (Kaution), Nebenkosten (дополнительные расходы, например оплата уборки мусора, освещение подъезда, пользование лифтом и т. д.).


В Германии существует два понятия арендной платы: горячая аренда (Warmmiete) и холодная аренда (Kaltmiete). Горячая аренда состоит из холодной аренды плюс коммунальные услуги (Nebenkosten), то есть полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор собственнику недвижимости. Холодная аренда является арендной платой без учёта коммунальных услуг. Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем он составляет около 50 евро в месяц. Общая сумма расходов по квартире: коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса — имеет название жилая плата (Hausgeld, Wohngeld).

Чистый доход с аренды можно рассчитать двумя способами:
1) горячая аренда минус жилая плата;
2) холодная аренда минус расходы на домоуправление и коммунальную кассу.

Согласно немецкому законодательству, арендная плата может повышаться не более чем на 20 % за три года. Государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключением могут служить случаи, когда в квартире был проведён качественный ремонт или были улучшены жилищные условия. Но в то же время арендная плата не должна превышать актуального уровня рыночных цен на аренду в том же районе, доме и квартире такого же качества. Но если после выселения прежнего арендатора заключается новый договор аренды с новым арендатором, в этом случае владелец имеет право поднять арендную плату до уровня рыночных цен на аренду в данном районе.

В Германии существует два различных понятия управления недвижимостью, выполняющие различные функции управления недвижимостью:

1. Домоуправление (Hausverwaltung). Каждый дом в Германии имеет своё домоуправление. Услуги домоуправления выполняют частные организации, отвечающие за поддержание чистоты и порядка в доме, обеспечение дома коммунальными услугами и своевременную их оплату жителями дома, а также за проведение мелкого и крупного ремонта здания и мест общественного пользования, накопление денег на такие ремонты и т. д. Помимо этого домоуправление проводит ежегодные собрания владельцев, на которых принимаются решения о будущих мероприятиях, проводимых в доме (ремонт, покраска фасада, установка лифта, создание детской площадки и т. п.), а также об объёме средств, вносимых в коммунальную кассу.

2. Специальное домоуправление — услуги специальных управляющих компаний (Sonderhausverwaltung). Услуги, выполняемые данными компаниями, отличаются от услуг обычного домоуправления, и заключение договора с ними является добровольным решением владельца. Услуги компаний по управлению недвижимостью включают в себя следующее: участие в ежегодных собраниях владельцев; ведение переписки с арендатором, обычным домоуправлением, коммунальными службами и органами власти; техническое обслуживание, мелкий ремонт и благоустройство.

Очень часто к услугам специальных управляющих компаний прибегают иностранные граждане, не владеющие немецким языком и не имеющие постоянного места жительства на территории Германии. Стоимость такой услуги составляет в среднем 25 евро за одну квартиру в месяц (+ 19 % НДС).

В заключение статьи хотелось бы сказать о том, что существует ряд стереотипов, мешающих поверить в реальность выгодных предложений недвижимости в Германии, и один из них — это высокие налоги и расходы на содержание недвижимости. На самом деле общая сумма налогов и других расходов за год при сдаче обычной двухкомнатной квартиры в аренду не превышает суммы 450–500 евро.

Недвижимость в Германии привлекает инвесторов своей стабильностью, относительно низкими ценами и удобством совершения сделок. По этой причине продажа недвижимости в Германии достаточно развитая услуга, которой активно пользуются граждане всего мира, в том числе и граждане Казахстана.

Наше агентство недвижимости DEM GROUP GmbH работает на этом рынке более пяти лет. Мы предлагаем вашему вниманию квартиры в Западной Германии для собственного проживания и инвестиций. Квартиры с аукционов с дисконтом до 40 % от рыночной цены. Помогаем получить ипотечный кредит на покупку недвижимости в Германии по низкой ставке от 2.5 до 3.5 % годовых.

Наше агентство недвижимости имеет головной офис в Дюссельдорфе, а также представительства в Москве и Алматы. Таким образом, мы предлагаем нашим клиентам полное сопровождение покупки недвижимости — от предварительного отбора объекта до его показа и полного оформления в собственность. Также после покупки, если есть такая необходимость и желание, наши покупатели могут заключить договор на специальное домоуправление с поддержкой русскоговорящего сотрудника.

DEM GROUP GmbH — немецкая надёжность и комфортное русскоязычное сопровождение!

Мы находимся по адресу:

г. Алматы, пр. Достык, 109а, оф. 01
Тел.: 8 727 9720274, 8 708 9720274
e-mail: kz@demgroup.ru
Skype: dem_group.kz
www.demgroup.ru

На правах рекламы