Рассматриваемый блок В ограничен с запада речкой Большая Алматинка, с юга – улицей Толе би, с востока – улицей Розыбакиева, с севера – проспектом Райымбека

Напоминаем, что с прошлого номера газеты «Крыша» мы решили провести исследование различных блоков в административных районах нашего города, т.е. как различаются стоимость, структура жилья, предложение и динамика в одном районе. Свое исследование мы начали с блока А в Алмалинском районе, который обычно называют «ниже Ташкентской».

Сегодня мы рассмотрим, как видно из названия статьи, блок В в этом же районе. Этот блок ограничен с запада речкой Большая Алматинка, с юга – улицей Толе би, с востока – улицей Розыбакиева, с севера – проспектом Райымбека. На территории этого блока находятся всем известные: оптовый рынок, три школы, больница. Территориально в этот блок входят микрорайоны «Тастак-2» и «Тастак-3».

Мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители этого блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможного изменения в будущем. Как всегда, для анализа мы использовали базу данных газеты «Крыша».

Предложение - объем и динамика

На рис. 1 показано изменение предложения по квартирам и домам с 2003 года. Можно увидеть следующее:
- основной жилой фонд блока В – квартиры. Предложение квартир превосходит соответствующий показатель для домов в 8 раз!
- предложение квартир имеет интересную динамику. В 2003 году хорошо видна сезонная волна (минимум в холодное время года и максимум летом). После новогодних праздников и вплоть до апреля 2004 года наблюдается бурный рост предложения: за четыре месяца количество продаваемых квартир возросло более чем в два раза (с 300 до 700). Затем виден спад, который продолжался до января 2005 года. В 2005 году наблюдается волнообразный характер изменения с явно выраженным ростом общего числа предлагаемых квартир;
- для домов такой яркой изменчивой картины нет – предложение постепенно и достаточно плавно растет. За весь рассматриваемый период число предлагаемых домов выросло примерно в 2-2.5 раза. Для сравнения – общее число квартир за это же время увеличилось примерно в 4 раза!
- блок В в основном застроен многоквартирными (раньше – муниципальными) домами;
- активность (за первые 9 месяцев каждого года) блока В возрастала следующим образом – 3 599 объектов в 2003 году, 5 450 объектов в 2004 году и 7 004 объекта в 2005 году. Как и в блоке А, рынок недвижимости в блоке В также значительно растет.

Предложение - структура

В блоке В предлагаются на продажу в основном 3-комнатные квартиры, 2-комнатных несколько меньше. Интересно, что в период бурного роста (первая треть 2004 года) было выброшено на рынок большое количество 1-2- и 3-комнатных квартир, что и обеспечило скачок предложения. Рынок 4-комнатных отреагировал на общий подъем предложения гораздо слабее. Напомним, что именно в этот период была озвучена программа по строительству доступного жилья. Соответственно рынок недорогих квартир отреагировал на громкие заявления, а вот рынок многокомнатных квартир, как правило, гораздо спокойнее относится к такого рода факторам. Динамика изменения количества квартир разного формата со временем практически совпадает по форме с кривой общего предложения по квартирам (см. рис. 1). Средняя «комнатность» квартир постепенно падает с уровня 2.4 в 2003 году до уровня 2.3 в 2005 году.

Домов в блоке В немного, и это в основном 3- 4- и 5-комнатные дома. Преобладают четырехкомнатные дома. Средняя «комнатность» для домов растет с уровня 3.5 в 2003 году до 3.7 в 2005 году.

В блоке В квартиры предлагаются преимущественно в панельных домах – доля таких квартир составляет примерно 80% от всего предложения. На втором месте идут квартиры в кирпичных домах (около 15-16%), остальные – в деревянных и совсем немного – в каркасно-камышитовых домах.

Структура продаваемых домов – это каркасно-камышитовые, кирпичные и деревянные, все они примерно в равных долях.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке В является 3-4-комнатный дом или 2-3-комнатная квартира в панельном доме.

Стоимость - уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке В, на рис. 3 – для домов. Из этих рисунков можно сделать следующие выводы:
- практически во всем рассматриваемом периоде (кроме середины 2004 года) виден рост индекса. Особенно быстро индекс увеличивался в конце 2003 года. Сильнее всего этот рост проявился для квартир в каркасно-камышитовых домах. С апреля 2004 года наблюдается синхронный для всех типов домов спад индекса, но с июля 2004 года – вновь рост индекса;
- индексы для квартир в панельных и кирпичных домах практически совпадают, индексы квартир в каркасно-камышитовых домах ниже примерно в 1.5 раза;
- наблюдается быстрый рост индекса в 2003 и 2005 годах. В 2004 году виден некоторый застой (как и по всему городу – см. номер 41 газеты «Крыша») – индекс меняется незначительно;
- индекс недвижимости для квартир в разных типах домов растет по-разному – быстрее всех дорожают квартиры в панельных и кирпичных и домах (скорость роста индекса 25 $/месяц), медленнее (скорость – 18$/месяц) дорожают квартиры в каркасно-камышитовых домах. Уровень сентябрьского индекса для квартир в блоке В в кирпичных домах – 1 123$/кв.м, в панельных – 1 088$/кв.м, в каркасно-камышитовых – 806$/кв.м;
- как и для квартир, так и для домов в блоке В сегодня характерно увеличение индекса. Рост индекса для кирпичных и каркасно-камышитовых домов примерно одинаков – 23-27$/месяц;
- средний уровень индекса в сентябре для домов в блоке В: для кирпичных домов – 1 355$/кв.м, для каркасно-камышитовых – 835$/кв.м.
- в целом индексы для квартир в блоке В немного ниже общегородского уровня (см. динамику цен на жилье в Алматы на этой странице).

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Предложение – количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» – среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Индекс рынка – среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.