«Всё, что ни делается, всё к лучшему.
Но не всегда к нашему!»
(из жизни)

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На момент написания обзора, еще не было достоверной информации о серьезных курсовых изменениях валют. В силу этого обзор публикуется без обычных пояснений.


ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:


Табл. 1 Индекс Изменение $/кв.м Изменение % Предложение Изменение к-ва квартир Изменение %
Весь город 1763 -26 -1.45 4676 -91 -1.95

Продолжается снижение общегородского индекса. За неделю он просел на 26$. Темп падения примерно такой же, как и был неделю назад (-1.45%).

Общий рост предложения остановился и на этой неделе наблюдается даже некоторый отток квартир с рынка (-91 квартира или -1.95%).

Город: динамика распределения предложения

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная – сегодняшнему.

Основная динамика (из анализа Рис. 1 и 2):
— объем предложения изменился незначительно;
— видна характерная для левого дрейфа волна (на Рис. 2) – рынок ползет в сторону удешевления;
— в области средних индексов предложение продолжает понемногу снижаться;
— в областях индексов менее 1000$ и более 4200$ в спектре предложения изменений практически нет.

Выводы по городу:

— предложение после праздников вышло не некоторое плато;
— снижение общего индекса вызвано оттоком квартир в среднем ценовом диапазоне и значительным притоком в нижнем диапазоне, а также появлением в некоторых сегментах рынка левого дрейфа.



ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается здесь.

Город как совокупность типов строений


Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель

1521

-24

-1.55

2518

-43

-1.71
кирпич

1993

-22

-1.09

1601

-24

-1.50
монолит

2197

-35

-1.57

557

-24

-4.31


Доли рынка по типам и вклад в общий индекс


табл 2-2
тип

прош. неделя % рынка

 сегодня % рынка изменение доли рынка (%) вклад в общий
индекс ($/кв.м)
панель

53.72

53.85

0.13

-11
кирпич

34.09

34.24

0.15

-5
монолит

12.19

11.91

-0.28

-10
сумма

100

100.00

0

-26

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.



Город как совокупность форматов квартир


Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн.

1589

-34

-2.09

1069

-87

-8.14
2-комн.

1700

-34

-1.96

1536

10

0.65
3-комн.

1805

-27

-1.47

1598

-21

-1.31
4-комн.

2190

-10

-0.45

433

9

2.08
5-комн.

2511

31

1.25

40

-2

-5.00

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика, поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:


табл 3-2
формат прош. неделя
% рынка		 сегодня
% рынка		 изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
1-комн.

24.25

22.86

-1.39

-30
2-комн.

32.01

32.85

0.84

3
3-комн.

33.96

34.17

0.21

-5
4-комн.

8.89

9.26

0.37

7
5-комн.

0.88

0.86

-0.03

-1
сумма

100

100.00

0

-26

Значения вкладов округлены до целых чисел.



Город как совокупность районов


Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал.

1890

-26

-1.36

942

-23

-2.44
Жетыс.

1382

-16

-1.14

336

26

7.74
Ауэзов.

1439

-3

-0.21

1289

-21

-1.63
Медеус.

2511

-22

-0.87

643

-8

-1.24
Турксиб.

1166

-14

-1.19

244

-13

-5.33
Бостан.

1840

-49

-2.59

1216

-50

-4.11
Алат.

1104

-448

-28.87

6

-2

-33.33

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.



Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:


табл 4-2
Районы прош. неделя
% рынка		 сегодня
% рынка		 изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Алмал.

20.24

20.15

-0.10

-7
Жетыс.

6.50

7.19

0.68

8
Ауэзов.

27.48

27.57

0.09

1
Медеус.

13.66

13.75

0.09

-1
Турксиб.

5.39

5.22

-0.17

-3
Бостан.

26.56

26.01

-0.55

-23
Алат.

0.17

0.13

-0.04

-1
сумма

100

100

0

-26

Значения вкладов округлены до целых чисел.



РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.


табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн

493

2

0.41

1266

-16

-1.25
2-комн

800

16

2.04

1341

50

3.87
3-комн

1220

13

1.08

743

-29

-3.76
4-комн

2018

5

0.25

173

-21

-10.82
Всего

 

 

 

3523

-16

-0.45

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:


табл. 5-2 доля рынка %      
формат прошл. нед. сегодня %%
изменение		 вклад в
общий индекс
1-комн

36.22

35.94

-0.29

0
2-комн

36.48

38.06

1.58

18
3-комн

21.81

21.09

-0.72

-6
4-комн

5.48

4.91

-0.57

-11
сумма

100.00

100.00

0.00

1
 
средн. комн

1.966

1.950

 
изм средн комн

 

-0.016

 
средн.индекс

838

839

 
изм средн индекса

 

1

0.07

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.



ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения-формат квартиры-район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в декабре и январе