Территориально в Ауэзовский район включены микрорайоны «Мамыр-1-7», «Школьный», «Астана», «Дубок-1,2», «Таугуль-1-3», «Сайран», «Аксай-1,2,2а, 3,3а,3б,4,5», «Баян-Аул», «Алтын бесик», «Жетысу-1-4», «Шанырак-1-5», «Кирово», «Айгерим», «Курылысшы», «Коккайнар», все микрорайоны с 1-го по 12-й

Сегодня мы заканчиваем публикацию цикла статей, посвященных исследованию рынка недвижимости в Ауэзовском районе. Сделав анализ на основании полученных данных, мы представим комплексную картину об объеме и структуре предложения, ценах, динамике изменения на рынке недвижимости во всем районе в целом.

Территориально в Ауэзовский район вошли мкр «Мамыр-1-7», «Школьный», «Астана», «Дубок-1,2», «Таугуль-1-3», «Сайран», «Аксай-1,2,2а, 3,3а,3б,4,5», «Баян-Аул», «Алтын бесик», «Жетысу-1-4», «Шанырак-1-5», «Кирово», «Айгерим», «Курылысшы», «Коккайнар», все мкр с 1-го по 12-й.

Предложение – объем и динамика

Общая структура района

Среднемесячный объем предложений квартир и домов в Ауэзовском районе в ноябре 2005 года показан в таблице 1.
Блок
Кол-во квартир
Кол-во домов
Доля квартир
A
646
257
71.54%
B
2 641
136
95.1%
C
1 927
80
96.01%
D
191
351
35.24%
Весь р-н
5 405
824
86.77%
Из таблицы 1 видно, что все блоки Ауэзовского района естественным образом разделяются на две группы – A и D, B и C. Деление на группы происходит по признаку «доля квартир». В блоках A и D этот параметр далек от среднегородского значения - примерно 90-95%. А вот блоки B и C по этому параметру – это типично для города. Такое различие связано, скорее всего, с тем, что районы, которые мы обозначили как блоки B и C, возникли при расширении города на запад. Это расширение происходило путем застройки сельскохозяйственных полей многоквартирными домами. Соответственно частных домов в этих блоках немного. Блоки A и особенно D также принадлежат к относительно новым районам города. Но в отличие от блоков B и C эти места в то время были уже заселены, там до присоединения к городу существовал ряд населенных пунктов: Кирово, Курылысшы, Таугуль, Коккайнар и другие. Вполне понятно, что в этих поселках жилой фонд состоял преимущественно из частных домов. Это и дает сильное снижение доли квартир в общем жилом фонде рассматриваемых блоков.

Квартиры

На рисунке 1 показана динамика предложения квартир во всех блоках Ауэзовского района. Наибольшая активность в блоках В и С. Намного ниже активность блока А, а в блоке D квартир предлагается совсем мало. В блоках В и С видна явная годовая волна. Максимум предложения приходится на первую треть-середину года, минимум – ближе к концу года. В блоке А тоже можно увидеть годовые изменения, но они существенно меньше, чем в блоках В и С. В блоке D этот эффект почти не виден. В блоках А, С и D с каждым годом предложение квартир растет, что хорошо видно при сравнении летних максимумов. В блоке В в 2003-2004 годах виден также рост предложения, но для 2004-2005 годов уровень не изменился.

Для определения удельной активности различных блоков мы провели нормировку предложения в каждом блоке. Для этого была вычислена активность каждого блока с учетом занимаемой этим блоком площади. Полученная таким образом динамика удельной активности предложения квартир в разных блоках показана на рисунке 2. Видно, что учет площади привел к выравниванию активности блоков В и С. Этот эффект был ожидаем, потому что, как было показано выше, эти блоки подобны. Учет площади немного приблизил по активности блок А к блокам В и С, но «пригородность» блока А все-таки сказывается.

Дома

На рисунке 3 показана динамика предложения по домам в различных блоках Ауэзовского района. На основании полученных цифр абсолютно лидирует блок D. Как был этот блок в недалеком прошлом сельским пригородом, так и остался. Еще раз отметим, что в этом блоке 65% жилого фонда – частные дома. Следом идет промежуточный между городом и деревней блок А. В нем также высок уровень частных домов. Блоки В и С в аутсайдерах. Частных домов в них совсем немного – это типичные городские новостройки. В динамике изменения предложения домов для блоков А, В и D хорошо видна сезонная волна. Минимум, естественно, зимой, а максимум – в теплое время года. Особенно хорошо видна сезонная волна в блоке D. Общая тенденция предложения домов в Ауэзовском районе – рост. Это можно увидеть, сравнив летние максимумы предложения. Например, в блоке D в 2003 году летом ежемесячно предлагалось около 300 домов, в 2004 – около 400, а в 2005 – уже 500 домов в месяц. Примерно такая же тенденция и в остальных блоках.

