Для анализа трёх сегментов рынка было обработано 70 799 объявлений

Закончился декабрь, а с ним ушел 2005 год. Сегодня, как всегда, мы рассмотрим изменения, происшедшие на рынке недвижимости за прошедший месяц. К концу года, как правило, активность на рынке уменьшается, но тем не менее в нашу газету за ноябрь-декабрь поступило 70 199 объявлений. Такой большой массив базы данных дал возможность проанализировать три сегмента рынка: продажа квартир, продажа домов и аренда квартир.

Продажа квартир

Объемы еженедельного предложения по продаже квартир, а также изменения за ноябрь-декабрь показаны в таблице 1.
Табл. 1
Ноябрь
Декабрь
+/-
%
1-комн.
938
888
- 50
- 5.33
2-комн.
1 744
1 548
- 196
- 11.24
3-комн.
2 090
1 911
- 179
- 8.56
4-комн.
550
529
- 21
- 3.82
Всего
5 322
4 876
- 446
- 8.38
В преддверии Нового года рынок квартир сворачивается. Причем наиболее ярко это просматривается на 2- и 3-комнатных квартирах, чем на 1- и 4-комнатных. Отметим, что если за период октябрь-ноябрь объем предложений по продаже квартир уменьшился только на 2%, то в декабре снижение составило более 8%. Такой резкий спад объясняется тем, что предновогоднее время на рынке квартир – сезонный минимум.

Средняя «комнатность» квартир медленно росла и достигла 2.43 в декабре (в ноябре – 2.42). Изменения за ноябрь-декабрь стоимости квадратного метра общей площади для квартир в городе показаны в таблице 2 и на рис. 1.
Табл. 2
Ноябрь
Декабрь
+/-
%
1-комн.
1 238 $
1 387 $
+ 149 $
+ 12.04
2-комн.
1 396 $
1 445 $
+ 49 $
+ 3.51
3-комн.
1 512 $
1 574 $
+ 62 $
+ 4.1
4-комн.
1 700 $
1 745 $
+ 45 $
+ 2.65
Среднее
1 484 $
1 551 $
+ 67 $
+ 4.51
В целом рынок квартир за месяц подорожал на 4.5%. Хотя и наблюдается некоторое снижение скорости роста стоимости (в октябре – 6.2%, в ноябре – 5.17%), но темп остается очень высоким. Для сравнения, в Москве (по данным Индикатора рынка недвижимости) рост стоимости квадратного метра за декабрь оказался равен 4.5%, что практически совпадает с алматинским показателем.

Отметим, что для квартир формата больше 1 комнаты увеличение стоимости квадратного метра находилось в пределах 2.5-4.1%, что не превышало среднегородского уровня. А 1-комнатные квартиры показали рост более 12% за месяц. За счет этого сегмента мы и получаем высокий среднегородской показатель роста.

Продажа домов

В таблице 3 приведены данные по еженедельному объему предложения для домов, а также его изменения за ноябрь-декабрь.
Табл. 3
Ноябрь
Декабрь
+/-
%
1-комн.
1
1
0
0
2-комн.
50
37
- 13
- 26
3-комн.
118
107
- 11
- 9.32
4-комн.
183
158
- 25
- 13.66
Всего
352
303
- 49
- 13.92
Как и в сегменте продажи квартир, для домов наблюдается спад предложения для всех форматов. Приближается сезонный минимум. А так как в основном дома в городе 4- и 5-комнатные, то и среднегородской показатель спада примерно равен значению для 4-комнатных домов. Как вы помните, проанализировав рынок недвижимости в ноябре, мы прогнозировали, что в декабре предложение домов будет падать. Прогноз оправдался. В январе, скорее всего, можно ожидать некоторого застоя на рынке домов, активность начнет расти только в конце января - начале февраля.

Средняя «комнатность» домов в декабре немного подросла со значения 3.37 до 3.39. В таблице 4 и на рис.2 – данные по стоимости квадратного метра площади в домах и изменение этого показателя за последние два месяца.
Табл. 4
Ноябрь
Декабрь
+/-
%
1-комн.
788 $
984 $
+ 196 $
+ 24.87
2-комн.
1 034 $
929 $
- 105 $
- 10.15
3-комн.
1 125 $
1 118 $
- 7 $
- 0.62
4-комн.
1 210 $
1 230 $
+ 20 $
+ 1.65
Среднее
1 174 $
1 177 $
+ 3 $
+ 0.26
Сильно подорожали однокомнатные дома. Но их очень мало в городе. Поэтому даже рост индекса на 25% не дал почти никакого вклада в общегородское изменение индекса. Среднее увеличение индекса для домов за декабрь составило всего 3$. Можно сказать, что в среднем рост индекса для домов остановился. Отметим, что при этом 2-комнатные дома ощутимо подешевели. Но их, как и 1-комнатных, на рынке мало и влияние на общую картину они не оказывают. Основной формат – 4-комнатные – поднялись всего на 1.65%.

Аренда квартир

В таблице 5 – данные по объему предложения аренды квартир разного формата в ноябре-декабре.
Табл. 5
Ноябрь
Декабрь
+/-
%
1-комн.
376
449
+ 73
+ 19.41
2-комн.
517
499
- 18
- 3.48
3-комн.
387
394
+ 7
+ 1.81
4-комн.
109
103
- 6
- 5.5
Всего
1 389
1 445
+ 56
+ 4.03
Видно, что резко выросло (на 19.4%) количество предлагаемых однокомнатных квартир. Может быть, это как-то связано с предстоящими праздниками? Для остальных форматов изменения не такие существенные. Хотя за счет однокомнатных общий рост составил чуть больше 4%. Напомним, что в октябре рост был 5.6%, а в ноябре – 4.36%. Общая тенденция рынка аренды – снижение предложения к концу года.

Изменения стоимости аренды разноформатных квартир за ноябрь-декабрь показаны в таблице 6 и на рис.3.
Табл. 6
Ноябрь
Декабрь
+/-
%
1-комн.
359 $
361 $
+ 2 $
+ 0.56
2-комн.
652 $
643 $
- 9 $
- 1.38
3-комн.
1 084 $
1 079 $
- 5 $
- 0.46
4-комн.
1 840 $
1 922 $
+ 82 $
+ 4.46
Стоимость аренды 1-2-3-комнатных квартир заметно не изменилась. А аренда 4-комнатных резко подорожала – почти на 4.5%. Это заметное увеличение связано, скорее всего, с новым уровнем аренды многокомнатных квартир в 2006 году. Квартиры такого формата не снимают на месяц-другой. Скорее всего, в декабре заканчиваются сроки на арендуемые квартиры, и владельцы многокомнатных квартир готовятся к новому повышению цен.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.