Абсолютные цифры не дают истинной картины активности блоков, так как все блоки имеют различные площади. Так же, как и для квартир, для домов было проведено нормирование, то есть учет площади каждого блока. Результаты показаны на рисунке 4. Сравним рисунки 3 и 4. Блоки В и С как были в аутсайдерах предложения по продаже домов, так ими и остались. А для блоков А и D произошли интересные изменения. Видно, что до середины 2004 года удельная активность этих блоков выровнялась, что говорит о подобии блоков. Но с середины 2004 года удельная активность в блоке А существенно выше, чем в блоке D. Это означает, что промежуточный между городом и деревней блок А уже полтора года сильно привлекает покупателей домов. Разница между блоками – в географии. Блок А – это самая верхняя, предгорная, часть Ауэзовского района, а блок D – самая нижняя, северная, часть района. А активность в южной столице, видимо, сильно зависит от местоположения блока по отношению к горам. Фактор «выше-ниже» играет сильную роль в формировании интересов покупателей. И рассмотренная удельная активность блоков является хорошим тому подтверждением.

Предложение – структура

Квартиры

В разных блоках Ауэзовского района квартиры и дома различаются по формату, это видно из таблицы 2, где приведены значения средней «комнатности».
Блок
Средняя комнатность. Квартиры
Средняя комнатность. Дома
A
2.6
5.9
B
2.35
4.5
C
2.55
5.4
D
2.6
4.6
По времени застройки блоки располагаются в следующем порядке: самыми первыми в 60-е годы были возведены цифровые микрорайоны – блок В, затем, в 80-е – все микроррайоны «Аксай», западнее Саина и ниже Абая – блок С, совсем недавно стали осваивать западную окраину города – «Таугуль», «Мамыр» – блок А. Блок D – тоже из недавнего прошлого, но в нем строительство шло не так активно, как на юге Ауэзовского района. История застройки блоков В, С и А хорошо прослеживается на таком показателе, как средняя «комнатность» квартиры. В «хрущевках» (блок В) – скромные 2.35, в более молодых «Аксаях» (блок С) уже больше – 2.55, на южной, недавно застроенной окраине города (блок А) еще больше – 2.6. Это изменение формата квартир от блока к блоку отражает изменение во времени самой философии строительства. Если сорок лет назад большой удачей считалось вместо коммуналки или барака получить благоустроенную квартиру и ее формат в 1-2-комнаты вполне устраивал людей, то сейчас 3-комнатная становится нормой, а в новостройках квартиры в 4 и 5 комнат активно раскупаются. Эта же тенденция прослеживается и при рассмотрении типов строений по блокам – см. таблицу 3. В блоках В и С преобладают изделия АДК – панельные дома. В блоке А, хотя доля панельных велика (42%), квартиры в кирпичных домах более поздней застройки уже занимают значительную часть рынка (43%). Блок D, хотя и имеет долю кирпичных домов в 53%, но самих квартир в этом блоке мало.
Блок
Типы строений. Квартиры
Типы строений. Дома
A
кирп. - 43% пан. - 42% дерев. - 14%
кирп. - 71.6% дерев. - 12% карк.-камыш. - 3.5%
B
кирп. - 17% пан. - 76% дерев. - 7%
кирп. - 66% дерев. - 19% карк.-камыш. - 15%
C
кирп. - 16% пан. - 73% монолитн. - 11.5%
кирп. - 75.4% дерев. - 5% карк.-камыш. - 20%
D
кирп. - 53% пан. - 39% карк.-камыш. - 7%
кирп. - 57% дерев. - 9% карк.-камыш. - 31%
Дома

Отмеченное выше географическое различие блоков А и D проявляется также и в различии форматов домов. Если в низкоактивном нижнем блоке D средняя «комнатность» домов старой постройки равна всего 4.6, то в верхнем блоке со свежевозведенными домами этот параметр увеличивается почти до 5.9. Это очень существенное различие в форматах. Есть заметные различия и в типах домов – см. таблицу 3. Сравнительно молодой блок А почти на 72% состоит из кирпичных домов и на 9% из деревянных. В нижнем блоке D доля кирпичных домов существенно ниже – только 57%. Зато доля каркасно-камышитовых в блоке D в 9 раз выше, чем в блоке А – 31% и 3.5%. Эти различия в форматах и типах строений говорят о том, что благосостояние людей, строящих и покупающих сегодня частные дома, значительно выросло. Сегодня рынок кирпичных многокомнатных домов растет.

Стоимость – уровень и динамика

Квартиры

Для сравнения стоимости квартир в различных блоках мы, как обычно, рассчитали индекс – стоимость квадратного метра общей площади для квартир в домах различного типа. Результаты, полученные в процессе анализа, приведены в таблице 4.
Блок
Кирп.
Пан.
Карк.- камыш.
Дерев.
Монолитн.
A
1 299 $/кв.м
1 224 $/кв.м
нет данных
нет данных
нет данных
B
1 116 $/кв.м
1 076 $/кв.м
нет данных
956 $/кв.м
нет данных
C
1 259 $/кв.м
1 186 $/кв.м
нет данных
нет данных
1 191 $/кв.м
D
1 115 $/кв.м
1 186 $/кв.м
819 $/кв.м
977 $/кв.м
нет данных
Выводы из таблицы 4:
- индекс более старых панельных домов микрорайонов с цифровым обозначением в блоке В ниже, чем в более новых «панельках» в блоке С и тем более А. Разница достигает почти 150 $/кв.м;
- эта же тенденция видна и для квартир в кирпичных домах;
- для всех блоков индекс квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных;
- индекс квартир в деревянных и каркасно-камышитовых домах значительно ниже индексов для других типов строений.

Следовательно, при оценке стоимости конкретной квартиры необходимо учитывать все факторы:
- тип строения дома, в котором расположена та или иная квартира;
- месторасположение дома в районе;
- площадь квартиры;
- возраст здания, то есть какого года постройки дом, в котором находится квартира.

Для понимания процесса изменения стоимости квартиры во времени продавцам и покупателям квартир необходимо знать какова скорость изменения индекса, то есть изменение среднего значения стоимости квадратного метра общей площади жилья. Это поможет отслеживать изменение стоимости квартиры в ближайшем будущем.

Сводные данные по среднемесячному изменению индекса для квартир в домах различного типа приведены в таблице 5.
Блок
Кирп.
Пан.
Карк.- камыш.
Дерев.
Монолитн.
A
27.6 $/кв.м
25.7 $/кв.м
нет данных
нет данных
нет данных
B
26.2 $/кв.м
23.8 $/кв.м
нет данных
30 $/кв.м
нет данных
C
30.8 $/кв.м
33.6 $/кв.м
нет данных
нет данных
46.6 $/кв.м
D
26 $/кв.м
26 $/кв.м
15.4 $/кв.м
16.9 $/кв.м
нет данных
Из таблицы видно, что быстрее всего дорожают квартиры в блоке С. Желающие приобрести квартиру в микрорайонах «Аксай», «Жетысу» могут поторопиться – завтра там квартиры станут намного дороже. Медленнее всего меняются индексы, как и ожидалось, в блоке D. Южная столица гораздо интенсивнее расширяется в сторону гор, нежели на запад.

Дома

Значения индексов для домов в Ауэзовском районе на ноябрь 2005 года приведены в таблице 6.
Блок
Кирп.
Дерев.
Карк.- камыш.
A
1 311 $/кв.м
790 $/кв.м
950 $/кв.м
B
1 360 $/кв.м
800 $/кв.м
990 $/кв.м
C
1 441 $/кв.м
740 $/кв.м
1 500 $/кв.м
D
817 $/кв.м
958 $/кв.м
884 $/кв.м
Для блоков В и С дома – нехарактерный тип жилья. Поэтому сектор домов продуктивнее анализировать, сравнивая блоки А и D. В этих блоках существенную долю рынка недвижимости занимают именно частные дома. Из таблицы видно, что достаточно давно построенные каркасно-камышитовые и деревянные дома в этих блоках имеют близкие индексы. А для кирпичных домов индексы различаются в 1.6 раза! Для такого различия есть два фактора. Во-первых, дома в блоке D построены еще во время возникновения пригородных поселков, то есть достаточно давно. В блоке А тоже есть кирпичные дома старой постройки, но это блок еще и активно застраивается в последние годы. Выше показано, что именно блок А является лидером по удельной активности. Дома, расположенные в блоке А, более современные, чем в блоке D.

Во-вторых, разное расположение блоков. Люди явно больше ценят те районы, которые расположены ближе к горам.

Для оценки динамики цен на недвижимость в Ауэзовском районе в таблице 7 приводим значения среднемесячного изменения индекса для наиболее популярных типов домов.
Блок
Кирп.
Дерев.
Карк.- камыш.
A
27.8 $/кв.м
31 $/кв.м
0 $/кв.м
B
21.4 $/кв.м
нет достоверных данных
0 $/кв.м
C
31 $/кв.м
33 $/кв.м
33.4 $/кв.м
D
20 $/кв.м
18.3 $/кв.м
19 $/кв.м

Заключение

Рассмотрев весь Ауэзовский район, мы получили подробную картину структуры и объема предложения, цен и их динамики, типов строений на всем рынке недвижимости. Все приведенные в статье цифры - данные за ноябрь 2005 года.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.